Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2017 г. N 09АП-1868/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17 мая 2017 г. N Ф05-6154/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

22 февраля 2017 г.

Дело N А40-123770/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,

судей Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 ноября 2016 года по делу N А40-123770/2014, принятое судьей Буниной О.П.

по иску ООО "Академкнига+" (ОГРН 1027739276388) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об обязании заключить договор и об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Ильина Н.Н. (доверенность от 25.10.2016)

от ответчика: Кастальская Г.С. (доверенность от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

По делу N А40-123770/2014 иск заявлен об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 147,70 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д.6, стр.5, (подвал помещения II комната 1; цокольный этаж помещение II комнаты с 1 по 4; антресоль цокольного этажа помещение I комната 1), по цене 8.813.560 руб. на условиях представленного истцом проекта договора купли-продажи, на основании договора аренды N 1-335/05 от 04.05.2005 г.

По делу N А40-215712/2014 иск заявлен об урегулировании разногласий между ООО "Академкнига+" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Тверская, д. 6, стр.5 (антресоль, цокольного этажа помещение I комната 1, подвал помещение II комната 1, цокольный этаж помещение II комнаты с 1 по 4) путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

- пункт 1.1. продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, Тверская, д. 6, стр.5, общей площадью 147,7 кв.м. (антресоль цокольного этажа помещение I комната 1, подвал помещение II комната 1; цокольный этаж помещение II комнаты с 1 по 4), а покупатель принять и оплатить это имущество;

- пункт 3.1. цена Объекта составляет 4 656 000 руб. (без учета НДС за вычетом стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 1 358 000 руб.), в соответствии с результатами повторной судебно-оценочной экспертизы, проведённой ООО "АйБи-Консалт". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.

- пункт 3.4. оплата по договору вносится покупателем ежемесячно (исходя из 3-х летней рассрочки). Первый платеж перечисляет не позднее 1 месяц с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 26 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 129 333 (сто двадцать девять тысяч триста тридцать три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 10.02.2015 суд объединил в одно производство дело N А40-215712/14 и дело N А40-123770/14 для их совместного рассмотрения, с присвоением делу номера А40-123770/14.

Решением суда от 30.11.2016 г. прекращено производство по делу по иску об обязании заключить договор купли-продажи в связи с отказом от иска в этой части и удовлетворен иск об урегулировании разногласий с учетом заявленного истцом уточнения.

При этом суд исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ; арендуемые им помещение не выбывали из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предлагаемой заявителем.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев дело в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорного нежилого помещения по договору аренды N 1-335/05 от 04.05.2005 г.

Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился 11.04.2014 г. и 29.05.2014 г. в Департамент имущества города Москвы с заявлением, которое рассмотрено ответчиком и в адрес истца 07.10.2014 направлен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 26 095 000 руб., указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО "АБН-Консалт", и положительного экспертного заключения НП СРО "СВОД" от 15.08.2014 г. N 1326/С-14.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 8 813 560 руб., однако ответчик указал на отсутствие оснований для заключения договора на предложенных истцом условиях.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции считает правомерным удовлетворение судом первой инстанции исковых требований на основании следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Данные условия заявителем соблюдены: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2005 года, то есть более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень, что ответчиком не оспаривается.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Федерального бюджетного учреждения Российского федерального центра судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации - Воронцову Михаилу Эдуардовичу. По результатам проведения судебной экспертизы было представлено заключение эксперта N 258/19-3, в соответствии с которым рыночная стоимость имущества составила 10 450 868 руб. без учета НДС 18% (т. 5 л.д. 56).

Однако ввиду наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта истцом, и наличия противоречий в выводах эксперта, суд по ходатайству истца назначил по делу повторную и дополнительную экспертизу, проведение которой поручено экспертам Московской лаборатории судебной экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России - Пшерадовскому Антону Викентьевичу - и Сорокиной Кристине Владимировне - старшему эксперту. Согласно выводам экспертов, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 11 апреля 2014 г. без учета налога на добавленную стоимость составила 2 800 000 руб. 18.12.2015 в материалы дела также представлено заключение эксперта N 278,279/1-3/15-18,19 от 14.12.2015 г., в соответствии с выводами которой рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату 11.04.2014 г. составляет 411 713 руб., округлено с учетом НДС 18% без учета износа.

При рассмотрении дела и опросе экспертов, судом было установлено, что неясность экспертного заключения с учетом представленных сторонами замечаний не устранена в ходе судебного разбирательства пояснениями экспертов по причине их неявки в судебные заседания, поэтому судом определением от 26.05.2016 г. удовлетворено ходатайство истца о назначении повторной и дополнительной судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "АйБи-Консалт" Родионову Александру Борисовичу, по результатам которой стоимость спорного имущества составила 4 656 000 руб.

Данное экспертное заключение судом первой инстанции признано последовательным, непротиворечивым, компетентным.

В этой связи ссылка заявителя на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества, подлежит отклонению.

Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Возражения ответчика о несогласии с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не являются обоснованными, поскольку доводы ответчика противоречат заключению эксперта, кроме того, в суде первой инстанции был допрошен эксперт, который ответил на все возражения ответчика относительно судебной экспертизы.

При этом в суде апелляционной инстанции ответчик ходатайство о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявил.

Ссылка заявителя на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Решение суда в части прекращения производства по делу истцом не обжалуется.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2016 года по делу N А40-123770/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

Д.Н. Садикова А.И. Трубицын