Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 г. N 05АП-527/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 июня 2017 г. N Ф03-1882/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

27 февраля 2017 г.

Дело N А51-14634/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 16 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей С.В. Гуцалюк, О.Ю. Еремеевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Оборонэнерго",

апелляционное производство N 05АП-527/2017

на решение от 13.10.2016

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-14634/2016 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению акционерного общества "Оборонэнерго" (ОГРН 1097746264230, ИНН 08063224)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Энергопром- Приморье" (ИНН 2536229420, ОГРН 1102536005714)

о признании незаконным отказа,

при участии:

от АО "Оборонэнерго": представитель Новикова М.А. по доверенности от 09.01.2017 сроком до 31.12.2017;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: представитель Норкина А.Ю. по доверенности от 20.12.2016 сроком до 31.12.2017;

от ООО "Энергопром-Приморье": не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Оборонэнерго" (далее - заявитель, общество, арендодатель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - управление, Росреестр, регистрирующий орган, государственный регистратор) от 29.03.2016 N 25/011/003/2015-6052 об отказе в государственной регистрации договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью "Энергопром-Приморье" на объект недвижимости - нежилые помещения 1-24, 29-30, площадью 596,3 кв.м, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14г, и об обязании управление устранить последствия нарушения прав заявителя путем рассмотрения его заявления о государственной регистрации договора аренды в установленном законом порядке.

Определением суда от 27.07.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Энергопром-Приморье" (далее - третье лицо, ООО "Энергопром-Приморье", арендатор).

Решением от 13.10.2016 суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт. Указывает, что из системного анализа положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) с учетом правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренде" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), следует, что для государственной регистрации договора аренды части здания достаточно представления договора, содержащего графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Учитывая, что право собственности на здание аккумуляторной зарегистрировано за арендодателем в установленном законом порядке, в регистрационном деле содержится кадастровый паспорт всего здания, а в представленном на государственную регистрацию договоре предмет аренды был согласован сторонами путем его подробного описания, общество считает, что вывод арбитражного суда о законности отказа государственного регистратора противоречит Закону N 122-ФЗ. При этом требование Росреестра о необходимости представления кадастрового паспорта части здания, поддержанное судом первой инстанции, общество находит ошибочным и сделанным без учета фактических обстоятельств дела.

В судебном заседании заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Регистрирующий орган с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение отмене или изменению не подлежит.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явилось, заявлений, ходатайств не представило, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу без его участия.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Обществу на праве собственности принадлежит объект, сохранившийся в результате физического износа (здание аккумуляторной), сохранностью 87% (лит.А), инвентарный номер 05:401:002:000217480, назначение: нежилое, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14г, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2012 сделана соответствующая запись N 25-25-01/024/2012-775, и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 13.04.2012 серии 25-АБ N 757584.

29.10.2015 между заявителем и третьим лицом заключен договор аренды нежилых помещений N 257/02-ПРМ-2015, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в возмездное временное пользование нежилые помещения N 1-24 и 29-30 площадью 596,30 кв.м в объекте, сохранившемся в результате физического износа (здание аккумуляторной), сохранностью 87% (лит.А, инв.N 05:401:002:000217480, кадастровый (условный) номер 25-25-01/077/2006-116), расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14г.

11.11.2015 ООО "Энергопром-Приморье" обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды.

Уведомлением от 23.11.2015 N 25/011/003/2015-6052 государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц на основании пункта 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ с предложением обратиться в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю с заявлением о внесении в государственный кадастр недвижимости в отношении здания аккумуляторной сведений о части этого объекта, на которую будет распространено ограничение, и представить кадастровый паспорт на данный объект с указанной в нём частью (КП.3), передаваемой в аренду.

Уведомлением от 17.12.2015 N 25/011/003/2015-6052 государственный регистратор приостановил государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений по заявлению третьего лица на срок до 16.03.2016.

По истечении срока приостановления государственной регистрации Росреестр пришел к выводу о том, что недостаточность документов, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, не устранена, в связи с чем сообщением от 29.03.2016 N 25/011/003/2015-6052 отказал в государственной регистрации по причине непредставления документа, подтверждающего постановку на кадастровый учет нежилых помещений N 1-24 и 29-30 площадью 596,30 кв.м в объекте, сохранившемся в результате физического износа (здание аккумуляторной), в государственном кадастре недвижимости.

Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы арендодателя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, согласился с выводами государственного регистратора об отсутствии документов, необходимых для государственной регистрации ограничения (обременения) объекта недвижимости, и пришел к выводу о том, что наличие в регистрационном деле кадастрового паспорта здания аккумуляторной и описание объекта аренды в представленном на государственную регистрацию договоре не отменяет установленного Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) правила об учете части объекта, вещное право на который подлежит ограничению (обременению).

Оценив доводы жалобы и имеющиеся в материалах дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение подлежит отмене в силу следующего.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период), в силу которых государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 16 данного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 17 названного Закона предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 26 этого же Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ).

Как предусмотрено пунктом 10 статьи 33 указанного Закона, представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в пункте 9 Постановления N 73, следует, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как видно из материалов дела, с заявлением от 11.11.2015 N 25/011/003/2015-6052 на государственную регистрацию договора аренды, заключенного между обществом и третьим лицом, были представлены договор аренды нежилых помещений N 257/02-ПРМ-2015 с приложением плана арендуемых нежилых помещений, экспликации к поэтажному плану здания, копии свидетельства о государственной регистрации права, акта приема-передачи, отчета N 15-01.252 об оценке рыночной стоимости пакета прав пользования и владения в отношении спорных нежилых помещений.

Анализ указанных документов показывает, что предметом названного договора аренды являются нежилые помещения N 1-24, 29-30 общей площадью 596,30 кв.м, расположенные в объекте, сохранившемся в результате физического износа (здание аккумуляторной), сохранностью 87%, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14г. Графическое отображение границ и арендуемой площади обозначено сторонами договора на поэтажном плане здания путем штриховки.

Спор относительно объекта аренды между заявителем и третьим лицом отсутствует, технические характеристики и иные сведения об объекте содержатся в кадастровом паспорте здания, который ранее был представлен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

При таких обстоятельствах вывод государственного регистратора об отсутствии документа, необходимого для государственной регистрации ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимости, противоречит установленным по делу обстоятельствам.

Следовательно, отказ в государственной регистрации договора аренды, выраженный в сообщении от 29.03.2016 N 25/011/003/2015-6052, является незаконным и нарушает права и законные интересы сторон данного договора.

Утверждение Росреестра о невозможности проведения государственной регистрации договора аренды без представления кадастрового паспорта объекта недвижимости, содержащего сведения об учетной части объекта, передаваемой в аренду, в государственном кадастре недвижимости, с чем согласился суд первой инстанции, апелляционной коллегией признаётся ошибочным.

Действительно, Закон N 221-ФЗ составляет правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно части 4 статьи 14 указанного Закона (в редакции, действовавшей в период спорных отношений) кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 16 этого же Закона кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования (либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Между тем правовая природа отношений по поводу передачи объекта недвижимости в аренду предполагает, что передача части объекта недвижимого имущества в аренду не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.

Из имеющихся в материалах дела кадастрового и технического паспорта здания аккумуляторной усматривается, что спорный объект состоит из одного этажа, имеет общую площадь 740,80 кв.м, назначение: нежилое, инвентарный номер 05:401:002:000217480, а также кадастровый (условный) номер 25-25-01/077/2006-116.

Таким образом, учитывая, что кадастровый паспорт на спорный объект ранее уже был предоставлен в управление и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, а определение предмета аренды в виде части нежилых помещений в указанном здании не изменяет характеристики объекта в целом, вывод регистрирующего органа о необходимости проведения государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, передаваемой в аренду, и, как следствие, об обязательности представления кадастрового паспорта здания, содержащего указанные сведения, основан на неверном толковании норм права.

При этом судебная коллегия не может согласиться с управлением в части того, что такая обязанность вытекает системного толкования Закона N 221-ФЗ и приказа Министерства экономического развития РФ от 25.08.2014 N 504, которым была утверждена новая форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, предусматривающая отражение в нём сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) вещного права с указанием учетного номера, основных характеристик и местоположения части объекта.

В данном случае суд апелляционной инстанции учитывает, что правовая позиция Пленума ВАС РФ, приведенная в пункте 9 Постановления N 73, относительно возможности государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимого имущества при согласовании его предмета путем графического и (или) текстуального описания в договоре, была сформулирована исходя из положений пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ.

При этом с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства какие-либо изменения в указанные нормы права не вносились. В этой связи разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73, не утратили свою актуальность и обязательность.

Соответственно выработанный правовой подход в защите интересов арендодателя и арендатора, добросовестно определившими предмет названной сделки путем текстуального и графического описания части объекта недвижимости, уникальные характеристики которого уже отражены государственном кадастре недвижимости, применим к спорной ситуации.

С учетом изложенного судебная коллегия признаёт необоснованным вывод Росреестра о том, что в нарушение абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации договора аренды не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимости.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая, что оспариваемое решение регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. При выборе способа устранения нарушенного права арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, коллегия считает, что восстановление прав и законных интересов заявителя возможно путем обязания Росреестра произвести государственную регистрацию договора аренды в отношении спорных нежилых помещений N 1-24, 29-30 площадью 596,30 кв.м, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14г.

Выбранный способ соразмерен допущенному нарушению, отвечает целям восстановления нарушенного права заявителя и не выходит за пределы, необходимые для его применения, так как в ходе правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию договора аренды, каких-либо иных сомнений в возможности осуществления регистрационных действий у управления не возникло.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ отменить как принятое с нарушением норм материального права, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Соответственно апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и по апелляционной жалобе на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом апелляционной инстанции на государственного регистратора. При этом государственная пошлина в сумме 3000 руб., излишне уплаченная обществом при подаче заявления, и в сумме 1500 руб., излишне уплаченная заявителем при подаче апелляционной жалобы, подлежит возврату последнему из бюджета в порядке статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.10.2016 по делу N А51-14634/2016 отменить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 29.03.2016 N 25/011/003/2015-6052 как не соответствующее Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю произвести государственную регистрацию договора аренды N 257/02-ПРМ-2015 от 29.10.2015 в отношении нежилых помещений N 1-24, 29-30 площадью 596,30 кв.м, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14г.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в пользу акционерного общества "Оборонэнерго" судебные расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе в сумме 4500 (четыре тысячи пятьсот) рублей.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Возвратить акционерному обществу "Оборонэнерго" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4500 (четыре тысячи пятьсот) рублей, в том числе: 3000 (три тысячи) рублей - излишне уплаченные при подаче заявления по платежному поручению N 1999 от 27.06.2016 через филиал Банк ГПБ (АО) в г. Владивостоке, и 1500 (одну тысячу пятьсот) рублей - излишне уплаченные при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 8085 от 03.12.2015 через филиал Банк ГПБ (АО) в г. Владивостоке. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

С.В. Гуцалюк О.Ю. Еремеева