Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 г. N 03АП-236/17

г. Красноярск

16 февраля 2017 г.

Дело N А33-15785/2016

Резолютивная часть постановления объявлена "15" февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен "16" февраля 2017 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Радзиховской В.В.

при ведении протокола судебного заседания Лизан Т.Е.

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "АТЯШЕВСКИЙ ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС": Волковой Т.А., представителя по доверенности от 08.11.2016, паспорт;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ТОРГСЕРВИС 64": Лоханского С.С., директора, на основании выписки из ЕГРЮЛ, протокол N 3 от 12.09.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Атяшевский торговый комплекс" на решение Арбитражного суда Красноярского края от "22" ноября 2016 года по делу N А33-15785/2016, принятое судьёй Петроченко Г.Г.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АТЯШЕВСКИЙ ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС" (далее - истец) (ИНН 1303069934, ОГРН 1071322000782) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТОРГСЕРВИС 64" (далее - ответчик) (ИНН 6432017997, ОГРН 1146432001176) о расторжении договора субаренды N 002 от 17.06.2015, о взыскании 2 104 200 рублей арендной платы, 90 200 рублей неустойки по договору N 002 от 17.06.2015.

Решением от 22.11.2016 иск удовлетворен частично, расторгнут договор субаренды от 17.06.2015 N 002, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении заявленных требований, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит начислению и оплате ответчиком с момента начала коммерческой деятельности арендатора, официального открытия магазина для покупателей, основания для начисления и оплате арендных платежей ответчиком до указанной даты отсутствуют.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 15.02.2017.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, доводы жалобы отклонил.

Поскольку от лиц, участвующих в деле, возражения не поступили, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества N 002 от 17.06.2015, согласно условиям которого, арендодатель передаёт, а субарендатор принимает в аренду часть нежилого одноэтажного здания, общей площадью 935,2 кв.м., расположенного по адресу: республика Мордовия, Атяшевский район, р.п. Атяшево, кадастровый номер 13:03:0101003:244/1. Здание принадлежит арендодателю на праве аренды на основании договора аренды от 08.06.2015. Срок субаренды не превышает срок аренды по договору от 08.06.2015. Согласно пункту 3.1. договора субаренды арендная плата составляет 250 руб. в месяц за 1 кв.м. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии Оплата электроэнергии производится субарендатором согласно показаниями счетчика.

Начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности субарендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности субарендатора начисление и оплата арендной платы не производится (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и субарендатором актом начала коммерческой деятельности (пункт 3.2. договора).

Согласно пункту 4.4. договора субаренды Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, заявленному Субарендатору в течение 30 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

- При использовании нежилого здания в целом или помещений в нём в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3. Договора;

- Если субарендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты) субарендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого здания, при этом арендатор не произвёл ремонт нежилого здания за свой счет в сроки, установленные пунктом 2.2.6. договора;

- Если субарендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

Одностороннее расторжение договора по инициативе субарендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 (сорок пять) календарных дней до даты расторжения. В этом случае субарендатор обязан оплатить арендодателю арендную плату за фактическое время использования помещений и возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной (пункт 4.5. договора).

В пункте 6.5 договора стороны предусмотрели, что в случае невозможности урегулирования разногласий путем переговоров, стороны передают их на рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

По акту приема-передачи от 17.06.2015 помещение передано субарендатору.

В дополнительном соглашении N 2 от 17.06.2015 стороны согласовали перечень ремонтно-строительных работ помещения.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 21.08.2015 с требованием сообщить о дате и времени официального открытия магазина, в здании расположенном по адресу: 431800, Республика Мордовия, п. Атяшево, ул. Гражданская, д. 2 г. В случае отсутствия интереса к объекту недвижимости, переданного по договору субаренды N 002 недвижимого имущества от 17.06.2015 г. и акту приема - передачи, предложено расторгнуть договор субаренды N 002 недвижимого имущества от 17.06.2015 г. и передать недвижимое имущество - часть нежилого одноэтажного здания, общей площадью 935,2 кв. м., расположенного по адресу: 431800, РМ, п. Атяшево, ул. Гражданская, д. 2 г., ООО "Атяшевский торговый комплекс" по акту приема - передачи.

Письмом от 25.09.2015 ответчик сообщил истцу, что использование нежилого помещения невозможно в связи с невыполнением ООО "Атяшевский торговый комплекс" в полном объёме ремонтных работ, согласованных в дополнительном соглашении к договору субаренды.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 27.06.2016 с требованием произвести оплату 2 104 200 рублей арендной платы за период с 10.10.2015 по 30.06.2016, 90 200 рублей неустойки по договору N 002 от 17.06.2015 за период с 11.10.2015 по 30.06.2016.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик не оплачивает арендную плату за пользование переданным помещением, обратился в суд с требованием о расторжении договора субаренды N 002 от 17.06.2015, о взыскании 2 104 200 рублей арендной платы, 90 200 рублей неустойки по договору N 002 от 17.06.2015.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, отношения сторон возникли из договора субаренды, и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами вопроса о расторжении договора, что подтверждает претензия от 21.08.2015 с предложением в случае отсутствия интереса к объекту недвижимости, переданного по договору субаренды N 002 недвижимого имущества от 17.06.2015 г. и акту приема - передачи расторгнуть договор субаренды N 002 недвижимого имущества от 17.06.2015 г. и передать недвижимое имущество - часть нежилого одноэтажного здания, общей площадью 935,2 кв. м., расположенного по адресу: 431800, РМ, п. Атяшево, ул. Гражданская, д. 2 г., ООО "Атяшевский торговый комплекс" по акту приема - передачи.

Ответчиком заявлено о признании иска в части требований о расторжении договора субаренды.

Учитывая соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, признание ответчиком требования о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истца о расторжении договора субаренды N 002 от 17.06.2015 между ООО "АТЯШЕВСКИЙ ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС" и ООО "ТОРГСЕРВИС 64" подлежит удовлетворению.

В указанной части решение суда первой инстанции не оспорено.

Истцом также заявлено требование о взыскании 2 104 200 рублей арендной платы, 90 200 рублей неустойки по договору N 002 от 17.06.2015.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части требования о взыскании 2 104 200 рублей арендной платы, 90 200 рублей неустойки по договору N 002 от 17.06.2015, учитывая следующее.

Исковые требования мотивированы наличием у ответчика, по мнению истца, задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 г., то есть по истечении 7 дней с момента получения претензии.

Согласно п.3.2. договора субаренды, начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности субарендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала субарендатора начисление и оплата арендной платы не производится (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и субарендатором актом начала коммерческой деятельности.

Письмом от 25.09.2015 ответчик сообщил истцу, что использование нежилого помещения невозможно в связи с невыполнением ООО "Атяшевский торговый комплекс" в полном объёме ремонтных работ, согласованных в дополнительном соглашении к договору субаренды.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судами, исходя их положений статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена возмездность договора, поскольку согласно пункту 3.1 арендатор помимо арендной платы самостоятельно несет расходы по содержанию арендованного имущества в том числе по оплате электроэнергии, тепла, услуг по внутренней уборке, санобработки арендованного помещения и т. п.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды считается заключенным с момента его государственной регистрации. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 29.06.2015.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации введена статья 327.1 "Обусловленное исполнение обязательства", согласно которой исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий, либо наступления иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе, полностью зависящих от воли одной из сторон.

Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ вступил в законную силу с 01.06.2015 и подлежал применению, в том числе к правоотношениям, возникшим до дня вступления его в силу к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня его вступлению в силу.

Таким образом, положения статьи 327.1 Гражданского кодекса подлежали применения к спорным правоотношениям, а тем более к правам и обязанностям сторон, которые возникли после вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

Истцом не представлено доказательств, что ответчик начал коммерческую деятельность, пользовался арендованным помещением в соответствии с условиями договора. Представленные ответчиком документы истцом не опровергнуты. Учитывая, что поскольку п.3.2 договора субаренды арендная плата подлежит начислению и оплате ответчиком с момента начала коммерческой деятельности арендатора, официального открытия магазина для покупателей, основания для начисления арендных платежей до указанной даты у истца отсутствовали.

При таких обстоятельствах требования истца в указанной части правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, истец указал, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит начислению и оплате ответчиком с момента начала коммерческой деятельности арендатора, официального открытия магазина для покупателей, основания для начисления и оплате арендных платежей ответчиком до указанной даты отсутствуют.

Указанные доводы рассмотрены и подлежат отклонению по следующим основаниям.

Истец, полагает, что пункт 3.2 договора позволяет субарендатору бесконечно долго безвозмездно пользоваться помещениями истца и откладывать дату начала коммерческой деятельности, которая определяется исключительно волей самого субарендатора, т.е. позволяет ему самому определять день, с которого субарендатор начнет оплачивать арендную плату.

С учетом изложенного, истец полагает, что в действиях истца содержатся признаки злоупотребления правом.

Суд апелляционной инстанции считает доводы истца в указанной части несостоятельными.

Возмездность договора правомерно установлена судом первой инстанции, на основании анализа условий договора в их совокупности.

Так, суд первой инстанции, исходя из положений статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно установил возмездность договора, поскольку субарендатор, помимо арендной платы самостоятельно несет расходы по содержанию арендованного имущества в том числе по оплате электроэнергии и т. п.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" введена статья 327.1 "Обусловленное исполнение обязательства", согласно которой исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий, либо наступления иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе, полностью зависящих от воли одной из сторон.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того что положения статьи 327.1 Гражданского кодекса подлежали применению к спорным правоотношениям, а тем более к правам и обязанностям сторон, которые возникли после вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, что исключало удовлетворение иска в части взыскания долга и пени по указанным обстоятельствам (аналогичная позиция изложена в определение Верховного Суда РФ от 16.12.2016 N 306-ЭС16-17443 по делу N А65-30066/2015).

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как разъяснено в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим.

Применительно к создавшейся ситуации, истец не заявлял требования о наступлении предусмотренного п.3.2 договора условии, а именно о начале коммерческой деятельности, а также не доказал начала такой деятельности. Кроме того, заявление о наступлении начала коммерческой деятельности ответчика противоречит установленным по делу обстоятельствам. Истец не доказал факт пользования арендованным имуществом.

Довод апелляционной жалобы относительно ошибочной позиции суда первой инстанции об освобождении от уплаты арендных платежей в связи с неиспользованием здания не соответствует содержанию обжалуемого судебного акта, в котором говорится об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в связи с ненаступлением условия, предусмотренного договором - начала коммерческой деятельности.

Материалами дела подтверждается, что при передаче спорного имущества у сторон отсутствовали разногласия относительно его условий в части сроков начала начисления арендной платы.

Указание в апелляционной жалобе на противоречивость судебного акта в связи со ссылкой ответчика на несоответствие переданного в аренду здания предъявляемым дополнительным соглашением от 17.06.2015 N 2 требованиям не подтвердилось в процессе повторного исследования данного доказательства. В дополнительном соглашении от 17.06.2015 N 2 указан перечень ремонтно-строительных работ и условий, которые должен выполнить истец для начала полноценной эксплуатации арендуемого помещения. Согласно пояснениям представителя истца в судебном заседании 15.02.2017, данное дополнительное соглашение было подписано сторонами в день заключения договора и передачи помещения. Таким образом подтверждается факт наличия недоделок в арендуемом помещении. Истцом не представлено доказательств выполнения перечня строительно-монтажных работ, предусмотренных дополнительным соглашением от 17.06.2015 N 2. Вопрос расторжения договора, предусмотренный данным соглашением не рассматривался судом первой инстанции в связи с признанием исковых требований в этой части ответчиком.

В апелляционной жалобе говорится о несении убытков истцом в связи с неполучением арендной платы. Однако следует указать на то, что предметом доказывания по настоящему иску является взыскание задолженности по арендной плате.

В отношении процессуального нарушения, на которое обращает внимание заявитель апелляционной жалобы, которое выразилось в участии в деле представителя ответчика по выписке из ЕГРЮЛ, нужно заметить, что в суд апелляционной инстанции, кроме данной выписки была представлена копия протокола от 12.09.2016 N 3, который подтвердил полномочия директора общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис-64" Лоханского Сергея Сергеевича.

Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "22" ноября 2016 года по делу N А33-15785/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

О.Ю. Парфентьева В.В. Радзиховская