Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2017 г. N 05АП-10366/16

Требование: о взыскании долга по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Владивосток

22 февраля 2017 г.

Дело N А51-22276/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 21 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зайганова Виктора Робертовича,

апелляционное производство N 05АП-10366/2016

на решение от 25.11.2016

судьи Е.А. Каранкевича

по делу N А51-22276/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации городского округа Большой Камень (ИНН 2503005665, ОГРН 1022500579750)

к индивидуальному предпринимателю Зайганову Виктору Робертовичу (ИНН 250301076804, ОГРНИП 304250334100019)

о взыскании 612 405 рублей,

при участии: от сторон представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Большой Камень (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Зайганову Виктору Робертовичу (далее - ИП Зайганов В.Р., предприниматель) о взыскании 612 405 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 07.11.2013 N 32/13 за период с 30.10.2013 по 28.03.2016 (с учетом уточнений, принятых на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением суда от 25.11.2016 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с вынесенным решением в части взысканной суммы, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт изменить, взыскать задолженность в размере 610 087 рублей 46 копеек. В обоснование жалобы оспаривает выполненный истцом расчёт задолженности, исходя из ежемесячного внесения арендной платы равными долями. Полагает, что такой расчёт не соответствует расчёту арендной платы за земельный участок, произведённому администрацией при заключении договора аренды от 07.11.2013 N 32/13 и являющемуся его неотъемлемой частью. В этой связи считает, что применение иного порядка расчёта является изменением договора аренды арендодателем в одностороннем порядке без надлежащего уведомления арендатора и заключения дополнительного соглашения; полагает обоснованным расчёт задолженности, произведённый арендатором в соответствии с приложением к договору аренды "расчёт арендной платы", за период с 30.10.2013 по 25.03.2016 в размере 610 087 рублей 46 копеек. При этом обращает внимание на постановление администрации от 25.03.2016 N 428, которым договор от 07.11.2013 N 32/13 расторгнут, в связи с чем приходит к выводу о прекращении арендных правоотношений с 25.03.2016.

В канцелярию суда от администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщён к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец на доводы жалобы возразил, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края счёл законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что 07.11.2013 между администрацией (арендодатель) и ИП Зайгановым В.Р. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 32/13 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:36:010206:196 общей площадью 1,0197 га (10 197 кв.м), находящийся по адресу: г. Большой камень, в 3 610 метрах на юго-запад от жилого дома N46 по ул. Прибрежная, под строительство зданий для организации отдыха населения сроком с 30.10.2013 по 30.10.2018 (пункты 1.1, 1.2, 2.1).

Пунктом 4.2 договора арендная плата установлена сторонами в размере 253 691 рубль 16 копеек в год, которая вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, начиная с 30.10.2013 (пункты 4.1, 4.3 договора).

При этом в силу пунктов 4.4 и 4.5 договора размер арендной платы считается изменённым со дня принятия соответствующего нормативного правового акта (без внесения изменений в договор) и определяется на основании решения Думы ГО ЗАТО Большой Камень "О Порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа ЗАТО Большой Камень".

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.10.2013, подписанному сторонами (приложение к договору); договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 16.12.2013.

Согласно кадастровому паспорту участок предоставлен из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

07.07.2016 администрацией в адрес предпринимателя направлено требование (претензия) N 01/12-1162 о наличии задолженности по договору аренды по состоянию на 26.03.2016 в сумме 611 183 рубля 07 копеек и о необходимости её погашения в срок до 01.08.2016.

Претензия получена арендатором 18.07.2016, о чём свидетельствует уведомление о вручении.

Поскольку требования, изложенные в претензии, предпринимателем в добровольном порядке не исполнены, администрация 06.09.2016 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объёме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (утратил силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" относительно споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, даны следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 вышеуказанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Кроме того на основании абзаца 5 части 10 статьи 3 (утратил силу с 01.03.2015) Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливались органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу с 01.03.2015) в Вводный закон введена статья 3.3, регламентирующая порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Так, абзацем 1 пункта 2 статьи 3.3 Вводного закона предусмотрено, что вышеуказанными земельными участками, расположенными на территории городского округа, распоряжается орган местного самоуправления этого городского округа.

19.03.2009 во исполнение введенного Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статей 65, 66 ЗК РФ, Администрацией Приморского края было принято постановление N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" (утратило силу с 01.03.2015), которым в формулу расчета размера арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, была включена кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка. Ставка арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена согласно подпункту "а" пункта 1 постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па, равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Аналогичный порядок расчета размера арендной платы утверждён вновь принятым постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" (пункт 8 утверждённого Порядка в применимой редакции).

Договор аренды от 07.11.2013 N 32/13 заключён после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определён не по результатам торгов, поэтому к такому договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения в соответствии с постановлениями Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па, от 11.03.2015 N75-па, что не требует дополнительного изменения договора.

Так, решением Думы городского округа ЗАТО Большой Камень от 30 июня 2009 года N 324 "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа ЗАТО Большой Камень" установлено, что ставки арендной платы за использование земельных участков определяются исходя из видов функционального использования земель на территории городского округа Большой Камень на основе существующего размера годовой арендной платы по действующим договорам аренды земельных участков.

Для земельных участков, предоставленных под объекты оздоровительного и рекреационного назначения (строительство баз отдыха), ставка арендной платы в период с 01.01.2011 равна 10%.

Как следует из уточнённых требований, произведённый администрацией расчёт арендной платы в спорный период (с 30.10.2013 по 28.03.2016) выполнен арендодателем на основании вышеуказанных нормативно-правовых актов по формуле: кадастровая стоимость земельного участка (2 536 911 рублей 63 копейки) х ставку арендной платы (10%), что составляет 253 691 рубль 16 копеек в год и соответствует нормативному регулированию арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, а также положениям пунктов 4.2, 4.4 и 4.5 договора аренды.

С учётом изложенного, в отсутствие доказательств оплаты арендных платежей в спорный период, суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей, на основании статей 309, 614 ГК РФ правомерно удовлетворил исковые требования в заявленном ко взысканию размере - 612 405 рублей из расчёта 21 140 рублей 93 копейки ежемесячного платежа, что составляет одну двенадцатую от определённого сторонами годового размера арендной платы и соответствует буквальному толкованию (статья 431 ГК РФ) пункта 4.1 договора в части внесения арендной платы ежемесячно равными долями безотносительно к количеству дней в соответствующем месяце расчётного периода.

При этом, как следует из отзыва на иск и аналогичных ему доводов апелляционной жалобы, ответчиком не оспаривается обстоятельство невнесения арендных платежей в спорном периоде, однако, ответчик полагает, что расчёт арендной платы должен быть произведён исходя из количества дней месяца, соответствующего расчётному периоду.

Так, по расчёту ответчика размер ежемесячного платежа в октябре 2013 года (31 день в месяце) составит 21 546 рублей 37 копеек, в то время как размер ежемесячного платежа в ноябре 2013 года (30 дней в месяце) составит 20 851 рубль 33 копейки, в феврале 2014 года (28 дней в месяце) - 19 461 рубль 24 копейки, а в феврале 2016 года (29 дней в месяце) - 20 156 рублей 28 копеек. Аналогичным образом ответчиком рассчитана сумма ежемесячных платежей в иные месяцы спорного периода.

Между тем приведённая предпринимателем методика расчёта, аналогичная приложению к договору аренды, противоречит вышеуказанному условию пункта 4.1 договора о равномерном ежемесячном внесении арендных платежей, в связи с чем обосновано не принята арбитражным судом при определении подлежащей взысканию суммы задолженности.

Апелляционный суд не может также согласиться с доводами апеллянта в части определения спорного периода взыскания задолженности по 25.03.2016 включительно ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации от 25.03.2016 N 428 принято решение о расторжении договора аренды от 07.11.2013 N 32/13 на основании заявления арендатора о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность; управлению имущественных отношений поручено подготовить соответствующее соглашение о расторжении договора аренды и обеспечить заключение договора купли-продажи земельного участка с предпринимателем.

Так, 28.03.2016 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 07.11.2013 N 32/13, которым арендатор принял на себя обязанность оплатить фактическое землепользование в период с государственной регистрации прекращения права аренды до регистрации права собственности на земельный участок.

Арендуемый земельный участок передан арендодателю по акту приема-передачи от 28.03.2016; указанное соглашение от 28.03.2016 зарегистрировано в установленном законом порядке 12.04.2016.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Тем самым, принимая во внимание, что возврат арендованного имущества осуществлён предпринимателем 28.03.2016, арбитражный суд пришёл к верному выводу о взыскании арендной платы по день фактической передачи имущества арендодателю.

При этом издание соответствующего постановления администрации о расторжении договора аренды 25.03.2016 не опровергает указанных выводов суда, поскольку осуществлено во исполнение публичных функций органа местного самоуправления по распоряжению землями, государственная собственность на которые не разграничена, в то время как заключение администрацией соглашения от 28.03.2016 с предпринимателем носило частноправовой характер в рамках существующего арендного обязательства и непосредственно было направлено на его прекращение.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании условий заключённого с истцом договора, сводятся к иному пониманию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены арбитражным судом при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, поэтому не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учётом изложенного основания для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края апелляционным судом не установлены, апелляционная жалоба предпринимателя удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.11.2016 по делу N А51-22276/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев