Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2017 г. N 10АП-340/17

Правоотношение: по договору долевого строительства в отношении недвижимого имущества

г. Москва

22 февраля 2017 г.

Дело N А41-54188/16

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Цветковым Г.В.,

при участии в заседании:

от истца, общества с ограниченной ответственностью "Эстейт Девелопмент" (ИНН: 5010031705, ОГРН: 1055001803064): Виноградова Е.А. - представитель по доверенности от 05.09.2016, Зайцева К.А. - представитель по доверенности от 05.09.2016,

от ответчиков:

от Банка "Церих" (закрытое акционерное общество) (ИНН: 5751016814, ОГРН: 1025700000578): представитель не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью "АртСтрой" (ИНН: 7714722195, ОГРН: 1077763570004): представитель не явился, извещен,

от третьих лиц:

от временного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "АртСтрой" Кузнецова Д.Ю.: представитель не явился, извещен,

от Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов": представитель не явился, извещен,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: представитель не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью "Метрополия Трейд": Андриевский А.А. - представитель по доверенности от 08.08.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эстейт Девелопмент" на решение Арбитражного суда Московской области от 15 ноября 2016 года по делу N А41-54188/16, принятое судьей Новиковой Е.М., по иску общества с ограниченной ответственностью "Эстейт Девелопмент" к Банку "Церих" (закрытое акционерное общество), обществу с ограниченной ответственностью "АртСтрой", при участии в деле третьих лиц временного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "АртСтрой" Кузнецова Д.Ю., Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общества с ограниченной ответственностью "Метрополия Трейд", о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Эстейт Девелопмент" (далее - ООО "Эстейт Девелопмент") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Банку "Церих" (закрытое акционерное общество) (далее - Банк "Церих" (ЗАО)), обществу с ограниченной ответственностью "АртСтрой" (далее - ООО "АртСтрой"), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "АртСтрой" Кузнецова Д.Ю., Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общества с ограниченной ответственностью "Метрополия Трейд", о признании отсутствующим обременения в виде залога права требования по договору участия в долевом строительстве N 2-15/43, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22.04.2014 N 50-50-40/007/2014-179, в пользу Банка "Церих" (ЗАО), возникшего на основании договора залога прав требования от 29.04.2015 N 02-029/15з1 (т.1 л.д. 4-8).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.11.2016 по делу N А41-54188/16 в удовлетворении иска отказано (т. 1 л.д. 151-153).

Не согласившись с решением суда, ООО "Эстейт Девелопмент" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ООО "Метрополия Трейд" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей временного управляющего ООО "АртСтрой" Кузнецова Д.Ю., Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в судебно заседании, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, заявленные исковые требования - удовлетворению.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17.04.2014 между ООО "Эстейт Девелопмент" и ООО "АртСтрой" был заключен договор участия в долевом строительстве N 2-15/43 (т. 1 л.д. 106-112), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22.04.2014 за N 50-50-40/007/2014-179. В соответствии с п. 3.1. договора цена договора (вклад в финансирование строительства) составляет 32 116 700 руб., в соответствии с согласованным сторонами расчетом и графиком внесения платежей.

Согласно расчету цены договора и графику внесения платежей ООО "АртСтрой" принято на себя обязательство оплатить цену договора участия в долевом строительстве в течение 5 банковских дней с даты регистрации договора в регистрирующем органе.

В соответствии с п. 3.2. договора участник долевого строительства обязуется вносить вклад в финансирование строительства с отклонением от графика не более чем на 7 календарных дней.

Из искового заявления следует, что в связи с неисполнением ООО "АртСтрой" своих обязательств по оплате цены договора на основании ч. 4 ст. 5 и ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 12.02.2016 ООО "Эстейт Девелопмент" направило в адрес ООО "АртСтрой" предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора, а 13.04.2016 - уведомление об одностороннем отказе от исполнения и расторжении договора.

В целях дальнейшей реализации объектов недвижимости истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации расторжения договора.

При регистрации расторжения договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ООО "Эстейт Девелопмент" было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации от 26.04.2016 и сообщение об отказе в государственной регистрации от 25.05.2016. Основанием отказа послужило отсутствие права ООО "Эстейт Девелопмент" распоряжаться объектом долевого строительства по договору, поскольку в ЕГРП на данные объекты долевого строительства 02.06.2015 зарегистрировано ограничение прав ООО "АртСтрой" - ипотека в пользу Банка "Церих" (ЗАО) по договору залога прав требования от 29.04.2015 N 02-029/15-з1 запись о регистрации N 50-50/040-5-/040/005/2015-1431/2.

Истец указывает, что ООО "Эстейт Девелопмент" не было известно о зарегистрированном залоге прав требования ООО "АртСтрой". ООО "АртСтрой" передало Банку "ЦЕРИХ" (ЗАО) в залог права требования на объекты недвижимого имущества, не исполнив перед ООО "Эстейт Девелопмент" обязательства по оплате цены договора.

Таким образом, по мнению истца, в связи с расторжением договора прекратилось обязательство ООО "Эстейт Девелопмент" передать участнику долевого строительства (ООО "АртСтрой") объекты долевого строительства, а также прекратилось соответствующее право участника долевого строительства требовать от ООО "Эстейт Девелонмент" передачи ему доли в строительстве жилого дома, в частности квартир N N 2-15, расположенных в многоквартирном доме N 43.

16.06.2016 ООО "Эстейт Девелопмент" в целях досудебного урегулирования спора была направлена претензия в адрес ООО "АртСтрой" и Банку "Церих" (ЗАО) в соответствии с текстом которой ООО "Эстейт Девелопмент" потребовало от Банка "Церих" (ЗАО) и ООО "АртСтрой" осуществить действия, необходимые для погашения регистрационной записи о залоге права требования, в течение 15 календарных дней с момента направления претензии.

Поскольку обременения не были сняты, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.07.2016, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что права истца на спорное имущество не прекращены и истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 358.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель).

Пунктом 1 ст. 341 ГК РФ установлено, что право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Залог прекращается, в том числе, с прекращением заложенного права (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Таким образом, если залог прекратился по предусмотренным законом основаниям, но значится в реестре как существующий для всех третьих лиц, что нарушает права заинтересованного лица, оно вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 совместного Постановления N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, в настоящем случае, истец, обращаясь с иском о прекращении залога, должен доказать, что прекратилось заложенное право.

Из п. 1 ст. 407 ГК РФ следует, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Из п. 2 ст. 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

Из материалов дела следует, что в связи с неисполнением ООО "АртСтрой" своих обязательств по оплате цены договора на основании ч. 4 ст. 5 и ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 12.02.2016 ООО "Эстейт Девелопмент" направило в адрес ООО "АртСтрой" предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора, а 13.04.2016 - уведомление об одностороннем отказе от исполнения и расторжении договора (т. 1 л.д. 130-136).

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым с даты направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения и расторжении договора.

Таким образом, ООО "Эстейт Девелопмент" воспользовалось предоставленным застройщику Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" правом и отказалось от исполнения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Поскольку договор участия в долевом строительстве N 2-15/43 от 17.04.2014 был расторгнут, обязательства сторон по указанному договору прекратились, в том числе права ООО "АртСтрой", являющиеся предметом договора залога прав требования от 29.04.2015 N 02-029/15-з1. В силу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращен.

Ссылка суда первой инстанции на отсутствие доказательств гибели предмета залога является неправомерной, т.к. предметом залога является обязательственное право, а не конкретная вещь.

Выводы суда об отсутствии прекращения заложенного права со ссылкой на п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", также не могут быть приятны судом апелляционной инстанции.

Разъяснения, данные в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", к спорным правоотношения не относятся, поскольку данные разъяснения относятся к ситуациям, когда произошло расторжение договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом. Такими в настоящем случае являются обязательства ООО "АртСтрой" перед Банк "Церих" (ЗАО) по кредитному договору N 03-100/14 от 17.09.2014, в обеспечение которого был заключен договор залога прав требования от 29.04.2015 N 02-029/15-з1.

В настоящем случае, как было указано ранее, расторгнут договор участия в долевом строительстве N 2-15/43 от 17.04.2014, из которого у ООО "АртСтрой" возникли права требования, впоследствии, заложенные по договору залога прав требования от 29.04.2015 N 02-029/15-з1.

Судом апелляционной инстанции принимается во внимание, что наличие записи об обременении в отношении спорного имущества делает невозможным реализацию истцом имеющихся у него полномочий в отношении данного имущества, в том числе в части реализации потенциальным покупателям.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 ноября 2016 года по делу N А41-54188/16 отменить.

Признать отсутствующим обременение в виде залога права требования по договору участия в долевом строительстве N 2-15/43, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22.04.2014 за N 50-50-40/007/2014-179, в пользу Банка "Церих" (ЗАО) возникшего на основании договора залога прав требования от 29.04.2015 N 02-029/15-з1.

Взыскать с Банка "Церих" (закрытое акционерное общество) и общества с ограниченной ответственностью "АртСтрой" по 4 500 руб. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эстейт Девелопмент" в качестве расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

Л.Н. Иванова Н.С. Юдина