Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 г. N 15АП-19392/16

Правоотношение: по договору аренды в отношении недвижимого имущества, в отношении нежилых помещений

город Ростов-на-Дону

16 февраля 2017 г.

дело N А53-23518/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца - Богачев И.В. по доверенности от 23.01.2017, паспорт; Коробейник А.В. по доверенности от 26.09.2016, паспорт;

от ответчика - Донцова Н.А. лично, паспорт; Солдатов В.Ф. доверенности, ордер N 159538 от 24.01.2017, удостоверение;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чикалова Артема Игоревича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 24.10.2016 по делу N А53-23518/2016

по иску Чикалова Артема Игоревича

к Донцовой Наталье Александровне

об обязании не чинить препятствия, обязании передать имущество по договору,

принятое в составе судьи Смольковой А.В.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Чикалов Артем Игоревич обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Донцовой Наталье Александровне об обязании не чинить препятствия истцу в пользовании нежилым помещением: общей площадью 61,7 кв.м., расположенным на первом этаже здания, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г.Каменск-Шахтинский,пер.Коммунистический,92, помещение III, кадастровый номер помещения: 61:52:0030026:2315 и обязании индивидуального предпринимателя Донцову Наталью Александровну передать индивидуальному предпринимателю Чикалову Артему Игоревичу вышеназванное помещение, для исполнения договора аренды от 17.06.2016 в течение 3 дней с даты вступления решения в силу.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 35 000 рублей расходов на оплату услуг представителя.

Решением суда от 24.10.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что договор аренды сторонами не оспорен, не расторгнут, не признан недействительным, подпись в договоре ответчик не оспаривает, цена согласована сторонами конкретно 5 000 руб. в месяц, авансом ответчику было оплачено 40 000 руб. за 8 месяцев. Заявитель полагает, что суть спора заключается в появлении более выгодного арендатора для помещения ответчика, в связи с чем, ссылки последнего на обременение помещения ипотекой, о которой истцу не было известно, и низкой стоимостью сделки, несостоятельны. Суд пришел к неверному выводу о злоупотреблении правом истцом. Суд неверно применил нормы ГК РФ о договоре аренды, неправомерно отказал в иске.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, представил письмо ТПП от 09.02.2017, согласно которому, стоимость арендной платы в помещениях г. Каменск-Шахтинского составляет 107 руб. за 1 кв.м в месяц, письмо Центра "Независимая оценка (экспертиза)", согласно которому средний размер арендной платы за 1 кв.м. составляет от 94,46 руб. до 223, 02 руб., средняя цена арендной платы 158, 74 руб.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил приобщить к материалам дела письменные пояснения, указал, что по результатам оценки величины арендной платы площади спорного помещения на 01.04.2016 сумма составила 21 000 руб. в месяц, 340,36 руб. за 1 кв.м., представил отчет N 029/2017 ИП Ковалева С.Н.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, требования истца основаны на договоре N1 от 17.06.2016 г. между индивидуальным предпринимателем Чикаловым Артемом Игоревичем (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Донцовой Натальей Александровной (арендодатель), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (объект), общей площадью 61,7 кв. м, расположенное на первом этаже здания, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, пер. Коммунистический, 92, помещение III.

Объекту присвоен кадастровый номер - 61:52:0030026:2315. Объект встроенный, расположен в здании. Назначение: нежилое. Объект обеспечен теплом, водой, электроэнергией (п. 1.1 договора).

В силу п. 1.2 договора объект принадлежит арендодателю на праве собственности. Право собственности зарегистрировано в Учреждении Росреестра - запись N 61-61/019-61/019/002/2016-332/2 от 01.02.2016 г.

Согласно п. 2.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору объект по акту приемки-передачи не позже 30 дней с даты подписания договора. Акт сдачи-приемки подписывается арендодателем и арендатором. Указанный акт прилагается к договору и является его неотъемлемой частью. Арендодатель обязуется обеспечивать беспрепятственное использование арендатором объекта на условиях договора, не ограничивать каким-либо образом права арендатора по пользованию объектом по назначению, указанному в п. 1.2 договора, и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы. Постоянная часть арендной платы составляет 5000 рублей за весь объект в целом за 1 месяц (НДС не облагается). Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание. Начисление арендной платы осуществляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды. Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на банковскую карту арендодателя не позднее 25 числа месяца предшествующего оплачиваемому.

Все расчеты по настоящему договору производятся арендатором путем перевода денежных средств на личный банковский счет арендодателя в рублях РФ (п. 3.4 договора).

Как указывает истец, он внес ответчику предоплату по договору в размере за 8 месяцев аренды до подписания договора аренды. Однако, объект аренды до сих пор не передан арендатору.

В связи с этим, 28.06.2016 г. истцом в адрес ответчика было направлено требование об устранении препятствий в пользовании, а именно, передаче объекта аренды нежилого помещения (договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (объект), общей площадью 61,7 кв. м, расположенное на первом этаже здания, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, пер. Коммунистический, 92, помещение III, в день получения требования.

Указанные обстоятельства в совокупности послужили основанием для обращения индивидуального предпринимателя Чикалова Артема Игоревича в суд с иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу положений статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из условий пункта 3.1.1 договора следует, что размер арендной платы установлен сторонами в размере 5 000 руб. за весь объект в целом.

Вместе с тем, в качестве доказательства исполнения обязанности по внесению арендной платы истцом в материалы дела представлена расписка, из буквального содержания которой следует, что арендная плата за 2 месяца аренды составила 40 000 руб.

Таким образом, доводы истца о том, что авансом ответчику было оплачено 40 000 руб. за 8 месяцев не соответствуют тексту расписки, не находят своего подтверждения в материалах дела и ответчиком опровергаются.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об отсутствии у сторон сделки согласованной воли в отношении размера арендной платы, в связи с чем, условие договора о размере арендной платы не может быть признано установленным в надлежащем порядке, что влечет в данном случае признание договора незаключенным.

Таким образом, доводы заявителя о не оспаривании и не расторжении договора аренды подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку направлены на переоценку выводов суда первой инстанции.

При этом, придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обосновано принял во внимание наличие договора ипотеки в отношении имущества, запрет на распоряжение имуществом, содержащийся в договоре ипотеки, сведения о котором должны быть известны истцу после получения выписки из ЕГРП, условий кредитного договора, копия которого предоставлена в материалы дела, формальное направление уведомлений по договору, недобросовестное истолкование условий расписки, полученной от ответчика, обстоятельства регистрации истца в качестве предпринимателя (за 2 дня до даты заключения договора аренды), а также виды деятельности истца, указанные в сведениях в ЕГРИП.

Кроме того, суд также учитывает фактический вид деятельности ответчика, а именно постоянное осуществление предпринимательской деятельности по предоставлению услуг парикмахерской на большей территории спорного помещения площадью 61,7 кв.м., а также пояснения ответчика о свободной площади 17,5 кв.м. Ответчик пояснила суду, что подписала последний лист договора без согласования площади и стоимости.

Вышеизложенные обстоятельства позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и апелляционной жалобы, а также наличии в действиях истца злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, требование истца об обязании не чинить препятствия истцу в пользовании нежилым помещением: общей площадью 61,7 кв. м, расположенным на первом этаже здания, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, пер. Коммунистический,92, помещение III, кадастровый номер помещения: 61:52:0030026:2315 и обязании индивидуального предпринимателя Донцова Натальею Александровну передать индивидуальному предпринимателю Чикалову Артему Игоревичу вышеназванное помещение, для исполнения договора аренды от 17.06.2016 в течение 3 дней с даты вступления решения в силу необоснованно и правомерно оставлено судом без удовлетворения.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции также учитывает представленные в материалы дела справки экспертных организаций, муниципального органа и отчет независимой организации, в связи с чем, приходит к выводу, что установленный в спорном договоре размер арендной платы в размере 5 000 руб. за весь объект в целом не соответствует действительности и рыночной стоимости права аренды, является не согласованным. Из представленных документов следует, что средняя стоимость арендной платы составляет примерно 230 руб. (при сложении всех представленных сторонами цен на аналогичные объекты и спорный объект согласно отчету оценщика N 029/2017), что из площади спорного объекта составляет 13 623 руб. Указанное подтверждает несогласование стоимости договора аренды, а также необоснованность условия о стоимости аренды всего помещения 5 000 руб. с учетом наличия расписки об оплате 40 000 руб. за 2 месяца.

Иные доводы жалобы судебной коллегией отклоняются, поскольку какими-либо доказательствами не подтверждены.

Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.10.2016 по делу N А53-23518/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина И.В. Пономарева