Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2017 г. N 19АП-4897/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21 июня 2017 г. N Ф10-2172/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Воронеж

21 февраля 2016 г.

Дело N А35-3787/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2017 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Поротикова А.И.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб дзюдо г. Курска": Телегина Р.Е., представителя по доверенности от 01.11.2016;

от открытого акционерного общества "Олимпиец": Телегина Р.Е., представителя по доверенности от 02.11.2016;

от Земельного комитета города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от муниципального образования "город Курск" в лице Администрации города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Курского городского Собрания: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" на решение Арбитражного суда Курской области от 27.06.2016 по делу N А35-3787/2015 (судья Курятина А.А.) по иску Земельного комитета города Курска к обществу с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" о взыскании 1 412 914 руб. 89 коп., третьи лица: муниципальное образование "город Курск" в лице Администрации города Курска, Курское городское Собрание, открытое акционерное обществ "Олимпиец",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" (ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска") обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Земельному комитету города Курска о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 145274ю от 22.09.2014 в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:103073:327, размера арендной платы и обязании ответчика принять для расчета арендной платы коэффициент дифференциации по видам разрешенного использования земельного участка в размере 0,1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование "город Курск" в лице Администрации города Курска, Курское городское Собрание, открытое акционерное общество "Олимпиец".

Определением Арбитражного суда Курской области от 19.01.2016 дело N А35-3787/2016 было объединено с делом N А35-11755/2015 по иску Земельного комитета города Курска к ООО "Спортивный клуб дзюдо г.Курска" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 145274ю от 22.05.2014 за период с 10.09.2014 по 10.12.2015 в размере 1 412 914 руб. 89 коп., в том числе 1 233 429 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате и 179 485 руб. 65 коп. пени за период с 11.09.2014 по 18.12.2015 (с учетом уточнения).

Определением Арбитражного суда Курской области от 27.04.2016 производство по делу N А35-3787/2015 прекращено в части исковых требований ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" к Земельному комитету города Курска в связи отказом ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" от исковых требований.

Решением Арбитражного суда Курской области от 27.06.2016 исковые требования Земельного комитета города Курска удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции от 27.06.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец, муниципальное образование "город Курск" в лице Администрации города Курска, Курское городское Собрание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении вышеназванных лиц о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие их представителей.

В судебном заседании представитель ООО "Спортивный клуб дзюдо г.Курска", ОАО "Олимпиец" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 20.03.2014 в адрес Комитета поступило обращение ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" по вопросу заключения договора аренды земельного участка общей площадью 18 190 кв.м с кадастровым номером 46:29:103073:327, расположенного по адресу: г. Курск, ур. Солянка, 40, сроком на 10 лет, для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса "Олимпиец", в связи с оформлением права собственности на здание литер А7.

Вышеуказанный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:103073:11, ранее предоставленного ОАО "Олимпиец" в аренду для осуществления рекреационной деятельности (эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса "Олимпиец"), в связи с отчуждением последним ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" объекта недвижимости литер А7.

Согласно кадастровому паспорту от 24.10.2013 для вышеназванного земельного участка установлен вид разрешенного использования "Р-3 (зона рекреационных объектов (отдых, спорт)) для размещения спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов, клубов), для размещения гостиниц, мотелей, туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов, лыжных трасс, велосипедных, беговых и прогулочных дорожек, для размещения парков и специальных парков (зоопарков, ботанических садов для размещения комплексов), для размещения садов, скверов, бульваров, пляжей, аттракционов, луна-парков, аквапарков, для размещения объектов инженерной инфраструктуры.

На основании постановления Администрации города Курска от 19.05.2014 N 1765 с ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" был заключен договор N 145274ю аренды земельного участка из земель населенных пунктов, Р-3 (зона рекреационных объектов (отдых, спорт)) общей площадью 18 190 кв.м с кадастровым номером 46:29:103073:327, расположенного по адресу: г. Курск, ур. Солянка, 40, с видом разрешенного использования: для размещения спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов, клубов), для размещения гостиниц, мотелей, туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов, лыжных трасс, велосипедных, беговых и прогулочных дорожек, для размещения парков и специальных парков (зоопарков, ботанических садов для размещения комплексов), для размещения садов, скверов, бульваров, пляжей, аттракционов, луна-парков, аквапарков, для размещения объектов инженерной инфраструктуры, сроком с 19.05.2014 до 19.05.2024.

Земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи 22.05.2014.

Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора аренды.

Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

27.05.2014 между ОАО "Олимпиец" и ООО "Спортивный клуб дзюдо г.Курска" заключен договор о совместной деятельности, предметом которого является совместная деятельность в целях организации детского оздоровительного отдыха детей в ДОЛ "Олимпиец" на взаимовыгодной основе, а том числе путем объединения денежных средств и имущества.

Постановлением Администрации города Курска от 17.10.2014 N 4019 земельному участку с кадастровым номером 46:29:103073:327 присвоен адрес: г. Курск, ул. Парк Солянка, 14Б.

ООО "Спортивный клуб дзюдо г.Курска" в заявлении от 26.09.2014 в адрес Администрации города Курска просило изменить условия договора аренды в части вида разрешенного использования земельного участка с "эксплуатация спортивно-оздоровительного комплекса" на "для размещения детских оздоровительных лагерей" и соответственно арендной ставки с 1 на 0,1.

Письмом от 07.10.2014 Комитет архитектуры и градостроительства города Курска отказал в изменении вида разрешенного использования.

09.10.2014 ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" просило изменить вид разрешенного использования земельного участка на "для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов".

На основании указанного заявления постановлением Администрации города Курска от 28.10.2014 N 4175 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:103073:327 - для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов.

Соответствующие изменения внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Согласно кадастровому паспорту от 19.01.2015 вид разрешенного использования установлен как - Р3 (зона рекреационных объектов (отдых, спорт)) для размещение туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов. Кадастровая стоимость земельного участка вид разрешенного использования земельного участка не изменились.

12.01.2015 в адрес Земельного комитета города Курска поступило заявление ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" о внесении изменений в договор аренды N 145274ю от 22.05.2014 земельного участка в части адреса участка, вида разрешенного использования "для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов", а также применении при расчете арендной платы процента 0,1

Письмами от 09.02.2015, от 06.04.2015 Земельный комитет города Курска отказал ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" во внесении изменений в договор N 145274ю аренды земельного в части применения процента 0,1 с учетом согласованного сторонами вида разрешенного использования спорного земельного участка.

На основании ходатайства ООО "Спортивный клуб дзюдо г.Курска, кадастрового паспорта земельного участка от 19.01.2015 постановлением Администрации города Курска от 16.04.2015 N 1143 принято решение о внесении изменений в постановление Администрации города Курска от 19.05.2014 N 1765 в части разрешенного использовании земельного участка.

Соответствующее соглашение о внесении изменений в договор аренды ООО "Спортивный клуб дзюдо г.Курска" не подписано.

Ссылаясь на неисполнение ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, Земельный комитет города Курска обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности в размере 1 233 429 руб.24 коп. за период с 10.09.2014 по 10.12.2015 и неустойки в размере 179 485 руб. 65 коп. за период с 11.09.2014 по 18.12.2015.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора аренды.

В пункте 4.4.3 договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Из приложения N 1 к договору аренды следует, что при расчете арендной платы используется формула Ас= УПКС х Кви х К, где Кви - коэффициент вида разрешенного использования, Ка - коэффициент дифференциации по видам функционального использования земельного участка, установленный Законом Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО и применяемый для расчета арендной платы за земли, право собственности на которые не разграничено.

Вместе с тем, как пояснил истец, указание на вышеуказанную формулу является ошибочным, поскольку расчет арендной платы по договору аренды N 145274ю от 22.05.2014 произведен Комитетом в порядке, установленном решением Курского городского Собрания от 16.12.2005 N 188-3-РС.

Порядок расчета годового размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "город Курск", установлен решением Курского городского Собрания от 16.12.2005 года N 188-3-РС (ред. от 17.12.2009 года) "Об утверждении на территории муниципального образования "Город Курск" процентов к удельным показателям кадастровой стоимости земли по видам функционального использования для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Курск", согласно которому (пункт 2) данный расчет производится путем умножения площади земельного участка, округленной до квадратного метра, на удельный показатель кадастровой стоимости земли по виду функционального использования с применением процента согласно приложению к настоящему решению.

В приложении к решению Курского городского Собрания от 16.12.2005 N 188-N -РС в пункте 10 установлены следующие проценты к удельным показателям кадастровой стоимости по видам функционального использования для земель под объектами оздоровительного и рекреационного назначения:

- земельные участки объектов отдыха детей - 0,1%;

- земельные участки санаториев, профилакториев, баз отдыха детей - 0,4%;

- земельные участки других объектов оздоровительного и рекреационного назначения - 1%.

Земельный комитет города Курска при расчете задолженности по арендной плате применил коэффициент 1% для земельных участков других объектов оздоровительного и рекреационного назначения, что, по мнению ответчика, является неправильным, поскольку арендуемый земельный участок, на котором расположено здание столовой литер А7, с учетом заключенного с ОАО "Олимпиец" договора от 27.05.2014 совместного использования принадлежащего ОАО "Олимпиец" имущества ДОЛ "Олимпиец" используется только для организации отдыха детей. Указанному виду функционального использования земельного участка соответствует процент 0,1.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, договор подписан истцом и ответчиком без разногласий, по акту приема-передачи земельный участок передан арендодателем арендатору.

Таким образом, сторонами был согласован вид функционального использования земельного участка и размер арендной платы, соответствующий указанному виду разрешенного использования.

В силу положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса).

Учтенный в ГКН вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.

Вид фактического использования земельного участка может быть изменен в соответствии с градостроительным законодательством, что должно быть отражено в ГКН. Сведения о виде разрешенного использования в таком случае изменяются на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

Заявители вправе обратиться в органы кадастрового учета и в случаях, когда формулировка вида использования нуждается в уточнении. При этом необходимо соблюсти в совокупности два условия: сведения о виде разрешенного использования, вносимые в ГКН, должны соответствовать виду фактического использования участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.

При отказе регистрирующего органа учесть такие изменения правообладатели вправе оспорить его решение по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 N 818/14 по делу N А46-1384/2010.

После заключения договора аренды 09.10.2014 и 12.01.2015 ООО "Спортивный клуб дзюдо г.Курска" обратилось в Земельный комитет города Курска с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка - "для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов", заявление удовлетворено. Однако указанному виду разрешенного использования земельного участка также соответствует процент, равный 1.

Процент в размере 0,1, установленный вышеназванным решением Курского городского Собрания, на основании которого основан контррасчет ответчика, применяется исключительно при расчете арендной платы за земельные участки объектов отдыха детей.

Принимая во внимание, что в рамках одного вида функционального использования земельного участка под объектами оздоровительного и рекреационного назначения в соответствии с решением Курского городского Собрания от 16.12.2005 N 188-N -РС установлены различные проценты к удельным показателям кадастровой стоимости в зависимости от вида размещенных на земельных участках объектов, указанные условия подлежат согласованию сторонами при заключении договора аренды или его изменении.

Иное толкование означало бы возможность применения различных процентов при расчете арендной платы в различные периоды в зависимости от фактического использования ООО "Спортивный клуб дзюдо г.Курска" здания столовой литер А7 в тот или иной период действия договора аренды, что противоречит статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости.

При заключении договора аренды N 145274ю от 22.05.2014 воля сторон была направлена на использование земельного участка в целях, предусматривающих применение при расчете арендной платы процентной ставки 1.

Доказательств изменения в установленном порядке договора аренды в части указания на использование земельного участка для объектов отдыха детей в материалы дела не представлено.

Ответчик не доказал, что в спорный период был лишен возможности использовать предоставленный по договору аренды N 145274ю от 22.05.2014 земельный участок в соответствии с установленным постановлением Администрации города Курска от 28.10.2014 N 4175 видом разрешенного использования - для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов, с целью извлечения прибыли.

То обстоятельство, что расположенное на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103073:327 здание столовой в спорный период использовалось для временного размещения беженцев, также подтверждает отсутствие оснований для применения процента 0,1 при расчете арендной платы.

Доказательства своевременного внесения ответчиком арендной платы, предусмотренной договором аренды, за предъявленный истцом период в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка N 145274ю от 22.05.2014 за период с 10.09.2014 по 10.12.2015 в размере 1 233 429 руб. 24 коп.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Ввиду просрочки уплаты арендной платы истец на основании пункта 5.2 договора начислил ответчику договорную неустойку за период с 11.09.2014 по 18.12.2015 в размере 179 485 руб. 65 коп., из расчета 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по договору, а условия договора не содержат оснований освобождения арендатора от уплаты неустойки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 179 485 руб. 65 коп. за период с 11.09.2014 по 18.12.2015.

Судом проверен расчет пени за несвоевременное внесение ответчиком арендной платы и признан правомерным, соответствующим условиям договора.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные исковые требования в полном объеме.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, по смыслу аналогичны доводам, изложенным в суде первой инстанции, и эти доводы уже получили надлежащую оценку суда области. Судебная коллегия не усматривает оснований к переоценке выводов суда первой инстанции.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 27.06.2016 по делу N А35-3787/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков И.В. Ушакова