Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2017 г. N 13АП-34366/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Санкт-Петербург

10 февраля 2017 г.

Дело N А42-6675/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Колосовой Ж.В.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-34366/2016) индивидуального предпринимателя Пертуева Дмитрия Викторовича

на решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.11.2016 по делу N А42-6675/2016 (судья Н.В. Быкова), принятое

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района

к индивидуальному предпринимателю Пертуеву Дмитрию Викторовичу

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и выселении,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Пертуеву Дмитрию Викторовичу (далее - ответчик, Предприниматель) о взыскании 227 342 руб. 65 коп. арендной платы за помещение и 13 384 руб. 93 коп. арендной платы за земельный участок, неустойки за несвоевременное внесение арендной платы за помещение в сумме 6 696 руб. 11 коп., неустойки за несвоевременное внесение арендной платы за землю в сумме 2 711 руб. 76 коп., о расторжении договора аренды и о выселении Предпринимателя из муниципального нежилого помещения.

Решением от 10.11.2016 суд удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Ответчик не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не была дана оценка обстоятельствам, свидетельствующим о незаключенности спорного договора, поскольку договор подлежал государственной регистрации.

Кроме того, ответчик указал на то, что сторонами не было согласовано существенное условие договора, а именно его предмет, а кроме того в материалах дела отсутствуют доказательства, что собственником сдаваемых в аренду помещений является истец.

Таким образом, Предприниматель, считая договор незаключенным, ссылался на отсутствие оснований для начисления задолженности и расторжения договора, поскольку незаключенный договор не порождает для сторон соответствующих прав и обязанностей.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 51-АБ N 021347 от 20.04.2005 в собственности муниципального образования Ковдорский район находится помещение кафе "Молодежное", этаж цокольный, 1, общей площадью 518,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, ул. Кошица, д. 32.

Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор N 26/2013 аренды объектов нежилого фонда муниципального образования Ковдорский район от 16.01.2013 (далее - договор), согласно которому Комитет передает, а Предприниматель принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, ул. Кошица, д. 32, площадью 132,9 кв.м. для организации розничной продажи промышленными товарами.

Срок аренды установлен договором с 16.01.2013 по 15.01.2023 (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 1.1 договора Комитет передает, а Предприниматель принимает во временное владение и пользование нежилые помещения для организации розничной продажи промышленными товарами, общей площадью - 132,9 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 51:05:010204:0009, и находящиеся по адресу: Ковдор, Мурманской области, ул. Кошица, д. 32.

Согласно абзацу 2 пункта 1.1 договора одновременно с передачей прав по владению зданиями, строениями, сооружениями (помещениями в них) арендатору передается право пользования той частью земельного участка, которая необходима для осуществления своих прав по использованию имущества.

Как следует из абзаца 3 пункта 1.1 договора платежи за землю рассчитываются пропорционально передаваемой доли в праве на указанные объекты недвижимого имущества и подлежат возмещению правообладателю земельного участка равными долями ежеквартально в сроки и порядке, указанные в пункте 4.6 договора.

Порядок выплаты арендной платы за переданные в аренды помещения и земельный участок сторонами согласованы в разделе 4 договора.

Истец в обоснование исковых требований указал, что недвижимое имущество передано Предпринимателю по акту приема - передачи от 16.01.2013.

В силу пункта 4.4 договора установлен односторонний порядок изменения арендной платы, в связи с чем, истцом об изменении арендной платы за помещение и земельный участок Предприниматель извещался.

В обоснование исковых требований Комитет ссылался на то, что Предпринимателем не внесена арендная плата за пользование помещением в период июль 2014 года - март 2016 в сумме 227 342 руб. 65 коп. и за пользование земельным участком в период 3 квартал 2013 - 1 квартал 2016 в сумме 13 384 руб. 93 коп.

Кроме того, оплата в период действия договора производилась Предпринимателем несвоевременно, в связи с чем, истцом начислены в соответствии с пунктом 5.2 договора пени в размере 0,01% от просроченной арендной платы за помещение за каждый день просрочки по состоянию на 31.03.2016 (период 21.02.2013- 31.03.2016) в сумме 6 696 руб. 11 коп., за просрочку внесения арендной платы за землю 0,05% с подлежащей к уплате сумме за каждый день просрочки оплаты в размере 2 711 руб. 76 коп. по состоянию на 31.03.2016 (период 16.03.2013-31.03.2016).

С учетом допущенных ответчиком нарушений условий договора истцом неоднократно направлялись претензии, кроме того, 19.09.2016 ответчику направлено претензионное письмо N 19-21/1046 о необходимости оплаты задолженности и пени, и с уведомлением о необходимости рассмотрения вопроса о расторжении договора аренды, при этом истец указал, что оставляет за собой право на обращение в суд, в случае не исполнения претензии.

Поскольку указанная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, Комитет обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными по праву и размеру.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав заявителя, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из доводов апелляционной жалобы ответчик, не признавая исковые требования, указал, что договор является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем, он не порождает для сторон соответствующие права и обязанности, и, как следствие, в удовлетворении требований следует отказать.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться в полной мере с указанными доводами, в связи со следующим.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Кроме того, в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец передал имущество в пользование ответчику, который принял данное имущество по акту приема-передачи недвижимого имущества от 16.01.2013 без каких-либо замечаний, в том числе и по площади переданных помещений, при этом соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами в названном выше договоре, и исполнялось ими, тем самым, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной договора обязательствами.

На основании вышеизложенного, отсутствие факта государственной регистрации договора при условии передачи объекта аренды, его принятия и доказанности использования объекта аренды, то есть, фактического исполнения договора, не освобождает ответчика от оплаты арендных платежей.

Кроме того, апелляционный суд отклоняет довод о том, что сторонами при заключении договора не был согласован его предмет, в связи с его несостоятельностью.

Согласно пункту 1.1 договора Комитет передает, а Предприниматель принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, ул. Кошица, д. 32, площадью 132,9 кв.м. для организации розничной продажи промышленными товарами.

Согласно акту приема-передачи от 16.01.12013 Предпринимателю по договору были переданы следующие помещения площадью 132,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, ул. Кошица, д. 32, цокольный этаж комнаты N 3-12.

При этом в апелляционной жалобе ответчик указал, что фактически у него находятся в аренде помещения общей площадью 167, 6 кв.м., однако бесспорных относимых и допустимых доказательств не представил.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

С учетом отсутствия в материалах дела доказательств по спору между сторонами по переданному имуществу, в том числе по площади переданных помещений, на основании вышеизложенного апелляционный суд приходит к выводу, что условие об объекте аренды считается согласованным.

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание тот факт, что Комитетом не оспаривалась общая площадь переданных в аренду помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу принятых на себя по договору обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 4 договора.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения денежного обязательства.

Расчет задолженности, произведенный истцом, проверен судом и признан правильным, так как соответствует нормам действующего законодательства, условиям договора, а также фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора при неуплате арендной платы предусмотрены пени из расчета 0,01% от просроченной арендной платы за каждый день просрочки, а за просрочку внесения арендной платы за землю 0,05% с подлежащей к уплате сумме за каждый день просрочки оплаты.

В связи с допущенной арендатором просрочкой оплаты арендной платы, в соответствии с пунктом 5.2 договора истцом была начислена неустойка в размере 0,01% от просроченной арендной платы за помещение за каждый день просрочки по состоянию на 31.03.2016 (период 21.02.2013- 31.03.2016) в сумме 6 696 рублей 11 копеек, за просрочку внесения арендной платы за землю 0,05% с подлежащей к уплате сумме за каждый день просрочки оплаты в размере 2 711 рублей 76 копеек по состоянию на 31.03.2016 (период 16.03.2013-31.03.2016)

Поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств подтверждено материалами дела, расчет неустойки судом проверен, признан верным, ответчиком доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств не представлено, решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки является правомерным, соответствующим правильно установленным по делу обстоятельствам и объему представленных доказательств.

Кроме того, истцом заявлены требования о расторжении названного договора, которые удовлетворены судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции в силу обеспечения процессуальной определенности считает правомерным вывод суда первой инстанции о расторжении договора в судебном порядке, что не противоречит и требованиям статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункту 6.1 договора.

Кроме того, с учетом указанных выше выводов, исследованных материалов дела, а также с учетом того, что Предпринимателем не оспаривался факт его нахождения в арендуемых им по договору помещениях на момент рассмотрения дела в суде, суд апелляционной инстанции полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что у ответчика отсутствуют основания для использования арендуемого помещения, которое подлежит возврату истцу путем выселения ответчика.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, как сделанных на основании полного исследования материалов дела (представленных доказательств), отмечая при этом, что в суде первой инстанции Предприниматель не приводил доводов, которые опровергали бы исковые требования по существу.

При этом, довод Предпринимателя о том, что Комитет не является собственником помещений и не вправе распоряжаться ими, судом апелляционной инстанции отклонен в связи с его недоказанностью, поскольку в материалах дела имеется Положение о комитете по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района, утвержденного постановлением администрации Ковдорского района от 03.07.2013 N 456, согласно пункту 2.2. которого, Комитет вправе управлять и распоряжаться имуществом, находящимся в собственности муниципального образования Ковдорский район.

Кроме того, согласно пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Другие доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, также не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.11.2016 по делу N А42-6675/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина