Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2017 г. N 16АП-5568/16

Требование: о признании недействительным договора, о применении последствий недействительности договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Ессентуки

15 февраля 2017 г.

Дело N А63-9005/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самариной К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае и прокурора Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.11.2016 по делу N А63-9005/2016 по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН 1102635006462, к закрытому акционерному обществу "Меркурий", г. Невинномысск, ОГРН 1032602002410, администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН 1022601316418, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737, Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН 1022601311281, при участии в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурора Ставропольского края, о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды и применении последствий недействительности ничтожной сделки (судья Говорун А.А.), при участии в судебном заседании: от Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска - Бороденко Д.Е., доверенность N 0115/280 от 06.02.2017; от прокурора Ставропольского края - Тебердукова И.С.; от администрации города-курорта Кисловодска - Кавалеристова О.С., доверенность- N 41/07-22 от 05.12.2016; от закрытого акционерного общества "Меркурий" - Пасечника Т.М., доверенность 17.01.2017; в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Меркурий" (далее - общество), администрации города-курорта Кисловодска (далее - администрация) о признании договора аренды от 20.06.2014 земельного участка площадью 1 883 кв.м (кадастровый номер 26:34:030320:135), расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, район санатория "Вилла-Арнест", заключенного между администрацией и обществом, недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности сделки путем обязания общества освободить земельный участок и передать его территориальному управлению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра), комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - комитет).

В порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело вступил прокурор Ставропольского края.

Решением суда от 11.11.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, территориальное управление и прокуратура обратились с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Заявители указывают, что земельный участок относится к собственности Российской Федерации и администрация не обладала полномочиями по распоряжению спорным земельным участком и заключению договора аренды от 20.06.2014, в том числе на предоставление его в аренду.

Общество, комитет и администрация направили отзывы на апелляционные жалобы, в которых просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, изложили сов доводы относительно апелляционных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, отзывов на апелляционные жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании постановления от 28.05.2014 N 483 между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 28.05.2014 N 3052 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 28.05.2014 по 27.05.2019 земельный участок из земель населённых пунктов площадью 1 883 кв. м (кадастровый номер 26:34:030320:135), расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, район санатория ООО "Вилла-Арнест", для целей строительства лечебно-оздоровительных корпусов (далее - земельный участок КН 26:34:030320:135). Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны, передан арендатору по акту приёма-передачи от 28.05.2014.

Договор прошёл процедуру государственно регистрации в Управлении Росреестра по СК 20.06.2014 за N 26-26-15/006/2014-903.

14.10.2015 на основании постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.2002 N 112 "О разграничении прав собственности на имущество санаторно-курортных учреждений, расположенных в курортном регионе Кавказских Минеральных Вод" (далее - Постановление N 112) на земельный участок КН 26:34:030320:135 зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.10.2015 и выпиской из ЕГРП от10.06.2016 N 26/001/101/2016-37300.

Территориальное управление направило в адрес ответчиков письменные требования о прекращении арендных отношений и освобождении земельного участка с последующей передачей его в распоряжение территориального управления

На указанное требование администрация направила письменный ответ от 18.07.2016 N 01-01/670, в котором сообщила, что спорный участок не затрагивает территорию Кисловодского курортного парка, расположен за его границами, что было установлено решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2013 по делу N А63-9842/2013, арендатором добросовестно исполняются договорные обязательства, в связи с чем основания для прекращения договорных отношений отсутствуют.

Письмом от 25.07.2016 общество не согласилось с предложением территориального управления, указало, что земельный участок КН 26:34:030320:135 расположен вне территории Кисловодского лечебного курортного парка, основания для отнесения участка к федеральной собственности, равно как и основания для регистрации права федеральной собственности на участок, отсутствуют.

Территориальное управление обратилось в суд с иском об оспаривании договора и применении последствий недействительности ничтожной сделки, полагая, что договор заключен в противоречие действующему законодательству и тем самым нарушает права пользования земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации.

Полагая, что договор аренды заключен с нарушением норм действующего законодательства и тем самым нарушает права пользования земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, территориальное управление обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с настоящим иском.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе: признании права, прекращения или изменения правоотношения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

На основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", в случаях, когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРП о принадлежности имущества.

Поскольку иск предъявлен лицом, не являющимся стороной оспариваемого договора аренды, земельный участок КН 26:34:030320:135 передан в аренду (владение и пользование) обществу, а истец фактически не владеет и не пользуется спорными участками, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о выборе истцом ненадлежащего способа защиты.

Судом установлено, что правоустанавливающие документы на земельный участок КН 26:34:030320:135 не содержат доказательств подтверждающих факт возникновения права собственности у Российской Федерации, а также совершения Управлением Росреестра по СК соответствующих действий по его регистрации.

В силу пункта 2 части 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти; земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного пользования у государственных академий наук, у организаций, находившихся в ведении государственных академий наук до дня вступления в силу Федерального закона от 27.09.2013 N 253-ФЗ "О Российской академии наук, реорганизации государственных академий наук и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также у государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук; земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги" федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

В качестве документа - основания для регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок КН 26:34:030320:135 в свидетельстве о государственной регистрации права содержится указание на Постановление N 112, которым определен перечень объектов санаторно-курортного назначения в регионе Кавказских Минеральных Вод, относимых к собственности Российской Федерации, в их числе Кисловодский лечебный курортный парк. При этом земельный участок КН 26:34:030320:135 в названном постановлении не указан.

В обоснование отнесения земельного участка КН 26:34:030320:135 к федеральной собственности территориальное управление указало на нахождения участка в границах Кисловодского лечебного парка.

Согласно решению исполнительного комитета Ставропольского краевого Совета Народных Депутатов от 01.10.1981 N 702 "Об утверждении списка памятников истории и культуры Ставропольского края" утвержден список памятников истории и культуры края, подлежащих государственной охране как памятники регионального и федерального значения, и в частности под N 58 в списке памятников истории и культуры Ставропольского края в г. Кисловодске утвержден ландшафтный памятник - Курортный парк, 1823 года.

По распоряжению Минимущества России от 25.06.2003 N 2787-р "О закреплении федерального имущества за федеральным государственным учреждением "ФМЦ" Минимущества России" курортный парк находится в оперативном управлении ФГУ "Федеральный медицинский центр" Росимущества.

Согласно выписке из реестра федерального имущества N 773/1 по состоянию на ноябрь 2009 года о земельном участке "Земельный участок для оздоровительных целей -Кисловодский курортный лечебный парк" земельный участок КН 26:34:000000:4 на основании Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ, Вводного закона, постановления N 112, распоряжения Минимущества России от 25.06.2003 N 2787-р находится в постоянном (бессрочном) пользовании вышеназванного предприятия.

Спорный земельный участок КН 26:34:030320:135 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 20.03.2014. Формирование участка производилось по инициативе общества администрацией с согласованием границ участка с территориальным управлением.

В письме от 14.05.2012 N 4408/05 территориальное управление на обращение о разъяснении вопроса об отнесении земельных участков к собственности Российской Федерации указало, что формируемый земельный участок площадью 1 883 кв.м из земель населенных пунктов, в пределах кадастрового квартала 26:34:030320, местоположение: г. Кисловодск, район санатория "Вилла Арнест" в границах, указанных в схеме от 11.05.2012, согласно приложению N 1 "Каталога географических координат угловых и поворотных точек границ формируемого земельного участка площадью 1 883 кв.м", находится за пределами границ земельного участка КН 26:34:000000:4.

Названные обстоятельства также нашли свое подтверждение в представлениях прокуратуры Ставропольского края от 30.08.2012 N 7/4-748-2012 и от 29.10.2013 N 7/1-18-2013.

Доказательства того, что земельный участок КН 26:34:030320:135 на момент его формирования и на дату регистрации права федеральной собственности 14.10.2015 находился в границах Курортного парка, территориальное управление не представило, как не доказало наличия иных оснований, предусмотренных в пункте 2 части 1 статьи 3.1 Вводного закона, для отнесения спорного участка к федеральной собственности.

Дело правоустанавливающих документов не содержит документов, свидетельствующих о том, что земельный участок КН 26:34:030320:135 включен в список объектов, поименованных в постановлении N 112, а также входит в границы земельного участка КН 26:34:000000:4 или находится в пределах территории Курортного парка.

Из представленного в дело приказа управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от 27.05.2015 N 56 (размещен на официальном сайте; далее - Приказ N 56) следует, что данным документом утверждены границы территории, границы зон охраны, особые режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зон охраны объекта культурного наследия регионального значения "Курортный парк", 1823 года Ставропольский край, г. Кисловодск, Курортный парк. Приложение N 2 к Приказу N 56 содержит описание границ территории объекта культурного наследия регионального значения ландшафтного памятника "Курортный парк", 1823 г., которые обозначены на чертеже проекта зон охраны точками с 1 по 1075, полностью совпадающими с современными границами земельного участка КН 26:34:000000:4, согласно имеющемуся в деле кадастровому паспорту, в том числе по площади составляющей 948 га.

Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 06.10.2015 N 2537 категория историко-культурного значения объекта культурного наследия регионального значения "Курортный парк", 1823 года (Ставропольский край, г. Кисловодск, долина р. Ольховка, склоны Джинальского хребта, в границах черты г. Кисловодска) изменена на категорию историко-культурного значения объекта культурного наследия федерального значения.

В целях обеспечения сохранения объекта культурного наследия федерального значения "Курортный парк", 1823 года, Ставропольский край, г. Кисловодск, Курортный парк, в соответствии со статьями 3.1, 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", приказом Министерства культуры Российской Федерации от 06.10.2015 N 2537 и Приказом N 56 управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия издало приказ от 08.04.2016 N 132, согласно которому следует считать действующими в отношении объекта культурного наследия федерального значения "Курортный парк", 1823 года, Ставропольский край, г. Кисловодск, Курортный парк: 1.1. Схему границ территории и границ зон охраны объекта культурного наследия регионального значения "Курортный парк", 1823 года, Ставропольский край, г. Кисловодск, Курортный парк; 1.2. Описание границ территории объекта культурного наследия регионального значения "Курортный парк", 1823 года, Ставропольский край, г. Кисловодск, Курортный парк.

В соответствии со сведениями публичной кадастровой карты земельный участок КН 26:34:030320:135 не входит в границы земельного участка КН 26:34:000000:4, а по своей конфигурации и местоположению также не входит в границы территории памятника согласно проекту зон охраны объекта культурного наследия ландшафтного памятника регионального значения "Курортный парк" 1823 г. (приложение к Приказу N 56).

Доказательств нахождения спорного участка в границах "Курортного парка", представлено не были.

Земельный участок КН 26:34:030320:135 находится в пределах границ муниципального образования г. Кисловодска, территория которого относится к территории курорта федерального значения Кисловодск в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах", Федеральным законом от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 и постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае".

В абзаце первом пункта 1 статьи 19 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации.

Одним из таких федеральных законов является Закон N 244-ФЗ, устанавливающий права публичных образований на земельные участки, расположенные в границах курортов федерального значения. Указанный Закон определяет также основания и порядок передачи из федеральной собственности в иную публичную (в том числе муниципальную) собственность соответствующих земельных участков.

В части 7 статьи 1 указанного Закона закреплено, что участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в реестре до дня вступления в силу Закона N 244-ФЗ, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 указанной статьи.

К федеральной собственности относятся участки, которые заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в федеральной собственности; предоставлены федеральным органам государственной власти, их территориальным органам либо созданным ими казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям (пункт 1, 2 части 8 Закона N 244-ФЗ).

К собственности муниципальных районов или городских округов относятся любые земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в реестре до дня вступления в силу вышеназванного Закона, за исключением участков, которые относятся к федеральной собственности или собственности субъектов Российской Федерации по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 указанной статьи (часть 11 статьи 1 Закона N 244-ФЗ).

Регистрация права федеральной собственности на участки, сформированные и поставленные на государственный кадастровый учет после вступления в законную силу Закона N 244-ФЗ, подлежит только при предоставлении на государственную регистрацию доказательств возникновения права собственности до вступления названного закона в силу и наличия оснований, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 3.1 Вводного закона и частью 8 статьи 1 Закона N 244-ФЗ.

Согласно статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для отказа в государственной регистрации являются следующие обстоятельства: отсутствие правоустанавливающего документа об объекте недвижимого имущества; отсутствие документов необходимых для регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества; непредставление документов, необходимых в соответствии с законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 2 статьи 30.1 Закона N 122-ФЗ); наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В соответствии со статьей 30.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Правительством Российской Федерации в постановлении от 30.06.2006 N 404 утвержден перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю (далее - Перечень). К названным документам относятся: заявление о государственной регистрации права, содержащее указание на нормативный акт, являющийся основанием для регистрации права собственности на земельный участок (пункт 1 Перечня); правоустанавливающий документ на земельный участок (пункт 2 Перечня); правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном земельном участке (пункт 3 Перечня).

Факт включения недвижимого имущества в реестр муниципальной собственности сам по себе не является доказательством возникновения права собственности или основанием для регистрации права на имущество.

Поскольку земельный участок КН 26:34:030320:135 был сформирован после вступления в силу Закона N 244-ФЗ и территориальное управление не представило доказательств нахождения такого участка в границах объекта культурного наследия "Курортный парк", документов, указанных в Перечне, и наличия оснований, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 3.1 Вводного закона и частью 8 статьи 1 Закона N 244-ФЗ, для возникновения права федеральной собственности, право собственности на земельный участок на момент вступления в силу Закона N 244-ФЗ было разграничено и относилось к муниципальной собственности.

В ситуации, когда право муниципальной собственности возникло в силу Закона N 244-ФЗ и собственник участка распорядился им путем передачи в аренду, внесение в ЕГРП сведений о регистрации права федеральной собственности в отсутствие правоустанавливающих документов, предусмотренных Перечнем, и оснований, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 3.1 Вводного закона и частью 8 статьи 1 Закона N 244-ФЗ, носит технический (ошибочный), а не право подтверждающий характер, и само по себе не нарушает прав арендатора и не изменяет обязательственные отношения сторон договора аренды.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части по доводам, приведенным в жалобах.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.11.2016 по делу N А63-9005/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

Е.В. Жуков Е.Г. Сомов