Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2017 г. N 12АП-14355/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Саратов

17 февраля 2017 г.

Дело N А12-53342/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Никольского С.В., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КРЕО" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 октября 2016 года по делу N А12-53342/2016 (судья Романов С.П.)

по иску комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400066, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299)

к обществу с ограниченной ответственностью "КРЕО" (400117, г. Волгоград, ул. 8 воздушной армии, 58, ИНН 3443087687, ОГРН 1083443005942)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, (далее по тексту - истец, Комитет) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с требованием о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "КРЕО" (далее по тексту - ответчик, ООО "КРЕО") задолженности по арендной плате по договору аренды N 9058 от 16.03.2010 за период с 16.03.2013 по 13.11.2014 в сумме 693 691 рубль 41 копейка, и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.05.2013 по 13.11.2014 в сумме 1 011 рублей 82 копейки, проценты по дату фактического исполнения обязательств.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31 октября 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ООО "КРЕО" обратилось с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 октября 2016 года и принять по делу новый судебный акт.

Представители комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, ООО "КРЕО" в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Согласно отчету о публикации, информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Положениями ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно статье 1 Закона Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти Волгоградской области, определяемым Правительством Волгоградской области - Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Постановление Правительства Волгоградской области от 17.04.2012 N 28-п).

В соответствии с Законом Волгоградской области от 19.12.2014 N 175-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области" Закон Волгоградской области N 33-ОД утратил силу с 01.01.2015.

Таким образом, в силу ч. 10 ст. 3 Вводного закона с 01.01.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области перешли к администрации Волгограда.

В силу Закона Волгоградской области от 19.12.2014 N 175-ОД к администрации Волгограда с 01.01.2015 перешли все права и обязанности министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодателя) по договорам аренды земельных участков (за исключением договоров аренды земельных участков, представленных для строительства), существующие по состоянию на 01.01.2015, включая право требования оплаты задолженности по арендной плате, неустойки.

В связи с этим, на момент рассмотрения настоящего спора и возникших арендных правоотношений, права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 16.03.2010 N 9058, представленного для строительства, перешли к министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области, правопреемником которого, является комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, соответственно, в настоящее время арендодателем по спорному договору выступает истец.

Как следует из материалов дела, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Крео" (арендатор) заключён договор N 9058 от 16.03.2010, по условиям которого арендатору в пользование на условиях аренды передан земельный участок общей площадью 3 700 кв. м., расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Кастерина, 5, для строительства административного здания.

В настоящее время арендодателем по договору является комитет.

03 октября 2014 года между ООО "Крео" (цедент) и ООО "Спартстрой" (цессионарий), в связи с чем, к цессионарию перешли права и обязанности по договору N 9058 от 16.03.2010.

Договор уступки зарегистрирован 14.11.2014.

Пунктом 2.11 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

В соответствии с п. 2.6 договора, плата вносится равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Расчет арендной платы за землю и суммы иска произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее - Порядок N 469-п), постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" (далее - Распоряжение N 281-р), распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 15.10.2012 N 1518-р "Об утверждении значений коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области (далее - Распоряжение N 1518-р) и приведен в расчете за период с 16.03.2013 по 13.11.2014, приобщенном к иску.

Размер годовой арендной платы за земельный участок определен по формуле: А=КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки, где:

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка, согласно приложению N 1 к постановлению Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка (значение коэффициента определено в соответствии с п. 1.1 приложения 1 к Порядку);

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;

Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем, принят равным единице;

Ки - коэффициент индексации.

При этом, арендодатель, исходя из положений пункта 2.1.5 Порядка N 469-п, при расчете задолженности по арендной плате за 2014 год применил повышающий коэффициент 2, ввиду отсутствия на арендуемом участке введенных в эксплуатацию объектов недвижимости.

Ненадлежащее исполнение обязательства по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в сумме 693 691 рубль 41 копейка, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом задолженности в указанном размере и отсутствия в материалах дела доказательств ее своевременной и полной оплаты.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Расчет арендной платы по названному договору произведен истцом по формуле, предусмотренной Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области N 469-П от 22.08.2011.

В п. 2.1.5 Порядка N 469-П закреплено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения путем введения постановлением правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п коэффициента 2 подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

Иное толкование применения пункта 2.1.5 постановления N 469-п не соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также принципу запрета необоснованных предпочтений, установленному в Постановлении N 582, поскольку приведет к созданию дискриминационных условий исходя из того, что арендаторы, заключившие договор после вступления в силу пункта 2.1.5 и не обеспечившие ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в течение трех лет оказались бы в неравном положении по сравнению с арендаторами, заключившими договор аренды ранее и не исполнившими соответствующей обязанности, в то время как порядок расчета платы является одинаковым для всех категорий лиц.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558.

Как установлено судом первой инстанции, объект недвижимости на арендуемом земельном участке, под строительство которой он предоставлялся, своевременно не введен в эксплуатацию, в связи с чем, повышающий коэффициент - 2, установленный пунктом 2.1.5 постановления N 469-п и подлежащий применению по истечении трех лет с даты заключения спорного договора аренды земельного участка - 16.03.2010, правомерно включен истцом в расчет размера арендной платы за оспариваемый ответчиком период.

Согласно ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с представленным истцом расчетом задолженности по арендной плате за период с 16.03.2013 по 13.11.2014 в сумме 693 691 рубль 41 копейка, подлежащей взысканию с арендатора.

Сумма заявленных исковых требований соответствует размеру задолженности, определенной согласно п. п. 2.1.4 и 2.1.5 Порядка N 469-п.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 2.12 договора, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% за каждый день от суммы платежей, подлежащих перечислению.

Как следует из расчета истца, в связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по оплате, размер начисленной пени за период с 11.05.2013 по 13.11.2014 составил 1 011 рублей 82 копейки.

Судом первой инстанции проверен расчет заявленной ко взысканию суммы пени и признан верным.

Факт несвоевременного выполнения ответчиком договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергается последним.

Контррасчет ответчиком не представлен. Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с расчетом истца, о наличии в нем каких-либо неточностей и (или) арифметических ошибок.

Обжалуя постановленный судебный акт, заявитель апелляционной жалобы, указывает на то, что истец неправомерно в расчёте арендной платы применил повышающий коэффициент равный 2.

Судебная коллегия признаёт данный довод апелляционной жалобы несостоятельным, являющимся предметом рассмотрения суда первой инстанции, которому дана надлежащая правовая оценка.

Ссылка апеллянта о неверном применении при расчёте арендной платы коэффициента вида функционального использования земельного участка в значении - 0,003, апелляционным судом признана несостоятельной.

Поскольку спорный земельный участок, согласно кадастровому паспорту предназначен для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов), то в силу пункта 1.1 приложения 1 к Порядку N 469-п, в расчёте арендной платы истец правомерно применил Кви равный 0,003.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению, решение суда - отмене.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 октября 2016 года по делу N А12-53342/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.И. Жевак

Судьи

С.В. Никольский В.Б. Шалкин