Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2017 г. N 17АП-20422/16

г. Пермь

22 февраля 2017 г.

Дело N А60-43622/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балдина Р.А.,

судей Григорьевой Н.П., Муталлиевой И.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Полуднициным К.А.,

при участии:

от истца - Зинченко Д.К., паспорт, Зинченко М.К., паспорт, доверенность от 20.06.2016;

от ответчика - Федоров М.Н., паспорт, протокол общего собрания участников ООО "СВС-ИНВЕСТ" от 23.03.2015;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

ООО "СВС-ИНВЕСТ",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 17 ноября 2016 года по делу N А60-43622/2016,

принятое судьей Мезриной Е.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Кустовой Аллы Александровны (ОГРНИП 304665814900028, ИНН 666301158357)

к ООО "СВС-ИНВЕСТ" (ОГРН 1056604021616, ИНН 6671166894)

об обязании передать помещения,

установил:

Индивидуальный предприниматель Кустова Алла Александровна (далее - ИП Кустова А.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области об обязании общества с ограниченной ответственностью "СВС-Инвест" (далее - ООО "СВС-Инвест", ответчик) в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ИП Кустовой А.А. по акту приема-передачи к инвестиционному договору N 01 от 03.04.2009 в редакции, представленной истцом ИП Кустовой А.А., помещения, имеющие следующие характеристики:

Кадастровый номер помещения: 66:41:0401004:59; назначение - нежилое; кадастровый номер здания, в котором расположено помещение: 66:41:0401004:46; этаж, на котором расположено помещение: Этаж N 1; площадь помещения: 79,1 кв.м.; адрес (описание местоположения): 620000, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. За; номер на плане расположения помещения на этаже: N 3.

Кадастровый номер помещения: 66:41:0401004:60; назначение - нежилое; кадастровый номер здания, в котором расположено помещение: 66:41:0401004:46; этаж, на котором расположено помещение: Этаж N 1; площадь помещения: 61,6 кв.м.; адрес (описание местоположения): 620000, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. За; номер на плане расположения помещения на этаже: N N 2;8.

Кадастровый номер помещения: 66:41:0401004:58; назначение - нежилое; кадастровый номер здания, в котором расположено помещение: 66:41:0401004:46; этаж, на котором расположено помещение: Подвал N б/н; площадь помещения: 251,0 кв.м.; адрес (описание местоположения): 620000, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. За; номер на плане расположения помещения на этаже: N N 3;4;7;9-13.

Кадастровый номер помещения: 66:41:0401004:56; назначение - нежилое; кадастровый номер здания, в котором расположено помещение: 66:41:0401004:46; этаж, на котором расположено помещение: Этаж N 2, Этаж N 3; площадь помещения: 434 кв.м.; адрес (описание местоположения): 620000, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. За; номер на плане расположения помещения на этаже: Этаж N 2: пом.N N 2-5;7;8. ЭтажN 3: пом.N N 2-8.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.11.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик с решением суда первой инстанции не согласился, направил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В апелляционной жалобе апеллянт ссылается на неверную квалификацию судом первой инстанции инвестиционного договора N 1 от 03.04.2009 как договора купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем. По мнению ответчика, спорный договор надлежит квалифицировать как договор простого товарищества, а к правоотношениям сторон, вытекающим из данного договора, соответственно, применять положения Главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) "Простое товарищество".

Полагает, что судом была неверно определена дата ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию. В частности, по мнению ответчика, спорный объект был введен в эксплуатацию 07.09.2015, а не 17.07.2015, в связи с чем у истца имеется неисполненное обязательство в части содержания объекта (оплата коммунальных услуг, арендная плата за землю) за период с 17.07.2015 по 07.09.2015. Соответственно, решение суда первой инстанции, обязывающее ответчика передать часть нежилых помещений в Инвестиционном объекте при наличии долга, является незаконным.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Присутствующие в заседании суда апелляционной инстанции 16.02.2017 представители сторон поддержали свои доводы, приведенные в жалобе и отзыве на жалобу, соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ИП Кустовой А.А. (инвестор) и ООО "СВС-Инвест" (застройщик) заключен инвестиционный договор N 1 от 03.04.2009, предметом которого является исполнение взаимных обязательств сторон и практические действия по реализации инвестиционного проекта строительства здания нежилого назначения (далее - "Инвестиционный объект") на земельном участке, расположенном в городе Екатеринбурге по адресу: пр. Ленина, 22/ул. Хохрякова, 1.

В соответствии с п. 2.2 договора, инвестор принял на себя обязательство в соответствии с приложением N 4 к договору - "График инвестирования и реализации проекта", за счет собственных, заемных и/или привлеченных средств, осуществить в полном объеме (100%) финансирование строительства инвестиционного объекта, а застройщик, за вознаграждение, указанное в разделе 6 договора, обязуется предоставить подготовленный для строительства инвестиционного объекта земельный участок, реализовать комплекс, организационно - технических мероприятий, указанных в разделе 4 договора, и передать в собственность инвестора часть площадей в инвестиционном объекте в размере, порядке и на условиях, определенных в приложении N 3 к договору - "Соглашение о размере вознаграждения застройщика и распределении площадей в инвестиционном объекте".

В соответствии с п. 2.3 договора описание технических и иных характеристик инвестиционного объекта, указано в приложении N 1 к договору - "Описание технических и иных характеристик инвестиционного объекта". Описание внутренней черновой отделки помещений в инвестиционном объекте указано в приложении N6 - "Описание внутренней черновой отделки помещений в инвестиционном объекте".

В соответствии с п. 2.4. договора размещение Инвестиционного объекта планируется на земельном участке (строительной площадке), указанном в разделе 3 договора, в соответствии с приложением N 2 к договору - "Генеральный план земельного участка под размещение Инвестиционного объекта".

В соответствии с п. 2.5 договора целью реализации инвестиционного проекта является приобретение инвестором и застройщиком прав собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества (инвестиционный объект).

В соответствии с п. 2.6 договора результатом реализации инвестиционного проекта является создание инвестиционного объекта, площади которого подлежат распределению между застройщиком и инвестором, в размере, порядке и на условиях, определенных в приложении N 3 к договору - "Соглашение о размере вознаграждения Застройщика Инвестиционном объекте" и распределении площадей в инвестиционном объекте.

Размер площадей, причитающихся застройщику в виде вознаграждения, а также в счет компенсации стоимости сносимого в процессе реализации инвестиционного проекта объекта недвижимости, определены в соглашении "о размере вознаграждения застройщика и распределении площадей в инвестиционном объекте", далее - соглашение (приложение N 3 к договору).

Согласно п. 3.3 соглашения приблизительная общая площадь (проектная площадь) инвестиционного объекта - 1345,0 кв. м.

Согласно п. 6.1 соглашения инвестору передается на праве собственности подвальный этаж, первый, второй и третий этажи в полном объеме приблизительной проектной площадью 982,22 кв. метров.

Согласно п. 6.2. соглашения застройщику в виде вознаграждения, а также в счет компенсации стоимости сносимого в процессе реализации инвестиционного проекта объекта недвижимости, указанного в пункте 3.2. инвестиционного договора (раздел 6 договора) передается на праве собственности четвертый и пятый этажи в полном объёме приблизительной проектной площадью 362,93 кв. метров.

Согласно п. 7 соглашения стороны пришли к соглашению о том, что соотношение и порядок распределения площадей, указанных в пунктах 6.1. и 6.2. Соглашения изменению не подлежит, не зависит от фактических затрат сторон на исполнение своих обязательств. Точное количество квадратных метров, причитающейся каждой из Сторон, будет учтено при подписании ими приложения N 5 к инвестиционному договору акта о результатах реализации инвестиционного проекта, в порядке и в сроки, определенном инвестиционным договором.

Согласно п. 3.1. и 3.2 договора размещение инвестиционного объекта планируется на земельном участке приблизительной площадью 440кв.м., расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина 22/ул.Хохрякова,1, предоставленном застройщику - ответчику в аренду на основании Постановления Главы г. Екатеринбурга N 4522 от 22.10.2008 под строительство инвестиционного объекта со сносом существующего капитального объекта недвижимости, расположенного по указанному адресу - литеры Б1, Б2 помещения 5,6,7, площадью 134,4кв.м., принадлежащего застройщику на праве собственности. 02.11.2009 между ответчиком и Администрацией г. Екатеринбурга был заключен договор аренды N 4-1249.

Истцом, принятые на себя обязательства по договору исполнены в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела актами сверок.

14.07.2015 ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, инвестиционному объекту присвоен милицейский адрес: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул. Хохрякова, 3а.

Ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0401004:48, общей площадью 332,2кв.м., этажи 4 и 5, находящиеся по указанному милицейскому адресу.

Договором и приложениями к нему (п. 2.2, 4.3.3, 7.1.11, п. 9 Приложения N 3) предусмотрена обязанность ответчика по окончании строительства передать истцу по акту приема-передачи причитающиеся ему площади.

Истец обратился к ответчику с предложением подписать акт приема - передачи к инвестиционному договору и передать причитающиеся инвестору помещения (письмо от 02.06.2016 N 21). Ответчик указал на необходимость постановки, указанных в акте помещений на государственный кадастровый учет.

15.07.2016 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об объектах с кадастровыми номерами 66:41:0401004:59, 66:41:0401004:60, 66:41:0401004:58, 66:41:0401004:56, которым соответствуют нежилые помещения подвала, 1 -3 этажей, подлежащие передаче инвестору в рамках инвестиционного договора.

27.07.2016 истец вновь обратился к ответчику с предложением подписать акт приема-передачи помещений, с указанием кадастровых номеров, и передать истцу причитающиеся ему площади. 12.08.2016 истец отправил ответчику очередное письмо с указанным предложением.

Ответчик письмом от 26.08.2016 отказал инвестору в передаче помещений со ссылкой на необходимость подписания инвестором акта о результатах реализации инвестиционного проекта, удостоверяющего факт отсутствия у инвестора имущественных претензий (в том числе), а также на необходимость подписания дополнительного соглашения об уточнении количества распределяемых между сторонами объектов и их площадей.

Учитывая отказ ответчика от исполнения обязательств по инвестиционному договору, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удержания ответчиком помещений.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный не нашел оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Пунктом 2 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), определено, что финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Пунктом 1 статьи 8 указанного Федерального закона предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Согласно положениям ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют равные права на самостоятельное определение объемов и направления капитальных вложений, осуществление контроля за целевым использованием средств, направленных на капитальные вложения.

В силу ст. 9 Закона об инвестиционной деятельности финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1 и 2 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Оценив условия заключенного сторонами договора по правилам ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно квалифицировал его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, что не противоречит п. 2 ст. 455 ГК РФ. Следовательно, правоотношения сторон регулируются положениями гл. 30 ГК РФ.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Доводы ответчика о том, что заключенный между сторонами договор является договором простого товарищества (о совместной деятельности) правомерно отклонены судом первой инстанции исходя из условий договора и анализа его правовой природы как договора купли-продажи будущей вещи.

Вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения такого способа защиты как признание права собственности сформулирован в совместном постановлении от 29.04.2010 N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП за покупателем.

В соответствии с абз. 2 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющееся предметом договора (ст. 398 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что общество по окончании строительства Объекта зарегистрировало право собственности на площади в нем, причитающиеся ему в качестве компенсации и вознаграждения, и обладая юридической возможностью передать помещения индивидуальному предпринимателю, уклоняется от такой передачи.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь в собственность кредитору он вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

При названных обстоятельствах исковые требования истца удовлетворены правомерно.

Утверждение ответчика о том, что судом была неверно определена дата ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию, отклоняются как противоречащие материалами дела частности разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU-66302000-2012, выданное Администрацией г. Екатеринбурга, датировано 14.07.2015.

В соответствии с п.1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Как правильно указал суд первой инстанции, доводы ответчика о наличии задолженности инвестора по оплате арендной платы, электроэнергии и т.д. не могут быть приняты в качестве достаточных оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, заявленных в рамках настоящего дела. Если ответчик полагает, что такая задолженность существует, он вправе обратиться с самостоятельным иском в суд о её взыскании. Кроме того, в материалы дела истцом приобщен акт сверки по состоянию на 01.09.2015, в силу которого задолженность Предпринимателя перед Обществом отсутствует.

Ссылка ответчика на то, что он вправе приостановить исполнение обязательства по передаче всех помещений истцу в связи с наличием на стороне истца задолженности, является необоснованной, поскольку сумма задолженности, на которую ссылается ответчик в апелляционной жалобе, не сопоставима по стоимости с любым из спорных помещений в несколько раз.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 ноября 2016 года по делу N А60-43622/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Р.А. Балдин

Судьи

Н.П. Григорьева И.О. Муталлиева