Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2017 г. N 09АП-412/17

г. Москва

10 февраля 2017 г.

Дело N А40-151713/15

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2016 года

по делу N А40-151713/15, принятое судьей О.В. Анциферовой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "АТЛАС"

(ОГРН: 1027739773830; 125130, Москва, ул. Зои и Александры Космодемьянских, д. 11, стр. 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, пер. Газетный, д. 1/12)

третьи лица: Правительство Москвы

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, обязании заключить договор купли-продажи отношении недвижимого имущества расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 11, стр. 1

при участии в судебном заседании:

от истца: Горемыкина Е.Г. (по доверенности от 03.03.2016)

от ответчика: Клоков Е.В. (по доверенности от 29.12.2016)

от третьего лица: Клоков Е.В. (по доверенности от 18.02.2016)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АТЛАС" (далее - ООО "АТЛАС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения; об обязании заключить договор купли-продажи отношении недвижимого имущества расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 11, стр. 1.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле было привлечено Правительство Москвы.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.11.2016 признан незаконным отказ в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 11, стр. 1, оформленный письмом Департамента городского имущества города Москвы от 15.04.2015 г. N 33-5-8673/15-(0)-1.

На Департамент городского имущества города Москвы возложена обязанность заключить с ООО "АТЛАС" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1157,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, дом 11, стр.1 на условиях, изложенных в резолютивной части решения суда.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик и третье лицо обратились с апелляционной жалобой, в которой просили отменить решение суда первой инстанции от 30.11.2016 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Заявители указывают на то, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания отказа Департамента незаконным. Апеллянты ссылаются на нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении судебной экспертизы и определения рыночной стоимости выкупаемого имущества в рамках сравнительного и доходного подхода.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2017 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 31.01.2017.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (http://kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 31.07.2017 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, представил отзыв.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, что 27.07.2000 между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы) и истцом заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 02-417/2000, предметом которого являются нежилые помещения общей площадью 1091,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, дом. 11-15, стр.1 Б, (согласно выписке из технического паспорта БТИ N 2220/3 от 16.11.1999, являющейся приложением к договору).

Договор зарегистрирован в ЕГРП за N 77-01/09-152/2000-399. Договор заключен на основании договора аренды N 2-171/95 от 28.02.1995.

Дополнительным соглашением от 27.09.2006 к договору N 02-417/2000 от 27.07.2000, зарегистрированным в ЕГРП 28.11.2006, рег. N 77-77-09/065/2006-070, стороны изменили размер общей площади арендуемого помещения на 1 157,2 кв.м согласно выписке из технического паспорта БТИ N 2912/10 от 13.04.2006.

Истец 27.03.2015 обратился к ответчику с заявлением (получено ответчиком 27.03.2015) о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда.

Истцом 14.04.2015 в адрес ответчика было направлено письмо б/н (получено ответчиком 14.04.2015 г.), вх. N ДГИ-49175/15-(0)-0), в котором сторона доводит до сведения ответчика о наличии ошибки в технической документации по объекту нежилого фонда: объект по адресу ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 11/15 указан как отдельно стоящее нежилое здание, тогда как по факту помещение является пристройкой к жилому 9-ти этажному дому (г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д.11/15). Помещение имеет с вышеуказанным жилым домом общие: капитальную стену, фундамент, коммуникации. В указанном письме изложена просьба обратится как собственнику имущества в органы технической инвентаризации для подтверждения фактического статуса помещения, поскольку арендатору в этом было отказано.

Письмом N ДГИ-1-222749/15-1 от 27.04.2015 ответчик сообщил, что не усматривает оснований для пересмотра фактического статуса объекта, поскольку технической и кадастровой документацией подтвержден статус данного объекта недвижимости как нежилого здания.

Истцом 01.06.2015 был получено письмо ответчика от 15.04.2015 N 33-5-8673/15-(0)-1, отправленное в адрес истца согласно штампу почтового отделения ответчика на конверте 29.05.2015, в котором сообщалось о принятом ответчиком решении об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Зои и Александра Космодемьянских, д.11, стр.1, мотивировав тем, что приватизируемый объект является отдельно стоящим зданием и в силу статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и статьи 11 Закона города Москвы N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" приватизация арендованного объекта осуществляется одновременно с приватизацией земельного участка, на котором объект расположен. Истцу предложено провести межевые работы по уточнению границ земельного участка, после чего повторно обратиться с заявлением на приватизацию арендуемого объекта совместно и земельным участком.

Посчитав указанное решение незаконным, нарушающими права и интересы, заявитель обратились в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.

Определением от 17.06.2016 судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено ООО "ЭКБ им.Матвеева".

Ввиду неоднозначности выводов эксперта, определением от 23.08.2016 судом первой инстанции была назначена повторная экспертиза проведение которой было поручено ООО "ЮК ВЫХОД" - МЕЖРЕГИОНАЛЬНАЯ НЕЗАВИСИМАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА.

На основании проведенной судебной экспертизы, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что спорное имущество является не отдельно стоящее здание, а помещение встроено-пристроенное к жилому дому (пристройка).

Указанное подтверждает неправомерность действий Департамента по отказу в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 11, стр. 1, оформленный письмом Департамента от 15.04.2015 N 33-5-8673/15-(0)-1.

В указанной ситуации требования истца об обязании заключить договор купли-продажи обязательно для ответчика в силу закона, а также, в виду уклонения ответчика от заключения договора.

В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон 01.06.2015 135-ФЗ).

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Определением от 08.12.2015 судом первой инстанции была назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой было поручено ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (Московский городской филиал).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1 157,2 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д.11-15, стр. 1б на дату 27.03.2014 составляет 91 692 000 рублей без учета НДС (18%).

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом, проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

На основании вышеуказанного: заключение эксперта об оценке рыночной стоимости объекта является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федеральному закону "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

Оценив, экспертное заключение, суд апелляционной инстанции нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

В апелляционной жалобе ответчики указывают на несостоятельность вывода суда первой инстанции об отнесении спорного объекта, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 11, стр. 1, к встроенно-пристроенным нежилым помещениям жилого 9-ти этажного дома по ул. З.и.А.Космодемьянских, 11/15, поскольку судом необоснованно отклонены выводы судебно-строительной экспертизы, проведенной экспертом ООО "ЭКБ им.Матвеева", а в заключении экспертов предоставленном суду по итогам проведения повторной строительно-технической экспертизы ООО "ЮК ВЫХОД" - МЕЖРЕГИОНАЛЬНАЯ НЕЗАВИСИМАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА, имеются существенные недостатки.

Судом первой инстанции были установлены противоречия в выводах эксперта ООО "ЭКБ им.Матвеева", а именно в неоднозначности вывода эксперта, поскольку на вопрос суда "является ли объект отдельно стоящим зданием или пристройкой (нежилым помещением) к зданию" эксперт дал ответ "объект не является пристройкой, а является пристроенным магазином к зданию".

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В силу статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" производство повторной судебной экспертизы, назначенной в связи с возникшими у суда, судьи, лица, производящего дознание, следователя сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения по тем же вопросам, поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Таким образом, по смыслу названных правовых норм повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Доводы апелляционной жалобы о недостатках экспертного заключения N 21092016 от 21.09.2016, проведение которой было поручено поручено ООО "ЮК ВЫХОД" - МЕЖРЕГИОНАЛЬНАЯ НЕЗАВИСИМАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА, являются необоснованными.

Исследовав экспертное заключение, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в нем содержатся однозначные выводы по поставленному вопросу.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено, о фальсификации экспертного заключения в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, не заявлено, ответчик, не соглашаясь с заключением эксперта, фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки.

Оснований не доверять выводом судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности о заведомо ложном экспертном заключении по статье 307 УК РФ у суда не имеется.

Ссылка заявителя на нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении судебной экспертизы и определения рыночной стоимости выкупаемого имущества в рамках сравнительного и доходного подхода, подлежит отклонению на основании следующего.

При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В заключении экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Закона N 73-ФЗ.

Иные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению поскольку, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2016 года по делу N А40-151713/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

В.Р. Валиев А.Н. Григорьев