Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2017 г. N 02АП-353/17

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества, по уплате налогов

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

28 февраля 2017 г.

Дело N А28-9853/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Христич Т.С., на основании доверенности от 01.12.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 20.12.2016 по делу N А28-9853/2016, принятое судом в составе судьи Шубиной Н.М.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эконом - плюс" (ИНН: 4345126530, ОГРН: 1064345018418)

к муниципальному образованию "Город Киров" в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978),

третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка" (ИНН: 7723748640, ОГРН: 1107746110053), общество с ограниченной ответственностью Центр Комплексной Оценки "Независимая экспертиза" (ИНН: 4348034817, ОГРН: 1024301349313)

об урегулировании разногласий по договору,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Эконом-плюс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа муниципального имущества, помещения, находящегося по адресу: г. Киров, ул. Чернышевского, дом 8, помещение 1004, кадастровый номер 43:40:000041:1109, общей площадью 141,4 кв.м, на условиях проекта договора от 04.08.2016, приняв пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи имущества определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 2 406 779 (два миллиона четыреста шесть тысяч семьсот семьдесят девять) рублей 66 копеек (без НДС)".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены общество с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка" и общество с ограниченной ответственностью Центр Комплексной Оценки "Независимая экспертиза".

Решением Арбитражного суда Кировской области от 20.12.2016 исковые требования удовлетворены.

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной отчетом оценщика, возможно только посредством проведения экспертизы, проведение которой может быть поручено эксперту, отвечающему требованиям, предъявляемым к нему законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Само по себе отличие рыночной стоимости спорного объекта, указанное в заключении эксперта, не может свидетельствовать о недостоверности первоначального отчета об определении рыночной стоимости. В решении суда отсутствует оценка отчета, выполненного ООО "Атлант Оценка", отсутствуют мотивы, по которым отчет не может являться доказательством размера рыночной стоимости спорного объекта. Ответчик ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

ООО "Эконом-плюс" в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонило, решение суда просило оставить без изменения.

ООО "Атлант Оценка", ООО ЦКО "Независимая экспертиза" отзывы на апелляционную жалобу не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчик и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Эконом-плюс", являясь арендатором нежилого помещения общей площадью 141.4 кв.м. с кадастровыми номерами 43:40:000041:1109, расположенного по адресу: г. Киров, улица Чернышевского, дом 8, в целях использования под магазин по договору аренды 16.05.2006 N 3753 обратился в Департамент с заявлением (входящий от 24.09.2015) о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о выкупе арендуемого имущества.

Постановлением администрации города Кирова от 01.07.2016 N 2080-п осуществлена продажа указанного помещения и установлен способ приватизации - возмездное отчуждение муниципальной собственности (недвижимого имущества) в порядке реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства - ООО "Эконом-плюс", арендующего имущество на основании договора аренды от 16.05.2006 N 5753 и установлением цены 4055354 рубля 00 копеек.

Письмом от 05.07.2016 ответчик направил в адрес истца проекты договоров купли-продажи указанного помещения на условиях рассрочки платежа с указанием цены продажи объекта в размере 4 055 354 рубля 00 копеек (без НДС).

Цена объекта основана на полученных результатах исследований, отраженных в отчете, подготовленном ООО "Атлант Оценка" по состоянию на 24.09.2015.

В связи с несогласием с предложенной ответчиком стоимостью объекта и в целях определения его действительной рыночной стоимости истец обратился к OOO Центр комплексной оценки "Независимая экспертиза".

Согласно полученному отчету от 12.05.2015 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.09.2015 составила 2 022 881 рубль 00 копеек.

Полагая, что рыночная стоимость спорного помещения завышена, истец направил в Департамент договор купли-продажи на условиях рассрочки платежа с протоколом разногласий в части установления рыночной стоимости помещения 2 022 881 рубль 00 копеек (без НДС).

Письмом от 12.08.2016 ответчик отклонил протокол разногласий и предложил передать разногласия на рассмотрение суда.

Неурегулирование преддоговорного спора явилось для истца основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона требованиям, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ выкуп арендуемого имущества из муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N135).

В силу статьи 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ арендатор имеет право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в рамках настоящего дела сторонами представлены два заключения об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества, в которых цена объекта отличается существенно (4 055 354 рубля 00 копеек - в отчете ответчика и 2 022 881 рубль 00 копеек - в отчете истца), судом первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Оценочно-консультационный центр". Согласно заключению от 14.11.2016 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000041:1109, расположенного по адресу: город Киров, ул. Чернышевского, 8, пом.1004 площадью 141,4 кв.м, этаж цоколь составила 2 398 305 рублей 08 копеек (без НДС).

Частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Исследовав представленное в качества доказательства по делу заключение судебной экспертизы, суд не усмотрел противоречий в его выводах, их неоднозначности, не проверяемости, нарушения правил оценки, влияющих на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки.

Не приведены ответчиком соответствующие доводы, позволяющие апелляционному суду иным образом оценить заключение судебной экспертизы.

На наличие указанных обстоятельств не ссылается ответчик и в апелляционной жалобе, не ходатайствует о проведении повторной экспертизы.

Представленное по результатам экспертизы заключение от 14.11.2016 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: эксперт, обладающей достаточной квалификацией, предупрежден об уголовной ответственности, выводы эксперта последовательны, категоричны, не содержат противоречий.

Экспертом осуществлено согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке (сравнительного и доходного) в соответствии с требованиями ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, также обоснован отказ от использования затратного подхода. Экспертом обосновано применение корректировочных коэффициентов в ходе определения рыночной стоимости объекта.

Довод Департамента о том, что заключение судебной экспертизы не опровергает достоверность отчета, представленного ответчиком, рассмотрен апелляционным судом и отклонен, поскольку ответчиком не представлено в дело соответствующих доказательств о неверно избранной экспертом методике исследования и иных нарушениях положения Закона N 135-ФЗ.

При этом, представленное ответчиком в материалы дела экспертное заключение, составленное обществом с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка" судом первой инстанции правомерно не принято во внимание, поскольку не является заключением эксперта по смыслу статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, получено вне рамок судебного разбирательства, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (абз. 3 ч. 4 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд второй инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 20.12.2016 по делу N А28-9853/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

С.Г. Полякова А.В. Тетервак