Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2017 г. N 12АП-1099/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27 июня 2017 г. N Ф06-21565/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

20 февраля 2017 г.

Дело N А57-19367/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Жевак И.И., Никольского С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Долженко Е.Д.,

при участии в судебном заседании представителей:

- общества с ограниченной ответственностью "Южный" - Джафаровой О.Д., действующей на основании доверенности от 07.02.2017,

- общества с ограниченной ответственностью "Арком" - Любенко Ю.В., действующей на основании доверенности от 12.12.2016,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арком" на решение арбитражного суда Саратовской области от 27 декабря 2016

года по делу N А57-19367/2016, принятое судьёй Ваниной И.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Арком" (ОГРН 1146450004073, ИНН 6452110183) к обществу с ограниченной ответственностью "Южный" (ОГРН 1076453000854, ИНН 6453091166) о расторжении договора аренды, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Южный" к обществу с ограниченной ответственностью "АРКОМ" о взыскании задолженности по договору аренды в размере 1 680 000 рублей, пени в размере 594 300 рублей, расходов по оплате госпошлины в размере 34 372 рублей,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Арком" (далее по тексту - истец, ООО "Арком") с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Южный" (далее по тексту - ответчик, ООО "Южный") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16 июля 2015 года.

ООО "Южный", в свою очередь, обратилось с встречным иском к ООО "Арком" о взыскании задолженности по указанному договору аренды в размере 1 680 000 рублей, пени в размере 594 300 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 34 372 рублей.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 27 декабря 2016 года:

- в удовлетворении исковых требований ООО "Арком" к ООО "Южный" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16 июля 2015 года отказано;

- встречные исковые требования ООО "Южный" удовлетворены частично, - с ООО "Арком" в пользу ООО "Южный" взыскана задолженность по арендной плате в размере 420 000 рублей, пени в размере 245 700 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 314 рублей. В остальной части встречные исковые требования - оставлены без рассмотрения.

ООО "Арком", не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречных требований.

Истец, в соответствии со статьёй 262 АПК РФ и определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2017 года, представил отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с доводами, которого, просил оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыва на неё, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене, жалоба - удовлетворению, исходя из нижеизложенного.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16 июля 2015 года, между ООО "Южный" (арендодатель) и ООО "Арком" (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения (далее по тексту - договор), по условиям которого, арендодатель передал арендатору нежилые помещения площадью 1196,5 кв.м, расположенные в здании по адресу: г. Саратов, ул. им. Ломоносова М.В., д. 20, 1-3 + цокольный этаж, общей площадью 3620,2 кв.м, инвентарный N 63:401:003:000082390, условный N 64:48:000000:20657, для организации физкультурно-оздоровительного комплекса.

Пунктами 1.1, 1.5, 1.6, 1.7 договора сторонами согласован срок пользования объектом с 16.07.2015 по 01.07.2020, т.е. на 5 лет, в связи с чем, договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Разделом 4 договора установлено, что арендная плата включает в себя базовую арендную плату и переменную арендную плату. Базовую арендную плату арендатор обязан оплачивать не позднее 24-числа месяца, предшествующего расчётному, а переменную - в течении 5 рабочих дней с момента выставления счёта.

Условиями пункта 5.1 договора определено, что при нарушении арендатором срока оплаты, установленного разделом 4, арендодатель имеет право начислить пеню за просрочку оплаты в размере 0,5% от суммы подлежащей оплате за каждый день просрочки.

На основании пункта 5.4 договора, арендодатель не несёт ответственности за перебои в обеспечении круглосуточной работы в объекте систем центрального отопления, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, произошедшие по вине организаций, обеспечивающих поддержание и эксплуатацию систем жизнеобеспечения объекта.

Согласно пункту 6.2 договора аренды, он может быть досрочно расторгнут по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 9.3 договора все споры между сторонами, возникающие в процессе его исполнения, решаются путём переговоров и только при не достижении обоюдного согласия передаются на рассмотрение в суд.

Арендатор, ссылаясь на выявленные в ходе эксплуатации переданного в аренду имущества недостатки, не оговоренные при заключении спорного договора аренды и препятствующие его использованию по назначению, а именно, отсутствие горячей воды и отопления, обратился в арбитражный суд с иском о его расторжении.

Арендодатель, в свою очередь, указывая на наличие на стороне арендатора задолженности по базовой части арендной платы за период с августа по ноябрь 2016 года в размере 1 680 000 рублей, обратился с встречным иском о её взыскании в судебном порядке.

Арбитражный суд Саратовской области, отказывая в удовлетворении первоначального иска, руководствовался положениями статей 450, 452, 606, 611 - 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) и, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах доказательства, в том числе, показания допрошенных в процессе рассмотрения настоящего спора свидетелей, исходил из недоказанности истцом обстоятельств досрочного расторжения спорного договора аренды по требованию арендатора, предусмотренных статьёй 620 ГК РФ, а именно:

- что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- что арендодатель не был произведён являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- что имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Удовлетворяя встречные исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за август 2016 года в размере 420 000 рублей и пени в сумме 245 700 рублей, суд первой инстанции установил факт несоблюдения арендодателем досудебного претензионного порядка урегулирования спора в части требований о взыскании задолженности и пени за период с сентября 2016 по ноябрь 2016 года, в виду направления в адрес арендатора претензии от 01.08.2016 N 23, содержащей требование об уплате задолженности по арендной плате за август 2016 года, на основании чего, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, оставил исковое заявление в указанной части без рассмотрения.

Истец, обжалуя постановленный судебный акт, указывает, в том числе, на неправомерность отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований о расторжении договора аренды, в виду невозможности использования арендуемого помещения по причине отсутствия в нём отопления и горячего водоснабжения.

Апелляционная инстанция считает данные доводы жалобы несостоятельными в силу следующего.

По общим правилам статей 606, 614 ГК РФ, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, при этом арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Абзацем 2 указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии со статьёй 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как указывалось ранее, основанием досрочного расторжения спорного договора аренды истец указывает на выявленные в ходе эксплуатации переданного в аренду имущества недостатки, не оговоренные при заключении спорного договора аренды и препятствующие его использованию по назначению, а именно, отсутствие горячей воды и отопления.

Вместе с тем, как установлено арбитражным судом первой инстанции, на арендуемый объект в течение отопительного сезона с 15.10.2015 по 15.04.2016 поставлялось отопление, что подтверждено представленными в материалы дела выставленными арендодателем, в соответствии с пунктом 4.2.1 договора, счетами от 28.10.2015 N 167, от 02.12.2016 N 171, от 25.12.2015 N 194, от 01.02.2016 N 16, от 01.03.2016 N 35, от 11.04.2016 N 42, оплаченными арендатором платёжными поручениями от 30.10.2015 N 303, от 23.12.2015 N 345, от 25.01.2016 N 17, 25.02.2016 N 41, от 24.03.2016 N 60 (листы дела 54 - 63 тома 2).

При этом, ссылка истца на предоставление услуг отопления самим арендодателем, в виду установления в арендуемом помещении "Котла водогрейного стального с ручной подачей топлива КВС-0,5-ОД", является несостоятельной, в виду отсутствия у ООО "Южный" статуса гарантирующего поставщика или сетевой организации по поставке данного теплоресурса.

Материалами дела также подтверждается отсутствие со стороны арендатора претензий к арендодателю об отсутствии горячего водоснабжения в спорный период.

Довод жалобы о неисполнении арендодателем обязательств по производству капитального ремонта переданного в аренду имущества, а именно: по ремонту крыши помещения, также не принимается апелляционной коллегией, как являющийся повторением обоснований первоначальных исковых требований, правомерно отклонённый судом первой инстанции, в виду непредоставления истом в материалы дела, в нарушение положений статей 65, 67, 68 АПК РФ, доказательств направления в адрес арендодателя претензий о необходимости устранения каких-либо недостатков в помещении.

Ссылка истца в подтверждение доводов об отсутствии в арендуемом помещении отопления, горячей воды и протекания крыши, что, по мнению заявителя жалобы, подтверждено показаниями свидетелей, допрошенных в судебном заседании суда первой инстанции, - Фролова А.Н., Шаталова Д.В., отклоняется апелляционной коллегией, в виду критической оценки судом первой инстанции показаний данных свидетелей, как противоречащих иным доказательствам, имеющимся в материалах дела, в том числе, заявлению Яшиной А.Е., показаниям Фролова А.Н., Бондарева В.В., Александровой А.А., свидетельствовавшим об обратном.

Довод жалобы о приостановлении деятельности арендодателя на девяносто суток по эксплуатации здания, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Ломоносова, д. 20, на основании Постановления Ленинского районного суда г. Саратова от 28 марта 2016 года о привлечении ООО "Южный" к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 8.21 КоАП РФ, как и доводы о несоблюдении ответчиком стандартов экологической и санитарной безопасности, отклоняются апелляционным судом, как не имеющие правого значения для рассмотрения настоящего спора, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также опровергающиеся установлеными арбитражным судом первой инстанции обстоятельствами осуществления арендатором - ООО "Арком" своей коммерческой деятельности по предоставления услуг фитнес клуба "ПРОдвижение" в указанный период без перерывов и представленными ответчиком в материалы дела: разрешением министерства природных ресурсов и экологии Саратовской области N 38/1198 на выброс загрязняющих веществ в атмосферу стационарными источниками загрязнения, актом проверки от 26.10.2016 N 3-С/02 об отсутствии нарушений ООО "Южный" требований в области охраны атмосферного воздуха (листы дела 107 - 113 тома 2).

Кроме того, как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено представителем ООО "Южный" в суде апелляционной инстанции, направленная ООО "Арком" в его адрес претензия о досрочном расторжении договора аренды от 08.07.2016 (лист дела 23 тома 1), последним получена не была.

Как подтверждено имеющимся в материалах дела конвертом (лист дела 64 тома 2) в адрес ООО "Южный" почтовое уведомление об отправке данной претензии не поступало.

При этом, при нахождении организации арендатора и арендодателя по одному адресу, альтернативный способ извещения истцом предпринят не был.

С учётом установленных обстоятельств, истец, в нарушение требований статей 65, 67, 68 АПК РФ, не доказал факт невозможности использования арендуемого помещения по его целевому назначению, как и факт наличия недостатков переданного в аренду имущества, не оговоренных при заключении спорного договора аренды и препятствующие его использованию по назначению, а именно, отсутствие горячей воды и отопления, а также неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта имущества.

В связи с чем, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал первоначальные исковые требования о расторжении договора аренды по заявленным основаниям, установленным положениями статьи 620 ГК РФ, не подлежащими удовлетворению, в виду их недоказанности, соответственно, удовлетворению встречных исковых требований в части взыскания арендных платежей за август 2016 года в размере 420 000 рублей и пени в сумме 245 700 рублей, с учётом соблюдения арендодателем досудебного порядка разрешения спора в данной части.

Доводы жалобы о неправомерности взыскания арендной платы за август 2016 года, в виду невозможности использования арендатором арендуемых помещений с 19.07.2016 по причине создания арендодателем препятствий, опровергается установленными арбитражным судом первой инстанции обстоятельствами самостоятельного вывоза арендатором оборудования из арендуемого помещения в июле 2016 года и не подтверждён относимыми и допустимыми доказательствами, соответствующими требованиям статей 67, 68 АПК РФ.

Доводы заявителя жалобы об обратном были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку его выводов, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьёй 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Оснований к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда в силу положений статьи 268 АПК РФ полномочий не имеется.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда, - отмене.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 27 декабря 2016 года по делу N А57-19367/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРКОМ", - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

И.И. Жевак С.В. Никольский