Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2017 г. N 15АП-20547/16

Требование: о признании незаконным бездействия в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

14 февраля 2017 г.

дело N А53-21464/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филимоновой С.С.

судей Илюшина Р.Р., Смотровой Н.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.

при участии:

от заявителя: представители Рудакова Б.Д. по доверенности от 13.01.2017 г., представитель Ладыгина О.Н. по доверенности от 01.08.2016 г.,

от заинтересованного лица: представитель Куницына М.В, по доверенности от 09.01.2017 г.,

от третьих лиц: Караханян Р.Ю. - представитель Гугуева И.М. по доверенности от 12.08.2016 г., Левшина М.М. -не явилась, извещена надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Караханяна Романа Юрьевича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.11.2016 по делу N А53-21464/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Березовка"

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьих лиц Караханяна Романа Юрьевича; Левшиной Марины Мироновны

о признании незаконным бездействия, об обязании внести регистрационную запись

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Березовка" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным бездействия, об обязании внести регистрационную запись.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Караханян Роман Юрьевич, Левшина Марина Мироновна.

Решением суда от 10.11.2016 г. заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным как не соответствующее нормам Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600006:5138, правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Березовка" на основании договора аренды от 05 сентября 2011 года N 05-09/Л54. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600006:5138, правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Березовка" на основании договора аренды от 05 сентября 2011 года N 05-09/Л54.

Судебный акт мотивирован тем, что продажа выделенного и уже находящегося в аренде у общества земельного участка новому собственнику не влечет прекращение договора аренды, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный им земельный участок.

Не согласившись с принятым решением, Караханян Роман Юрьевич обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что выдел доли произведен Левшиной в соответствии с требованиями законодательства РФ, при наличии существующего ограничения (обременения) права переход права собственности на выделенный участок не был бы зарегистрирован, так как Караханян Р.Ю. не является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600006:54, решение суда нарушает права собственника выделенного земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Березовка" просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то, что при заключении договора аренды от 05.09.2011 г. бывшим участников общей долевой собственности Левшиной М.М. не было выражено несогласие с заключением договора, в связи с чем Управление Росреестра должно было одновременно зарегистрировать право собственности и обременение правом аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра поддержало изложенные в жалобе доводы, просит решение суда отменить.

В судебном заседании представители сторон и третьего лица поддержали доводы жалобы и отзывов на нее.

Третье лицо Левшина М.М., надлежаще извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя указанного третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, общим собранием собственников земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 61:04:0600006:54, состоявшимся 04.09.2011 (протокол N 040911/Л54), а именно - большинством голосов участников общей долевой собственности принято решение о передаче земельного участка в аренду на срок 10 лет.

Одним из голосующих за передачу земельного участка в аренду являлась как участник общей долевой собственности Левшина Марина Мироновна.

По итогам общего собрания собственников земельных долей, оформленного упомянутым протоколом, между уполномоченным представителем участников общей долевой собственности Гарбузовой О.М. и ООО "Березовка" 05.09.2011 заключен договор N 05-09/Л54 аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения), находящегося в общей долевой собственности. Его государственная регистрация состоялась 19.11.2011.

В результате выдела земельной доли Левшиной М.М. из арендуемого земельного участка образован участок с кадастровым номером 61:04:0600006:5138, который поставлен на кадастровый учет 05.04.2016.

На основании сделки купли-продажи право на него перешло к Караханяну Р.Ю. Право собственности на выделенный земельный участок зарегистрировано за ним 28.04.2016 (запись о государственной регистрации права 61-61/006-61/006/003/2016-2199/2).

Общество, ссылаясь на то, что при получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, стало известно о том, что в результате отчуждения земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600006:5138 его новым собственником стал Караханян Р.Ю., и выписка не содержит сведений об ограничении (обременении) земельного правом аренды, обратилось в Управление Росреестра с заявлением о разъяснении причин отсутствия записи об обременении в виде аренды по договору от 05.09.2011 г. в пользу ООО "Березовка" на образованный земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600006:5138.

Письмом от 15.06.2016 г. Управление Росреестра указало на отсутствие оснований для внесения записи об обременении, ссылаясь на то, что при образовании нового земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600006:5138 путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600006:54, находящегося в долевой собственности и используемого заявителем на основании договора аренды, ограничения (обременения) прав в отношении выделенного земельного участка не сохранились, таким образом, запись об обременении арендой исходного земельного участка потеряла свою актуальность в отношении вновь образованного земельного участка.

Считая свои права нарушенными, ООО "Березовка" обратилось в суд с настоящими требованиями.

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных обществом требований.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если она полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают принадлежащие ей права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат регулированию нормами Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Из материалов дела и пояснений представителей участвующих в деле лиц следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600006:54 был передан в аренду ООО "Березовка" на основании договора от 05.09.2011 г. аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

Доказательств того, что, Левшина Марина Мироновна, впоследствии реализовавшая свою долю в праве общей собственности на земельный участок путем выдела земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600006:5138, проданным Караханяну Р.Ю. на основании договоров купли-продажи, возражала против передачи земельного участка в аренду, материалы дела не содержат.

Между тем, согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности должен выразить свое несогласие с передачей земельного участка в аренду.

Таким образом, Левшина М.М. как участник общей долевой собственности на спорный земельный участок выразила свою волю на передачу земельного участка в аренду обществу "Березовка", поэтому основания для прекращения договора аренды на основании пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ отсутствуют.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, дальнейшая продажа выделенного и уже находящегося в аренде у общества земельного участка новому собственнику не влечет прекращение договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как полагает податель жалобы.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка предусмотрен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок.

Поскольку управление не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суды первой инстанции правомерно удовлетворил требования общества (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Доводы заявителя апелляционной жалобы о нарушении решением суда его прав собственника земельного участка, апелляционным судом отклоняются как необоснованные, поскольку регистрация обременения в виде права аренды на спорный земельный участок не лишает собственника правомочий в отношении данного участка, предоставленных ему гражданским и земельным законодательством РФ.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм земельного законодательства и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд исследует доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Основания для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.11.2016 по делу N А53-21464/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.С. Филимонова

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.Н. Смотрова