Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 г. N 15АП-476/17

Требование: о признании незаконным акта органа власти, о признании незаконным отказа в регистрации, о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации по договору аренды в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

27 февраля 2017 г.

дело N А53-17689/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,

судей О.Ю. Ефимовой, Р.Р. Илюшина

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.

при участии:

от ДИЗО: Курилюк И.А., удостоверение, по доверенности от 16.09.2016,

от Управления Росреестра: Федорова Т.А., паспорт, по доверенности от 09.01.2017,

от третьих лиц: Ромащенко Р.А., паспорт, Ковалева Г.Ф., паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.12.2016 по делу N А53-17689/2016, принятое судьей Андриановой Ю.Ю.

по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды, об обязании устранить допущенные нарушения,

при участии третьих лиц: Курочка Юрий Юрьевич, Скурятин Александр Александрович, Чирва Николай Григорьевич, Рудой Роман Викторович, Яцко Арнольд Ефимович, Долженко Светлана Петровна, Столбина Диана Геннадьевна, Синицина Анна Дмитриевна, Акимов Юрий Владимирович, Бабакова Елена Александровна, Василик Лидия Харитоновна, Долбилин Николай Николаевич, Донских Елена Константиновна, Красников Анатолий Иванович, Ковалева Галина Федоровна, Кривенко Сергей Алексеевич, Лежебоков Юрий Петрович, Лежебокова Наталья Юрьевна, Мананников Александр Петрович, Мананникова Любовь Алексеевна, Попов Юрий Иванович, Ромащенко Роман Анатольевич, Садовой Анатолий Яковлевич, Сылка Михаил Александрович, Столетняя Елена Николаевна, Субботина Мария Петровна, Трусилина Людмила Федоровна, Украйченко Елена Васильевна, Хархан Николай Иванович, Хаустов Вячеслав Васильевич, Чекерис Галина Владимировна, Щербин Алексей Игоревич,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра по РО) о признании незаконным решения N 61/001/011/2016-8176 от 27.05.2016 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 14.04.2016 N 366002.

Определением от 05.10.2016 к участию в деле в третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек: Курочку Юрия Юрьевича, Скурятина Александра Александровича, Чирва Николая Григорьевича, Рудой Романа Викторовича, Яцко Арнольда Ефимовича, Долженко Светлану Петровну, Столбину Диану Геннадьевну, Синицыну Анну Дмитриевну, Акимова Юрия Владимировича, Бабакову Елену Александровну, Василик Лидию Харитоновну, Долбилина Николая Николаевича, Донских Елену Константиновну, Красникова Анатолия Ивановича, Ковалеву Галину Федоровну, Кривенко Сергея Алексеевича, Лежебокова Юрия Петровича, Лежебокову Наталью Юрьевну, Мананникова Александра Петровича, Мананникову Любовь Алексеевну, Попова Юрия Ивановича, Ромащенко Романа Анатольевича, Садового Анатолия Яковлевича, Сылка Михаила Александровича, Столетнюю Елену Николаевну, Субботину Марию Петровну, Трусилину Людмилу Фёдоровну, Украйченко Елену Васильевну, Хархан Николая Ивановича, Хаустова Вячеслава Васильевича, Чекерис Галину Владимировну, Щербина Алексея Игоревича.

Решением суда от 14.12.2016 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что отказ в государственной регистрации соответствует закону; заявителем не соблюдена форма расторжения договора аренды; изменилась площадь земельного участка.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представители заявителя и заинтересованного лица, а также третьи лица Ромащенко Р.А., Ковалева Г.Ф., иные третьи лица явку в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие третьих лиц, не явившихся в судебное заседание.

Представитель Управления Росреестра по РО в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении заявления департамента.

Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным по доводам представленного отзыва.

Третьи лица в судебном заседании также возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, 20.04.2016 Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о регистрации договора аренды от 14.04.2016 N 36602 (далее - договор от 14.04.2016 N 36602) со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Еременко, 89а. Объектом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073002:4, площадью 7 874 кв.м., находящийся по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Еременко, 89а.

Управление Росреестра по Ростовской области отказало в регистрации договора от 14.04.2016 N 36602, поскольку согласно сведениям ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:4 зарегистрировано обременение в виде аренды.

В материалы дела представлен договор от 24.03.2014 N 35220 (далее - договор от 24.03.2014) аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Объектом арендных отношений является земельный участок площадью 8436 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0073002:4. В договоре со стороны арендатора выступают физические лица в количестве 29 человек.

В представленном для регистрации договоре аренды от 14.04.2016 N 36602 на стороне арендатора выступают физические лица в количестве 8 человек. В пункте 8.8. договора от 14.04.2016 N 36602 содержится условие о том, что с момента его регистрации договор N 35220 от 24.03.2014 утрачивает силу.

29.04.2016 государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц по инициативе регистратора на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Решением N 61/001/011/2016-8176 от 27.05.2016 департаменту отказано в регистрации договора аренды указанного земельного участка N 36602 от 14.04.2016 на том основании, что имеются противоречия между зарегистрированными правами по договору N 35220 от 24.03.2014 и заявленными правами по договору от 14.04.2016 N 36602.

Считая незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды, департамент оспорил его в судебном порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно статье 17 Закона N 122-ФЗ правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Статьей 18 Закона N 122-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно абзацу 11 части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано при наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В силу пункта 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.03.2014 N 35220 арендаторам (физическим лицам в количестве 29 человек) в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073002:4, площадью 8 436 кв.м. Срок действия договора от 24.03.2014 N 35220 до 26.12.2062. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

При исследовании кадастрового паспорта от 27.05.2016 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:4, судом первой инстанции был установлен факт раздела земельного участка на множество самостоятельных земельных участков. Раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:4 осуществлялся с целью последующего выкупа вновь образованных земельных участков прежними арендаторами, являющимися собственниками строений, расположенных на арендованном земельном участке.

В материалы дела представлены выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельных участков, которые образованы из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:4. Права на вновь образованные земельные участки зарегистрированы за физическими лицами.

В отношении оставшегося земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:4, площадью 7 874 кв.м. между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заключен договор с собственниками строений, не воспользовавшихся правом на выкуп.

Отказывая в государственной регистрации договора аренды от 14.04.2016 N 366002, регистратор сослался на имеющиеся противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073002:4.

Вместе с тем, указанные противоречия отсутствуют, поскольку договор аренды от 14.04.2016 N 366002 заключен в отношении не того же земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:4, а в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:4 в измененных границе и площади в результате его раздела. Сохранение в кадастре земельного участка с прежним кадастровым номером соответствует положениям земельного законодательства.

Таким образом, у регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды от 14.04.2016 N 366002.

Доказательств того, что договор аренды от 24.03.2014 N 35220 прекратил свое действие с нарушением требований гражданского законодательства, в материалы дела не представлено, как и доказательств возможного нарушения каких-либо прав титульных владельцев земельного участка.

Согласно абзацам 10 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а также при наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Как правильно указано судом первой инстанции, арендные правоотношения являются обязательственными, в публичном реестре регистрируется договор аренды, а не права арендаторов.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Каких либо противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами в связи с государственной регистрацией второго договора аренды одних и тех же земельных участков не имеется.

При таких обстоятельствах, отказ Управления Росреестра по Ростовской области N 61/001/011/2016-8176 от 27.05.2016 в государственной регистрации договора аренды от 14.04.2016 N 366002 не соответствует Закону N122-ФЗ и нарушает права заявителя по делу, в связи с чем является недействительным.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм гражданского законодательства и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд исследует доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявления общества.

Решение суда от 14.12.2016 является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14 декабря 2016 года по делу А53-17689/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области.

Председательствующий

Т.Г. Гуденица

Судьи

О.Ю. Ефимова Р.Р. Илюшин