Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2017 г. N 07АП-11798/16

Требование: о признании недействительным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Томск

14 февраля 2017 г.

Дело N А45-10684/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2017 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И.И. Терехиной

судей: О.Ю. Киреевой, О.Б. Нагишевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.Д. Смолиной

при участии представителей:

от истца: без участия

от ответчика: без участия,

от третьего лица: без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль-НСК" (N 07АП-11798/16) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.11.2016 по делу N А45-10684/2016 (судья Т.А. Наумова) по иску общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль-НСК" (ИНН 5404425640, ОГРН 1105476085945, г. Новосибирск, ул. Сержанта Коротаева, 1, офис 2), к Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100, г. Новосибирск, Красный проспект, 34), при участии третьего лица: ООО "Экспресс-оценка", о признании пункта договора в редакции дополнительного соглашения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Вертикаль-НСК обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к мэрии города Новосибирска (далее Мэрия) о признании недействительным п. 2.1 договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.05.2012 N 112049т, в редакции дополнительного соглашения N 2 от 10.07.2015 (абзац N6, 12), и установить в п. 2.1. договора (абзац N6, N12 дополнительного соглашения) стоимость арендной платы по договору в размере 12 800 000 руб. в год или 1 066 666,67 руб. в месяц.

Решением арбитражного суда от 02.11.2016 (резолютивная часть объявлена 26.10.2016) в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "Вертикаль-НСК" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке было вызвано не изменением уровня инфляции, а определением новой рыночной стоимости по недостоверному отчету оценщика. При расчете стоимости аренды земельного участка за период с 30.05.2015 по 21.06.2015 ответчик неправомерно применил двукратный размер платы.

Мэрия в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, решение суда - без изменения, полагая, что истцом оспаривается оценка земельного участка, с которой он согласился при заключении дополнительного соглашения к договору. В рамках дела N А45-18937/2015 судом уже рассматривался вопрос об обоснованности цены договора с учетом дополнительного соглашения N 2 от 10.07.2015, иск мэрии был удовлетворен. Двукратный размер платы соответствовал действующему законодательству и условиям договора.

На основании ч.3 ст.156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителей сторон и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене или изменению.

Материалами дела установлено, что 29.05.2012 между Мэрией и ООО "Вертикаль-НСК" по итогам аукциона был заключен договор N 112049т аренды земельного участка, по условиям которого:

- арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:062555:99 площадью 40325 кв.м. (п. 1.1);

- срок действия договора: с 29.05.2012 до 29.05.2018 (п. 1.4 в редакции дополнительного соглашения N 2 от 10.07.2015);

- в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и в двукратном размере составляет 36 292 000 руб. в год или 3 024 333,33 руб. в месяц (п. 2.1 в редакции п. 3 дополнительного соглашения N2 от 10.07.2015);

- с 21.06.2015 размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 18146000 рубля в год или 1 512 166,67 рубля в месяц (п. 2.1 в редакции п. 4 дополнительного соглашения N 2 от 10.07.2015);

- арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции _ (п. 2.5 в редакции п. 3 дополнительного соглашения N 2 от 10.07.2015).

Считая, что условия п.2.1 в редакции дополнительного соглашения N 2 от 10.07.2015 о размере арендной платы на основании отчета оценщика и в двукратном размере нарушают требования закона, ООО "Вертикаль-НСК" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что субъективное несогласие с размером арендной платы, установленной на основании отчета оценщика, не может являться основанием для пересмотра цены аренды на прошлые периоды, для признания дополнительного соглашения недействительным в оспариваемой части, а также для назначения судебной экспертизы.

Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, которую последний согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан вносить своевременно по условиям, в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Пунктом 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ, а.1 ст.614 ГК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п.10 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Исходя из п.15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

На основании названного закона постановлением администрации Новосибирской области N 5-па от 21.01.2008 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, которым установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008 в размере 1,7, а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, указанный коэффициент признан равным 3,4.

Из положений ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ч. 2 ст. 424 ГК РФ).

В п.2.4 договора аренды стороны согласовали условие о том, что в течение срока действия договора размер арендной платы не подлежит пересмотру. В случае продления срока действия договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке с учетом функционального назначения объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, города Новосибирска, регулирующими порядок определения размера арендной платы.

Учитывая данное условие коэффициенты, установленные постановлением администрации Новосибирской области N 5-па от 21.01.2008, не применялись до пролонгации договора.

В то же время, при заключении дополнительного соглашения N 2 от 10.07.2015, которым срок действия договора продлен, размер арендной платы был изменен. При он был определен на основании отчета об оценке независимого оценщика N 2457 от 09.07.2015 в размере рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, предоставляемый в установленном порядке для строительства, и (или) рыночной стоимости земельного участка. Каких-либо возражений относительно арендной платы от истца при заключении договора и дополнительного соглашения не поступало.

Кроме того, арбитражным судом в рамках дела N А45-18937/2015 рассмотрено требование Мэрии города Новосибирска о взыскании с ООО "Вертикаль-НСК" задолженности по договору аренды земельного участка от 29.05.2012 N 112049т за период с 1 квартала 2015 г. по январь 2016 г. включительно и неустойки. Расчеты судом проверены и признаны обоснованными, в том числе с учетом дополнительного соглашения от 10.07.2015, подписанного сторонами.

Истец оспаривает величину оценки после того, как дополнительное соглашение заключено, на его основании проведен расчет арендной платы и по решению суда за определенный период такая арендная плата уже взыскана.

В апелляционной жалобе истец указывает, что определенная на основании недостоверного отчета оценщика рыночная стоимость аренды не может применяться сторонами для расчета арендной платы по договору; к правоотношениям сторон неправомерно применены положения п. 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области N 213-п от 26.05.2014 (далее - Постановление N 213-п).

Между тем, как верно указал суд, при применении п. 7 Постановления N 213-п, действующего, в том числе в период с 30.05.2015 до 21.06.2015, на который стороны распространили условия дополнительного соглашения N 2, арендодатель действовал правомерно. Правовым основанием для установления арендной платы в двойном размере в рассматриваемом случае являлся факт начала строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды.

В определении Верховного суда РФ от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558 указано, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.п. 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку регулирование арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, осуществляется в нормативном порядке, то принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. При этом арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Из п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ (действующего в спорный период) следует, что, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Ссылка истца на решение Новосибирского областного суда от 13.04.2015 по делу N 3-79/2015, подлежит отклонению, поскольку данным судебным актом был признан недействующим со дня принятия п. 6 Постановления 213-п, а не п.7, положения которого был применены при подписании дополнительного соглашения N 2 и учитывая, что объект недвижимости на спорном земельном участке не был введен в эксплуатацию в установленный срок, арендная плата по договору определена в двукратном размере.

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. 71 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч. 1 ст. 66 АПК РФ).

Не соглашаясь с отчетом оценщика N 2457 от 09.07.2015, положенным в основу дополнительного соглашения N 2, податель жалобы ссылается на непринятие судом в качестве доказательства результатов оценки, заказанной истцом в августе 2016 г. (отчет N07-098 АНО "Экспертный центр").

Однако, как указал суд первой инстанции, отличие результатов оценки, представленных истцом, от результатов оценки, положенных в основу дополнительного соглашения N 2, не свидетельствует о недостоверности отчета N 2457, поскольку оба оценщика применили сравнительный подход, при этом данные о применяемых аналогах в силу истечения с предыдущего отчета более года изменились, объявления в открытых источниках, использованные ООО "Экспресс-оценка", стали не актуальными, а оставшиеся объявления могли измениться с учетом длительности размещения и уменьшения стоимости аренды. Кроме того, спорный земельный участок расположен по ул. Титова, Ленинский район города Новосибирска, тогда как 2 объекта аналога в отчете АНО "Экспертный центр" находятся в Калининском районе города Новосибирска. В то же время, в отчете N 2457 оценщиком взяты аналоги для сравнения только в Ленинском районе по ул. Титова, то есть в непосредственной близости от объекта оценки. АНО "Экспертный центр" проводило оценку, руководствуясь стандартами, которые не были введены в действие на момент оценки, проводимой ООО "Экспресс-Оценка", что также влияет на различное оформление отчетов.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы, не является бесспорным основанием для отмены обжалуемого решения, на что указывает податель апелляционной жалобы.

По смыслу ч. 1 ст. 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

Следуя правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Довод апелляционной жалобы о непредставлении истцу отчета оценщика N 2457 от 09.07.2015 оценивался судом и обоснованно им отклонен, поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательств обращения к ответчику с соответствующей просьбой ранее мая 2016 года.

Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба по приводимым в ней доводам удовлетворению не подлежит. Оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.11.2016 по делу N А45-10684/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

О.Б. Нагишева О.Ю. Киреева