Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2017 г. N 18АП-16862/16

г. Челябинск

20 февраля 2017 г.

Дело N А76-17300/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пирской О.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.11.2016 по делу N А76-17300/2016 (судья Мухлынина Л.Д.),

В судебном заседании принял участие представитель комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска Горбунов Е.В. по доверенности от 14.07.2016 N 697.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, КУиЗО) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Феникс-Гран" (далее - ответчик, ООО СК "Феникс-Гран") о взыскании задолженности по арендной плате по договору УЗ N 010354-К-2011 в размере 203 035 руб. за период с 01.01.2015 по 31.03.2016, неустойки за период с 01.01.2015 по 31.03.20161 в размере 704 руб. 06 коп., а также неустойки с 01.04.2016 по день фактического исполнения обязательства по уплате долга и обязании передать участок по акту приема передачи.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.11.2016 (резолютивная часть объявлена 15.11.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме: суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 203 035 руб., неустойку в размере 1 704 руб. 06 коп., неустойку с 01.04.2016 в размере 1/300 ставки рефинансирования 8,25% до фактического исполнения обязательства. Суд обязал ответчика передать истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 74:36:03216008:26 площадью 9 354 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Отечественная,13 в двухнедельный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета суд взыскал государственную пошлину в размере 13 095 руб. (л.д. 103-106).

С указанным решением не согласилось ООО СК "Феникс-Гран" (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе её податель просил решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что ответчик своевременно, за два месяца до окончания срока, направил письмо о продлении договора, так же представил весь объем работы, проведенной ответчиком по договору инвестиции. Однако истец пояснял, что в предоставлении услуги по продлению договора аренды отказано. При наличии возражений истца договор прекратил свое действие 31.12.2014. За указанный период арендные платежи оплачены в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца возражал по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.04.2012 между КУиЗО (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Челябинский учебно-консультационный центр" (арендатор) заключен договор УЗ N 010354-К-2011 краткосрочной аренды города Челябинска (л.д. 23-30).

Указанный договор заключен на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 22.12.2011 N 8089 (л.д. 22).

Согласно условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 9 354 кв.м., расположенный по ул. Отечественной, 13 в Ленинском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и реконструкции существующих зданий.

В силу пункта 1.4 условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 22.12.2011 до 31.12.2014.

Размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой часть договора (пункт 2.1 договора).

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 4.1.2 арендатор имеет право на сдачу в субаренду части ли всего арендуемого земельного участка по договору субаренды, зарегистрированному в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним в порядке, установленном действующим законодательством в письменного согласия арендодателя.

За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по оплате или соответствующей части указанного обязательства (пункт 6.3 договора).

Согласно пункту 5.1.8 договора аренды, в случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней. Договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки арендодателем арендатору уведомления о прекращении договора.

Расчет платы за аренду земли стороны согласовали в Форме N 2 (л.д. 31-32). Арендная плата за период с 22.12.2011 по 31.12.2012 составила 715 493 руб.

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 04.04.2012 (л.д. 33).

26.06.2012 между обществом с ограниченной ответственностью "Челябинский учебно-консультационный центр" (сторона 1) и ООО СК "Феникс-Гран" (сторона 2) заключен договор уступки прав аренды земельного участка (л.д. 34-36).

Согласно указанному договору сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка по договору краткосрочной аренды УЗ N 010354-К-2011 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0316008:26 от 04.04.2012.

Государственная регистрация договора уступки прав осуществлена 17.07.2012 (л.д. 36).

Отсутствие надлежащего исполнения ответчиком обязательства послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Претензия N 30750 от 17.12.2015 оставлена ответчиком без удовлетворения.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности рассматриваемого договора и отсутствия в деле доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по нему.

Судом также удовлетворены неимущественные требования истца о возврате земельного участка, поскольку договор аренды земли прекращен в силу одностороннего отказа от договора арендодателя в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от 04.04.12 N 010354-К-2012.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Представленный договор аренды, является заключенным, поскольку истцом и ответчиком в надлежащей форме согласованы поименованные в законе существенные для такого вида гражданско-правового договора как аренда земли условия.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункт 4 указанной статьи).

Факт надлежащего исполнения обязательства по передачи имущества арендатору подтвержден актом сдачи-приемки от 04.04.2012, подписанном сторонами без замечаний.

При расчёте истцом применена кадастровая стоимость в размере 11 000 400 руб. до 06.12.2015 и 64 438 957,68 руб. с 07.12.2016, ставка арендной платы-0,3%, К1=1,053, К2=3,2, К3=0,9.

Между тем, по сведениям кадастровой палаты от 11.08.2016 (л.д. 60) в период с 10.09.2015 по 06.12.2015 кадастровая стоимость участка составляла 75 417 466,86 руб., а с 07.12.2015 по 83 491 371 руб. 96 коп., которые истцом при расчёте арендной платы не применены.

Предложенный истцом расчет судом первой инстанции проверен, признан неверным. Однако, поскольку суд не вправе выйти за пределы заявленных требований, судом первой инстанции обоснованны был взыскан основной долг в заявленном истцом размере. Оснований для переоценки расчета у суда апелляционной инстанции не имеется. Возражений относительно методики и периода начисления, примененных ставок и арифметической верности произведенных вычислений апелляционная жалоба не содержит.

В силу 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей в размере 203 035 руб., вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, не представлено. Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для освобождения арендатора от внесения арендных платежей, также не представлены.

Рассматривая возражения ответчика относительно начисления арендной платы после истечения установленного договором аренды срока его действия, арбитражный суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 4.2.7 договора аренды земельного участка установлено, что арендатор обязан в течение 15 дней со дня истечения срока действия договора или расторжения сдать участок арендодателю.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 названного Кодекса).

Доказательства возврата арендодателю арендованного имущества после истечения срока договора по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 4.2.7 договора аренды, равно как и доказательства наличия возражений со стороны Администрации против продолжения арендных правоотношений ответчиком не представлены.

Также принимается во внимание факт оплаты арендатором арендной платы за 1-3 кварталы 2015 года.

Таким образом, судом первой инстанции, верно установлено, что договор аренды был продлен на неопределенный срок с учетом положений статьи 621 ГК РФ.

Более того, суд апелляционный инстанции считает необходимым отметить, что само по себе прекращение срока действия договора аренды без предоставления документальных доказательств возврата арендованного недвижимого имущества не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей до момента его возврата.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу об обоснованности удовлетворенных судом первой инстанции требований о взыскании задолженности по договору аренды в заявленной сумме.

Кроме того, судом первой инстанции взыскана неустойка, начисленная за период с 01.01.2015 по 31.03.2016, в сумме 1 704 руб. 06 коп.

В соответствии с части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

На основании пункта 6.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по оплате или соответствующей части указанного обязательства.

В соответствии с расчетом истца неустойка по договору аренды составила 1 704 руб. 06 коп. Расчет судом первой инстанции признан верным, соответствующим условиям договора, в том числе по периоду начисления.

Оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба возражений относительно периода и методики начисления неустойки не содержит.

В суде первой инстанции ответчик размер неустойки не оспаривал.

При таких обстоятельствах требование истца в заявленном размере удовлетворено обоснованно.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Таким образом, судом первой инстанции также правомерно удовлетворено требование о продолжении начисления неустойки с 01.04.2016.

Рассматривая требования истца об освобождении земельного участка, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды недвижимого имущества без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц; договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 5.1.8 договора аренды, в случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней. Договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки арендодателем арендатору уведомления о прекращении договора.

Из материалов дела видно, что 17.12.2015 истец в адрес ответчика письмом N 30750 направил претензию с предложением расторгнуть договор краткосрочной аренды земельного участка от 04.04.2012 УЗ N 010354-К-2011, ввиду нарушения обязанности по своевременному внесению арендных платежей и нецелевым использованием земельного участка.

Уведомление получено арендатором 18.12.2015, о чем свидетельствует отметка на почтовом уведомлении ( л.д. 39).

Таким образом, с учетом вышеизложенных норм и условий договора, договор аренды прекращен в силу одностороннего отказа от него арендодателя.

Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Нормой статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что передача и возврат объекта аренды по договору аренды недвижимого имущества, производятся на основании акта приема-передачи.

Доказательств возврата земельного участка с кадастровым номером 74:36:03216008:26 площадью 9354 кв. м. арендодателю ответчиком не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции принял обоснованное и правомерное решение об обязании ответчика передать истцу по акту приема -передачи земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 74:36:03216008:26 площадью 9354 кв. м.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам, выражают несогласие с судебном актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.11.2016 по делу N А76-17300/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Н. Пирская

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова