Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2017 г. N 08АП-78/17

Требование: о признании недействительным договора в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Омск

20 февраля 2017 г.

Дело N А46-6956/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кукаркиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-78/2017) Администрации Буняковского сельского поселения Одесского муниципального района Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 24 ноября 2016 года по делу N А46-6956/2016 (судья С.В. Ярковой), принятое по иску индивидуального предпринимателя Главы КФХ Лебедя Сергея Алексеевича (ИНН 550405395120, ОГРНИП 312550916000020) к Администрации Буняковского сельского поселения Одесского муниципального района Омской области (ИНН 552600500, ОГРН 1055515029162) о признании договоров N 1 и N 2 аренды земельных участков от 26.12.2014 недействительными,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации Буняковского сельского поселения Одесского муниципального района Омской области - Гонштейн Т.А. (паспорт, доверенность N 2 от 31.05.2016 сроком действия один год); Громова А.К. (паспорт);

от индивидуального предпринимателя Главы КФХ Лебедя Сергея Алексеевича - Ищерского М.А. (паспорт, доверенность N 936 от 11.04.2016 сроком действия один год),

установил:

индивидуальный предприниматель Глава КФХ Лебедь Сергей Алексеевич (далее - ИП Глава КФХ Лебедь С.А., истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Администрации Буняковского сельского поселения Одесского муниципального района Омской области (далее - Администрация, ответчик) о признании договоров N 1 и N 2 аренды земельных участков от 26.12.2014 недействительными по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Омской области от 24.11.2016 по делу N А46-6956/2016 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительными договоры N 1 от 26.12.2014 и N 2 от 26.12.2014 аренды на земельные участки, находящиеся в собственности Буняковского сельского поселения. Взыскал с Администрации Буняковского сельского поселения Одесского муниципального района Омской области в пользу индивидуального предпринимателя Главы КФХ Лебедя Сергея Алексеевича 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины; 40 000 руб. расходов по проведению судебной экспертизы. Обязал перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области на расчётный счёт Федерального государственного бюджетного учреждения "Центр агрохимической службы "Омский" 40 000 руб., перечисленных индивидуальным предпринимателем Главой КФХ Лебедем Сергеем Алексеевичем на депозитный счёт Арбитражного суда Омской области платежным поручением N 227 от 15.07.2016.

Возражая против принятого судом решения, Администрация Буняковского сельского поселения Одесского муниципального района Омской области в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что со стороны истца не предъявлены предложения о расторжении спорных договоров аренды. Отмечает, что суд не принял во внимание, что ответчик не имел умысла о намеренном умолчании об ограничениях использования земельных участков, извещение о проведении аукциона содержало сведения о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, фактически в течение 2015 года истец пользовался данными участками. Считает, что суд не принял во внимание постановление Главы Одесского муниципального района Омской области от 04.04.2016 N 154/1, от 21.07.2016 N 380, свидетельствующее о действии на спорной территории на момент проведения осмотра участков режима чрезвычайной ситуации, вызванного подтоплением поселений (земель).

От ИП Главы КФХ Лебедь С.А. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе. Сообщил, что ответчику было известно о несоответствии спорного земельного участка той категории, которая была указана в договоре, однако об этом было известно и истцу, постоянно проживающему в Одесском районе Омской области и использующему в своей деятельности смежный земельный участок.

Представитель ИП Главы КФХ Лебедя С.А. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Сообщил, что о несоответствии земельного участка категории сельскохозяйственного назначения истец узнал лишь после заключения договора, в летний период.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей сторон, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, в соответствии с извещением о проведении торгов N 211114/6705555/01 размещенного на сайте: http://torgi.ru, на основании Распоряжения Главы администрации Буняковского сельского поселения Одесского муниципального района Омской области от 17.11.2014 N 47 "О проведении аукциона о размере арендной платы земельного участка, находящегося в муниципальной собственности" 23.12.2014 проведен аукцион.

Победителем аукциона признан ИП Глава КФХ Лебедь С.А.

По условиям договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на пять лет земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 820312 кв.м с кадастровым номером 55:18:110201:469 - для сельскохозяйственного использования. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир б.н.п. Куликовка. Участок находится примерно в 1400 м от ориентира по направлению на северо-восток. Адрес ориентира: Омская область, Одесский район. Указанный земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности. Настоящий договор вступает в законную силу со дня регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Размер арендной платы установлен по результатам аукциона и составляет 287 424 руб.

Земельный участок передан по акту приема - передачи от 26.12.2014.

Государственная регистрация договора проведена 28.01.2015, о чем имеется соответствующая отметка.

В соответствии с извещением о проведении торгов N 211114/6705555/01 размещенного на сайте: http://torgi.ru, на основании Распоряжения Главы администрации Буняковско-го сельского поселения Одесского муниципального района Омской области от 17.11.2014 N 47 "О проведении аукциона о размере арендной платы земельного участка, находящегося в муниципальной собственности" 23.12.2014 проведен аукцион.

Победителем аукциона признан ИП Глава КФХ Лебедь С.А.

По условиям договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на пять лет земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 294012 кв.м, с кадастровым номером 55:18:110201:470 для сельскохозяйственного использования. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир б.н.п. Куликовка. Участок находится примерно в 1800 м от ориентира по направлению на северо-восток. Адрес ориентира: Омская область, Одесский район. Указанный земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности. Настоящий договор вступает в законную силу со дня регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Размер арендной платы установлен по результатам аукциона и составляет 80 475 руб.

Земельный участок передан по акту приема - передачи от 26.12.2014.

Государственная регистрация договора проведена 28.01.2015, о чем имеется соответствующая отметка.

По инициативе истца подготовлено заключение ФГБУ "Центр агрохимической службы "Омский", согласно выводам которого почва на указанных участках лугово - болотная иловатая и указанные участки возможно использовать исключительно под сенокосы и пастбища.

На основании названного заключения истец обратился в адрес арендатора с претензией о расторжении указанных выше договоров, пояснив, что фактически спорные сделки совершены под влиянием обмана, заблуждения произвести осмотр земельных участков не представлялось возможным вследствие погодных условий (зимнего времени года и нахождения снега на полях).

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились причиной обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением о признании оспариваемых сделок недействительными.

Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права.

Признание сделки недействительной в статье 12 ГК РФ определено в качестве одного из способа защиты нарушенного права.

В качестве основания для признания недействительными оспариваемых договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:18:110201:469, 55:18:110201:470 истец указывает о том, что указанные сделки совершены под влиянием обмана и заблуждения со стороны арендодателя, не предоставившего всю необходимую информацию об имевших ограничениях использования указанных земельных участков.

В обоснование своей позиции истец приводит выводы пояснительной записки ФГБУ "Центр агрохимической службы "Омский" по результатам агрохимического обследования пашни, совершенного в 2015 году, согласно которым установлено, что использование арендованных истцом участков возможно исключительно под сенокосы и пастбища.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ).

При оценке доводов истца и анализе представленных в материалы дела доказательств, коллегия суда пришла к выводу об обоснованности заявленных истцом требований на основании следующего.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ в редакции, действующей на дату заключения договоров, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведен в пунктах 1, 2 данной нормы права и является исчерпывающим.

Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (часть 2 статьи 179 ГК РФ).

При этом обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение путем преднамеренного создания у потерпевшего не соответствующего действительности представления о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, иных обстоятельствах, влияющих на его решение о заключении сделки, а также путем умолчания, намеренного сокрытия фактов и обстоятельств, знание которых могло повлиять на совершение сделки, с целью заключить сделку.

Согласно пункту 99 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" N 25 обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (часть 2 статьи 179 ГК РФ).

Обман направлен на создание искаженного представления как о самой сделке, так и мотивах, и целях ее заключения. При этом обман должен затрагивать такие представления о сделке, при достоверном представлении о которых, сделка не состоялась бы или состоялась, но на иных условиях.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

Судом установлено, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:18:110201:469, 55:18:110201:470 между истцом и ответчиком заключены договоры аренды земельных участков от 26.12.2014.

Указанные договоры заключены по результатам проведенного аукциона, земельные участки переданы арендодателю 26.12.2014 на основании подписанных актов приема-передачи.

Никем из сторон не оспаривается, что в документации об аукционе в качестве целевого использования спорных земельных участков указано их целевое назначение под сельскохозяйственное назначение.

Такое же условие о разрешенном использовании переданных в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 55:18:110201:469, 55:18:110201:470 предусмотрено в заключенных договорах аренды от 26.12.2014 (пункт 1.1). Согласно условиям заключенных договоров основное использование участков связано с сельхозпроизводством.

В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1 статьи 78 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его неисправности при заключении договора или передаче имущества.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 4.3.1 договоров предусмотрено, что арендатор имеет право на использование земельного участка на условиях, установленных договором.

В пункте 4.4.2 договоров аренды определено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Таким образом, при подаче заявки на участие в аукционе и при заключении договоров аренды арендатор исходил из того, что целевое назначение земельных участков соответствовало сельскохозяйственному назначению.

Вместе с тем, на основании заключения ФГБУ "Центр агрохимической службы "Омский" установлено, что почва на указанных участках лугово - болотная иловатая и указанные участки возможно использовать исключительно под сенокосы и пастбища.

По результатам рассмотрения ходатайства предпринимателя определением суда от 19.08.2016 назначена почвоведческая экспертиза.

На разрешение эксперта поставлен вопрос о возможности возделывания сельскохозяйственных культур на указанных земельных участках.

По результатам экспертного исследования эксперт установил, что на момент проведения экспертизы и осмотра земельных участков на территории Одесского муниципального района действовал режим чрезвычайной ситуации (далее - ЧС), в настоящее время режим ЧС не снят. При осмотре земельного участка с кадастровым номером 55:18:110201:469 в присутствии ИП Глава КФХ Лебедь С.А. и Главы Буняковского сельского поселения Одесского муниципального района Громова А.К. установлено, что территория земельного участка покрыта поверхностными водами. (Акт осмотра земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:18:110201:469 от 08.09.2016).

При анализе архивных материалов землеустройства и почвенного обследования колхоза "им. Войкова" Одесского муниципального района установлено, что земельный участок с кадастровым номером 55:18:110201:469 согласно данным интернет ресурса Росреестра (Публичная кадастровая карта) расположен на территории, которая занята озером, что подтверждается Планом земель колхоза им. "Войкова" Одесского района, составленном в 1987 году по материалам дешифрирования 1986 года. Согласно почвенной карте, составленной по материалам почвенного обследования колхоза им. Войкова Одесского района Омской области 1989 года данный земельный участок расположен под озером. Выкопировка почвенной карты прилагается. В связи с этим экспертом сделан вывод, что земельный участок с кадастровым номером 55:18:110201:469 невозможно использовать для возделывания сельскохозяйственных культур.

Осмотр земельного участка с кадастровым номером 55:18:110201:470 в присутствии индивидуального предпринимателя Главы КФХ Лебедь С.А. и Главы Буняковского сельского поселения Одесского муниципального района Громова А.К. показал, что данный земельный участок в границах обозначенных в соответствии с интернет ресурсом Росреестра (Публичная кадастровая карта) граничит с земельным участком с кадастровым номером 55:18:110201:469. На момент проведения экспертизы данный земельный участок был заболочен, закочкарен и покрыт болотной растительностью. (Акт осмотра земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:18:110201:470 от 08.09.2016)

Анализ архивных материалов почвенного обследования колхоза им. Войкова Одесского района Омской области 1989 года позволил установить, что почвенный покров данного земельного участка представлен лугово-болотной иловатой карбонатной почвой. Выкопи-ровка почвенной карты прилагается.

Лугово-болотные иловатые почвы являются постоянными компонентами почвенного комплекса болотных низинных торфяно-глеевых почв. Отрицательным качеством всех лугово-болотных почв являются высокая влагоемкость верхних горизонтов и постоянное высокое грунтовое и поверхностное увлажнение. Почвы данного типа рекомендуется использовать только под сенокосы и пастбища, дающие в основном грубый низкокалорийный корм из осоки, вейника, канареечника и тростника.

Согласно Плану земель колхоза им. "Войкова" Одесского района, составленном по материалам дешифрирования в 1987 году территория данного земельного участка отмечена как заболоченный участок.

По результатам проведения осмотра земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:18:110201:470 и анализа архивных материалов (почвенная карта, План земель колхоза им. Войкова Одесского района) можно сделать вывод, что данный земельный участок невозможно использовать для возделывания сельскохозяйственных культур.

Исходя из сведений электронного Интернет - сервиса http://cosmosagro.kosmosnimki.ru установлено, что по состоянию на 25.09.2016 территория, на которой расположены земельные участки с кадастровыми номерами 55:18:110201:469 и 55:18:110201:470 согласно спутниковым данным занята поверхностными водами.

Таким образом, основываясь на результатах осмотра земельных участков в натуре, анализе архивных данных по почвенному обследованию колхоза им. Войкова Одесского района Омской области 1989 года, данных спутниковой съемки от 25.09.2016 года, а также принимая во внимание пункт 2 статьи 77 Земельного Кодекса Российской Федерации, в силу которого в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, следует вывод, что на земельных участках с кадастровыми номерами 55:18:110201:469 и 55:18:110201:470 занятых водными объектами возделывание сельскохозяйственных культур невозможно.

При этом при производстве исследования на предмет наличия ограничений на использование спорных земельных участков по целевому назначению с возможностью возделывания на них сельскохозяйственных культур экспертной организацией учтены обстоятельства введенного на территории режима чрезвычайной ситуации и установлено, что основной причиной невозможности возделывания сельскохозяйственных культур явилось наличие поверхностных вод на участке, вызванное характером данного участка, характеризующегося наличием лугово-болотных иловатых, торфяно-глеевых почв. Данные выводы сделаны экспертом как основе обследования земельных участков посредством визуального осмотра, так и с учетом анализа архивных материалов землеустройства. Введенный в этот период режим ЧС, вопреки ошибочным доводам подателя жалобы, не повлиял на достоверность проведенного исследования.

Ответчик как собственник земельных участков должен обладать полной информацией о качественных характеристиках принадлежащих ему объектов недвижимости и о возможности использования передаваемых в аренду земельных участков в конкретных целях с учетом его целевого назначения.

Вместе с тем, арендодатель обозначенные выше ограничения использования земельных участков при объявлении аукциона не указал, данные качества его использования не отображены ни в аукционной документации, ни в приложенной технической документации на земельный участок, ни в условиях договора аренды относительно его предмета.

У ответчика сомнений в пригодности участка для возделывания сельскохозяйственных культур в момент его заключения не возникло и, учитывая разумность и добросовестность, которая необходима в данной ситуации, не могло возникнуть.

С учетом времени года на момент публикации извещения об аукционе и заключении договора, а также климатических особенностей региона, истец не мог реально оценить свойства арендуемых земельных участков и установить подобные ограничения в использовании участков, исходя из установленного в аукционной документации и оспариваемых договорах целевого назначения участков.

При этом, исходя из позиции истца, при осведомленности предпринимателя о выявленных ограничениях пользования земельными участками, не допускающих использование по назначению арендуемого имущества, данные сделки по аренде земельных участков не состоялись бы, обязательства по указанным договорам не принимались бы.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно констатировал, что предприниматель был введен в заблуждение относительно возможности использования арендованного земельного участка, что является существенным при заключении оспариваемых сделок, в связи с чем, договоры аренды подлежат признанию недействительными на основании статьи 178 ГК РФ.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционные жалобы не содержат.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе не распределяются, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Администрация Буняковского сельского поселения Одесского муниципального района Омской области освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 24 ноября 2016 года по делу N А46-6956/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Е.Н. Кудрина Ю.М. Солодкевич