Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 г. N 09АП-1383/17

г. Москва

13 февраля 2017 г.

Дело N А40-124785/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Трубицына,

судей Д.Н. Садиковой, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Транстуравиа" на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2016 года по делу N А40-124785/2016 принятое судьей Пуловой Л.В.,

по иску ООО "Транстуравиа"

к Департаменту городского имущества города Москвы,

третье лицо - Департамент культурного наследия города Москвы, о понуждении заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Голубев В.А. (доверенность от 25.05.2016),

от ответчика - Гречко А.В. (доверенность от 09.01.2017),

от третьего лица - Решетников Д.К. (доверенность от 30.12.2016),

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью ""Транстуравиа" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Колпачный переулок, дом 14/5, строение 1, цоколь, помещение II, комнаты Г,Г1,г, I-III) с кадастровым номером 77:01:0001026:2361, на условиях, указанных истцом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2016 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции указал, что воля собственника на обособление части помещения путем формирования на базе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа отсутствует; часть помещения, выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект без участия собственника не может служить объектом купли-продажи; истцу предоставлялось в пользование имущество, которое не может рассматриваться как отдельный объект права изолированно от всего здания, являющегося единым объектом недвижимости.

Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы указал на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права и привёл доводы, которые рассмотрены ниже.

Отзывы на апелляционную жалобу ответчиком и третьим лицом не представлены.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица выступил на стороне ответчика.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2016 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что спорный объект, расположенный по адресу: Москва, Колпачный переулок, дом 14/5, строение 1, принят под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия регионального значения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии с частью 1 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

Из пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" вытекает, что предметом регулирования настоящего Федерального закона являются особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ, как особым видом недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 48 указанного выше Федерального закона объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Пункт 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ содержит основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим законом или другими федеральными законами.

Как следует из письма ГУП "МосгорБТИ" в адрес ответчика от 11.12.2014 N ВП-17642/14-(0)-1, выполнение кадастровых работ и получение кадастрового паспорта в отношении спорного объекта невозможно в связи с выявлением самовольного переустройства и перепланировки помещения.

Факт несогласованной перепланировки следует также из кадастрового паспорта спорного помещения от 03.08.2016.

Из заявления истца усматривается, что он обратился с требованием заключить договор купли-продажи помещения площадью 200,8 кв. м, в то время как площадь всего объекта памятника культуры регионального значения составляет 1858,8 кв. м.

Собственность города Москвы зарегистрирована на все здание памятника как единого объекта недвижимости, другие собственники у объекта отсутствуют.

Как указано в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в случае если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В данном случае, спорный объект не выделен из состава целого здания, соответствующая запись в реестре отсутствует.

Из представленного истцом кадастрового паспорта спорного помещения площадью 200,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Колпачный пер., д.14/5, стр1 (цоколь, помещение II, комнаты Г,Г1,г,I-III) от 03.08.2016, с кадастровым номером 77:01:0001026:2361, помещение поставлено на кадастровый учет 26.12.2013 в составе цокольного этажа здания с кадастровым номером 77:01:0001026:1097; воля собственника на обособление части помещения путем формирования на базе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа отсутствует; часть помещения, выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект без участия собственника, и на которую (часть) отдельно право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может в силу статьи 130 ГК РФ служить объектом купли-продажи; из текста договора аренды следует, что заявителю предоставлялось в пользование имущество, которое не может рассматриваться как отдельный объект права изолированно от всего здания, являющегося единым объектом недвижимости.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что помещение отсутствует в качестве самостоятельного объекта недвижимости, здание, в котором расположено спорное помещение, отнесено к объектам культурного наследия.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку спорное нежилое помещение не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости и входит в состав ранее зарегистрированного права собственности города Москвы на объект недвижимого имущества общей площадью 1858,8 кв. м, о чём в ЕГРП 17.06.2009 внесена запись 77:77:11/107/2009-383.

Здание, в котором расположено спорное помещение, является объектом культурного наследия регионального наследия "Городская усадьба Венедиктовых - Шнаубертов -Б.Ш.Моносзона, 1-я пол. XVIII в., 1790-е гг., 1820-е -1830-е гг., 1840 г., 1880-е гг., нач. XX в., архитектор С.С.Эйбушитц".

На основании протокола N 47 заседания архитектурной секции Экспертной комиссии по вновь выявленным памятникам при УГКОИП города Москвы от 15.12.1993 объект принят под государственную охрану в качестве выявленного объекта культурного наследия.

Протоколом N 18 заседания рабочей группы при ГУОП города Москвы по экспертизе состава выявленных объектов культурного наследия от 16.03.2004 статус объекта как выявленного объекта культурного наследия подтвержден.

Распоряжением Правительства Москвы N 932-РП "О принятии под государственную охрану выявленных объектов культурного наследия города Москвы" объект принят под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия регионального значения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его, по своему усмотрению. При этом согласно пункту 1 статьи 124 ГК РФ публично-правовые образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в установленном законом порядке. При этом преимущественное право может быть реализовано при выполнении следующих условий: арендуемое имущество должно находиться во временном владении или пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате и другим обязательным платежам на день заключения договора купли-продажи в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ или подачи заявления о реализации преимущественного права в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества, в соответствии с частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" предельное значение площади недвижимого имущества города Москвы, на которое распространяется преимущественное право выкупа арендующими его субъектами малого и среднего предпринимательства, составляет не более 100 кв. м; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На указанное нежилое помещение распространяется правовой режим объекта культурного наследия, который возлагает на собственников указанных помещений обязанности выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, предусмотренные пунктами 1-3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона, до момента вручения охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 настоящего Федерального закона.

Распоряжением Мосгорнаследия от 27.03.2014 N 273 утверждено охранное обязательство собственника (пользователя) объекта культурного наследия регионального значения "Городская усадьба Венедиктовых - Шнаубертов - Б.Ш. Моносзона, 1-я пол. XVIII в. - нач. XX в., архитектор С.С. Эйбушитц: - Главный дом, 1-я пол. XVIII в., 1790-е гг., 1820-е - 1830-е гг., 1840 г., 1880-е гг., нач. XX в., архитектор С.С. Эйбушитц; - Флигель, 1-я пол. XVIII в. - XIX в., XX в.; - Служебный корпус, 1820-е - 1830-е гг., кон. XIX в. - нач. XX в.", расположенного по адресу: Москва, Колпачный переулок, дом 14/5, строение 1, согласно приложению к данному распоряжению.

Охранное обязательство на спорный объект у истца отсутствует.

Из письма третьего лица от 08.09.2016 N ДКН-16-13-1017/6 на имя истца, следует, что истцу выдано предписание об устранении нарушений законодательства об охране объектов культурного наследия и проведении работ по сохранению объекта культурного наследия от 01.09.2014 N 273-П.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66, независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости; продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

Таким образом, для ответчика требования Закона города Москвы, прямо запрещающего продажу объекта культурного наследия по частям, являются обязательными.

Довод истца о том, что данный Закон города Москвы противоречит федеральному законодательству, в частности Закону N 159-ФЗ, является необоснованным, поскольку Закон города Москвы от 17.12.2008 N 66 в установленном законом порядке не оспорен, не признан недействующим.

Решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2016 года по делу N А40-124785/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Трубицын

Судьи

Д.Н. Садикова Е.Б. Расторгуев