Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 г. N 09АП-143/17

г. Москва

16 февраля 2017 г.

Дело N А40-168283/16

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Солоповой А.А., Веклича Б.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ароян А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 ноября 2016 г.

по делу N А40-168283/16 (61-1519), принятое судьей Анциферовой О.В.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное проектно- строительное объединение КУРС"

об изменении договора аренды земельного участка N М-08-018464 от 18.01.2002 года

при участии в судебном заседании:

от истца: Лобарева В.А. по доверенности от 30.12.2016 г.;

от ответчика: Андрианова Е.Д. по доверенности от 23.09.2016 г.;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, к ООО "Научно-производственное проектно-строительное объединение КУРС" о внесении в договор аренды земельного участка N М-08-018464 от 18.01.2002 года изменений в соответствии с условиями прилагаемого проекта дополнительного соглашения к указанному договору в части п. 4.6, 4.7, 4.8, 7.2 договора.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 450-452 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 ноября 2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в жалобе и в иске.

В обоснование своей жалобы истец ссылается на то, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Как указывает истец, судом не принято во внимание тот факт, что выкуп права аренды земельного участка в размере 126.010 долларов США был произведен с учетом технико-экономических показателей на момент заключения договора аренды, т.е. площадь проектируемого здания составляла 5862,3 кв.м., согласно распоряжению префекта Северо-Западного административного округа от 18.02.2002 N 572-РП.

По мнению заявителя, условия договора аренды от 18.04.2002 N М-08-018464 не соответствуют действующему законодательству, в том числе Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. 1, ст.65 ЗК РФ, ст.51, 52, 53, 54 Гр.К РФ.

Заявитель также ссылается на то, что ссылка суда первой инстанции на Законы города Москвы от 20.12.2006 N 65, 48 от 19.12.2007, постановления Правительства Москвы, от 07.11.2012 N 633-ПП, от 16.11.2010 N 1019-ПП необоснованна.

Ответчик, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражал против отмены решения суда первой инстанции, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Московским земельным комитетом (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы, истец, арендодатель) и ООО "Научно-производственное проектно-строительное объединение КУРС" (ООО "НППСО КУРС", ответчик, арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.04.2002 N М-08018464 земельного участка площадью 7388 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Дубравная, 50 предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации существующей производственно-складской базы и проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации коммунально-складского комплекса (приют для животных, гостиница для животных, ветлечебница, выставочный зал, конюшня), сроком на 15 лет.

В соответствии с распоряжением префекта Северо-Западного административного округа от 18.02.2002 N 572-РП ООО "НППСО КУРС" было предоставлено право пользования земельного участка площадью 0,7388 га в соответствии с планом границ земельного участка на условиях долгосрочной аренды сроком на 15 лет для эксплуатации существующей производственно-складской базы и проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации коммунально-складского комплекса (приют для животных, гостиница для животных, ветлечебница, выставочный зал, конюшня) и утвердить выкуп права аренды земельного участка в размере 126.010 долларов США с учетом технико-экономических показателей строящегося коммунально-складского комплекса: площадь - ильного участка - 7388 кв.м: общая площадь проектируемого здания - 5862,3 кв.м., предельное количество этажей - 1-5+цокольный этаж или предельная высота зданий, строений, сооружений - 16,2 м. Оплата стоимости права аренды земельного участка в размере 126.010 долларов США ответчиком произведена в полном объеме (запись в ЕГРП 23.05.2002 N 77-01/05-04/2002-4362).

Градостроительно-земельной комиссией города Москвы (протокол от 28.08.2014 N 28) принято решение согласиться с оформлением градостроительного плана земельного участка N RU77-1590000-013747, утвержденным приказом Москомархитектуры от 16.10.2014 N 2615 со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь объекта (многофункциональный ветеринарный комплекс) - 13600 кв.м. (подземная площадь - 3600 кв.м, наземная площадь - 10.000 кв.м), в т.ч.: ветклиника - 1 000 кв.м; аптека и медкабинеты - 960 кв.м; торгово-выставочный комплекс - 4700 кв.м; офисы - 4 450 кв.м; складские, служебные, помещения автостоянки - 2 490 кв.м; Количество машиномест 121 м/м.

Департаментом была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка в связи с изменением технико-экономических показателей по договору аренды земельного участка от 18.04.2002 N М-08-018464.

Согласно Отчету N 704г-240/14 об определении рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 7388 кв.м кадастровый номер 77:08:0002011:55, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дубравная, вл.50, рыночная стоимость объекта оценки составила 113 962 000 руб.

Во исполнение решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы Департаментом было подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 18.04.2002 N М-08-018464 о внесении изменений в части доплаты за право на заключение договора аренды земельного участка в связи с изменением технико-экономических показателей объекта в соответствии с Градостроительным планом земельного участка N RU77-159000-013747, утвержденным приказом Москомархитектуры от 16.10.2014 N 2615 и отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.11.2014 г. N 704г-1-240/14 в размере 113.962.000 рублей и применение штрафных санкций.

В адрес ООО "НППСО КУРС" Департамент направил ответчику уведомление от 26.01.2015 г. N ДГИ-И-2810/15 о доплате за право аренды земельного участка и письмо от 09.02.2015 г. N ДГИ-И-5784/15 с проектом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.04.2002 N М-08-018464 с просьбой рассмотреть и подписать представленный проект или направить обоснованные замечания.

ООО "НППСО КУРС" данный проект дополнительного соглашения не подписан и возвращен с протоколом разногласий от 05.03.2015 N 01105/03 (вх. от 18.03.2015 N ДГИ-1 -201972/15).

Пункт 4.1 договора аренды земельного участка устанавливает обязанность арендатора оплатить выкуп права аренды земельного участка в размере 126.010 долларов США в следующем порядке: размер первого платежа - 20 % от установленной суммы, второй и далее платежи равными долями до 10.12.2002 г. ежемесячно не позднее 10-го числа в соответствии с письмом уведомлением ТОРЗ Москомзема.

В обоснование заявленных требований об изменении условий договора аренды земельного участка истец ссылается на то, что в результате утверждения Градостроительного плана земельного участка от 16.10.2014 N RU77-159000-013747 технико-экономические показатели объектов строительства увеличились более чем в 2 раза, и условия договора аренды от 18.04.2002 N М-08-018464 не соответствуют действующему законодательству, в добровольном порядке сторонам не согласованы изменения к договору аренды земельного участка от 18.04.2002 N М-08-018464.

Истец также ссылается на ст.451 ГК РФ, считая, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, при этом, существенным изменением обстоятельств в данном случае, по мнению истца, является принятие Градостроительно-земельной комиссией города Москвы и Мокомархитектурой градостроительного плана земельного участка с новыми технико-экономическими показателями.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 4 ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные параграфом 30, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что ответчиком оплата выкупа права аренды произведена в полном объеме в соответствии с условиями договора, что подтверждается платежными документами, и не оспаривается истцом.

Таким образом, обязанности сторон сделки купли-продажи права аренды земельного участка исполнены в полном объеме: ответчик (покупатель) стоимость имущественного права на заключение договора аренды оплатил, истец (продавец) имущественное право передал путем заключения договора аренды земельного участка N М-08-018464.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что из содержания указанного положения договора не следует, что размер выкупа права аренды определен в зависимости от параметров строительства на данном земельном участке.

В соответствии с ч.3 ст.614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что согласие арендатора на увеличение арендной ставки в два раза за каждые шесть месяцев с даты, истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию отсутствует, что является основанием для отказа в удовлетворении требований истца по п.4.8.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Между тем, как обоснованно указано судом первой инстанции, согласие арендатора на изменение порядка исчисления неустойки отсутствует, следовательно, правовых оснований для изменения п.7.2 договора у суда первой инстанции не имелось.

Ст. 450 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суд только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пункт 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как разъяснено в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

Таким образом, действующее законодательство РФ не предусматривает возможности изменения условий обязательства, прекращенного надлежащим исполнением, в связи с чем, требование истца об изменении стоимости права выкупа земельного участка не соответствует закону.

Довод заявителя жалобы о том, что ссылка суда первой инстанции на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. N 21 не неприменима к настоящему спору, судебной коллегией отклоняется, так как Департамент не указывает, в чем состоят обязательства ответчика по оплате увеличенного объекта и на каком основании они могли возникнуть у ответчика при отсутствии в законе и договоре соответствующих требований.

Ссылка Департамента на то, что условия договора в части суммы выкупа права аренды не соответствуют требованиям действующего законодательства, также несостоятельна исходя из положений ст. 422 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Нормативно-правовые положения, на которые ссылается истец в обоснование несоответствия договора в части установления суммы выкупа действующему законодательству, не содержат требования об изменении суммы уже произведенного арендатором выкупа права аренды земельного участка в случае изменения параметров строительства.

Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" согласно ст.2 определяется правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также иных целей. Таким образом, указанный закон не регулирует порядок одностороннего изменения размера выкупа за право аренды земельного участка.

Статья 1 Земельного кодекса РФ предусматривает общий принцип платности использования земли и не регулирует порядок изменения суммы, выкупа права аренды. Ст. 65 Земельного кодекса РФ устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной стоимости. То есть, данная норма также не содержит возможности пересмотра, суммы выкупа права аренды земельного участка, уплаченной арендатором, в случае изменения параметров строительства.

Статьи 51, 52, 53, 54 Градостроительного кодекса РФ регулируют порядок выдачи разрешения на строительство, порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, порядок осуществления строительного контроля и порядок осуществления государственного строительного надзора. Таким образом, нормы градостроительного законодательства, не имеют какого-либо отношения к регулированию вопросов платы за использование земельного участка.

С учетом изложенного, доводы заявителя жалобы на необходимость одностороннего изменения условий договора аренды в целях его приведения в соответствие с действующим законодательством, не основаны на законе.

Ссылка истца на то, что исполнение договора аренды без изменения нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, поскольку размер арендной платы за землю, определяемый исходя из площади земельного участка и базовой ставки, дифференцируемой по видам деятельности арендатора и территориально-экономическим зонам, практически не учитывает стоимость самого земельного участка, что приводит к значительному ущербу, апелляционный суд считает не обоснованной, так как порядок расчета размера арендной был изменен Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной на землю в городе Москве", согласно которому в целях более точного отражения стоимости земельного участка, установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки земель города Москвы, в сложившейся ситуации обоснован переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) видом использования земельного участка. Новые ставки арендной платы применяются в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов Департаментом городского имущества города Москвы (п. 1 Постановления).

Учитывая, что договор аренды земельного участка предусматривает возможность одностороннего изменения арендодателем ставок арендной платы, на основании уведомления Департамента ответчик уплачивает арендную плату по измененным ставкам, что подтверждается расчетами арендной платы за 2015 и 2016 годы.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец имеет возможность восстанавливать баланс имущественных интересов по договору путем одностороннего изменения ставок арендной платы.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на заявителя апелляционной жалобы. Однако, Департамент в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 66, 70, 71, 110, 123, 156, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 ноября 2016 г. по делу N 40-168283/16 (61-1519) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

А.А. Солопова Б.С. Веклич