Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 г. N 10АП-17462/16

Требование: о расторжении договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

16 февраля 2017 г.

Дело N А41-26835/15

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,

при участии в заседании:

от ИП Дорожкина И.С.: Дилбарян Г.Г., Савин А.А., по доверенности от 13.12.2014;

от Комитета по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области: не явились, извещены;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены;

от Соколовской Татьяны Сергеевны: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дорожкина Игоря Семеновича на решение Арбитражного суда Московской области от 18.10.2016 по делу N А41-26835/15, принятое судьей Федуловой Л.В., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области к ИП Дорожкину Игорю Семеновичу, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Соколовская Татьяна Сергеевна, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дорожкину Игорю Семеновичу с требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка N 308-03 от 19.12.2003, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района и И.С. Дорожкиным;

- обязать И.С. Дорожкина передать по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:13:070103:0057, площадью 133 кв.м, расположенный по адресу: Московская обл., г. Пушкино, ул. Лесная, для размещения торгового павильона.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2016 года по делу N А41-26835/15 в удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области отказано.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы, просил изменить мотивировочную часть решения суда.

Истец и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда, однако полает необходимым изменить мотивировочную часть обжалуемого решения суда.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области (арендодатель) и Соколовской Т.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 308-03 от 29.12.2003, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 133 кв.м., с кадастровым номером 50:13:070103:0057, категория земель: земли поселений, расположенный по адресу: Московская обл., г. Пушкино, ул. Лесная, для размещения торгового павильона, сроком на 5 лет (до 01.12.2008).

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (абз.2 п.1.2 Договора).

Размер и условия внесения арендной платы определены сторонами в разделе 4 договора.

Земельный участок передан Соколовской Т.С. по передаточному акту от 18.12.2003.

На земельном участке с кадастровым номером 50:13:070103:0057 расположен торговый павильон, площадью 37,70 кв.м., инв.N 223:066-22738, лит.Б2., принадлежащий на праве собственности Соколовской Т.С..

11.08.2006 Т.С. Соколовская (продавец) и И.С. Дорожкин (покупатель) заключили договор купли-продажи торгового павильона, расположенного по адресу: Московская обл., г. Пушкино, ул. Лесная.

Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 22.08.2006, номер регистрации - 50-50-13/053/2006-074.

11.08.2006 сторонами составлен передаточный акт торгового павильона по договору купли-продажи от 11.08.2006 от Соколовской Т.С. к Дорожкину И.С.

Истец, полагая, что права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 308-03 также перешли к Дорожкину И.С., направил в адрес ответчика заявление N 277 от 03.02.2015 о прекращении договора аренды земельного участка N 308-03 от 29.12.2003 в одностороннем порядке в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ.

Поскольку в ответ на заявление N 277 от 03.02.2015 ответчик отказал истцу в расторжении договора, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции посчитал договор аренды земельного участка незаключенным, так как такой договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Апелляционный суд полагает указанный вывод суда ошибочным, что однако не привело к принятию неправильного решения по существу спора.

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В оспариваемом письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

При этом, ответчик надлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив земельный участок в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Таким образом, вывод о незаключенности спорного договора ошибочен.

По существу заявленных требований апелляционный суд отмечает следующее.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из п.2 ст.610 ГК РФ следует, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как указывалось выше, в подтверждение направления арендатору указанного письменного предупреждения Администрация представила в материалы настоящего дела заявление N 277 от 03.02.2015. Получение указанного заявления ответчиком не оспаривается.

Таким образом, обязательный досудебный порядок истцом соблюден.

Однако, требование о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит, ввиду следующего.

Материалами настоящего дела подтверждается, что на спорном земельном участке расположен торговый павильон, принадлежащий ответчику. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Таким образом, спорный договор не может быть расторгнут, так как наличие на земельном участке принадлежащих ответчику строений предполагает пользование земельным участком, необходимых для эксплуатации таких строений.

Расторжение заключенного между сторонами договора аренды приведет к ограничению прав собственника строений (в том случае если ответчик будет лишен права прохода на земельный участок) либо к образованию на стороне ответчика неосновательного обогащения (в том случае если ответчик продолжит пользование земельным участком).

Исходя из изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды по вышеизложенным основаниям.

Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2016 года по делу N А41-26835/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова