Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 г. N 09АП-67073/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Москва

13 февраля 2017 г.

Дело N А40-9424/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Астронг"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 ноября 2016 года

по делу N А40-9424/2016, принятое судьей Демьяновой О.И.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "Астронг" (ОГРН 1117746918937)

о взыскании долга и пени, о расторжении Договора аренды и выселении,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Варлыгин О.В. по доверенности от 06.02.2017,

Папаев О.В. по доверенности от 06.02.2017;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее- истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АСТРОНГ" (далее- ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 462 856 руб. 42 коп., пени в сумме 48 723 руб. 29 коп., о расторжении Договора аренды от 15 декабря 2011 года N 07-00081/11 и выселении ответчика из нежилых помещений площадью 113,5 кв.м., (1-й этаж, помещение XIII, комнаты 1-11), расположенных по адресу: Москва, Маршала Савицкого ул., д.32.

Требования истца заявлены в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по Договору аренды от 15 декабря 2011 года N 07-00081/11.

Арбитражным судом города Москвы, в порядке, предусмотренном статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят к производству встречный иск ответчика о взыскании с истца стоимости затрат на проведение ремонта нежилых помещений в размере 834 480 руб. 94 коп., переплаты по арендной плате в размере 881 908 руб. 37 коп., обеспечительных средств в размере 170 514 руб. в порядке зачета первоначальных требований.

В обоснование своих встречных требований ответчик указывает, что истец имеет задолженность перед ответчиком в размере 1 716 389 руб. 31 коп., в том числе, по возмещению затрат на проведение капитального ремонта, поскольку помещение передано истцу в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем он был вынужден провести ремонт за свой счет.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 ноября 2016 года по делу N А40-9424/2016 первоначальный иск удовлетворен. Встречный иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным по делу решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд, с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального и материального права. Указывает на то, что судом первой инстанции при рассмотрении дела не дана оценка ни доводам ни доказательствам ответчика. Ссылается, на то, что ответчику помещение было передано с недостатками.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы своей апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просили решение суда отменить и принять новый судебный акт.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец не явился, о времени и месте, судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "АСТРОНГ" заключен Договор аренды от 15 декабря 2011 года N 07-00081/11 (далее- Договор) на нежилые помещения площадью 113,5 кв.м, расположенные по адресу: г.Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 32.

Срок действия Договора аренды установлен с 16.12.2011 по 15.12.2016.

В материалы дела представлен акт приема-передачи объекта аренды от 15 декабря 2011 года, согласно которому арендатор ознакомился с удовлетворительным техническим состоянием объекта аренды и возражений против его принятия не имел.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно пункту 5.4.4. Договора, арендатор обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца.

Согласно пункту 5.4.9 Договора, арендатор обязан за свой счет осуществить текущий ремонт объекта аренды, самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

В нарушение условий Договора аренды, ответчик не исполнил свои обязательства по оплате арендной платы за период с 01.02.2015 по 31.12.2015 включительно, в результате чего задолженность ответчика по оплате арендной платы, на дату принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу, составила сумму в размере 462 856 руб. 42 коп. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 8.1 Договора аренды, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные Договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной 1/300 (одной трехсотой) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Учитывая наличие просрочки по внесению арендной платы, истец начислил ответчику пени за период с 06.02.2014 по 31.12.2015 в размере 48 723 руб. 29 коп.

Расчет пени судом проверен и признан обоснованным.

Принимая во внимание положения вышеназванных норм материального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит правомерным вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца суммы основного долга и неустойки, поскольку заявитель не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом, хотя должен был это сделать в силу статей 309 - 310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что Претензией истца от 02.11.2015 N 33-А-195296/15-(0)-0 ответчику было предложено погасить задолженность, а также добровольно расторгнуть Договор аренды, однако задолженность ответчиком не погашена, согласие на расторжение Договора не дано.

Поскольку ответчик в разумный срок не устранил нарушения и не погасил имеющуюся задолженность по арендной плате, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении указанного Договора на основании 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Поскольку законные основания пользования ответчиком нежилым помещением прекращены, то дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным, а удовлетворение судом первой инстанции исковых требований о выселении ответчика из занимаемых помещений является обоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В соответствии с частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно части 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно части 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Заявляя встречный иск, ответчик указывает на то, что понес затраты на проведение ремонта нежилого помещения в размере 834 480 руб. 94 коп. ссылаясь при этом, что истец передал ему в аренду помещение не пригодное для эксплуатации, без проведения какого-либо ремонта, в связи с чем ответчик был вынужден провести капитальный ремонт арендуемых помещений.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции первой инстанции правомерно указал на то, что в материалы дела представлен акт приема-передачи объекта аренды от 15 декабря 2011 года, согласно которому арендатор ознакомился с удовлетворительным техническим состоянием объекта аренды и возражений против его принятия не имел.

Таким образом, все расходы, связанные с ремонтом указанного помещения относятся на самого арендатора, принявшего в аренду с удовлетворительным техническим состоянием объекта, на основании пункта 5.4.9 Договора.

Доводы заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции при рассмотрении дела не дана оценка ни доводам, ни доказательствам ответчика, подлежат отклонению, поскольку они противоречат условиям Договора и фактическим обстоятельствам дела.

Ссылка заявителя жалобы на то, что ответчику помещение было передано с недостатками, опровергается подписанным (без возражений) со стороны ответчика актом приема-передачи объекта аренды от 15 декабря 2011 года.

При этом, в указанном акте имеется ссылка на удовлетворительное состояние объекта аренды, однако объект аренды был принят, акт подписан без возражений.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 ноября 2016 года по делу N А40-9424/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И.Панкратова

Судьи

Е.Н. Барановская Т.Я. Сумарокова