Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2017 г. N 09АП-66557/16

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

21 февраля 2017 г.

Дело N А40-156596/15

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.И. Левченко, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамент городского имущества

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08 ноября 2016 года

по делу N А40-156596/15, принятое судьёй Махалкиным М.Ю.

по иску ООО "Спектропласт"

к Департамент городского имущества

об урегулировании разногласий при заключении договора-купли продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен.

от ответчика: Соболь Л.Я. (по доверенности от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

ООО "Спектропласт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 114,6 кв.м. (этаж 1, пом. III, комн. 13, 20, 21, 23-26), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 11, изложив:

- абзац 1 пункта 2.1.2 договора в редакции: "В срок не позднее десяти рабочих дней с момента подписания сторонами Договора направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на Объект.";

- пункт 3.1 договора в редакции: "Цена Объекта составляет 11 184 728 (одиннадцать миллионов сто восемьдесят четыре тысячи семьсот двадцать восемь) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

- пункт 3.2 договора в редакции: "Оплата по договору производится единовременно не позднее, не позднее 1 месяца с даты государственной регистрации Договора";

* абзац 1 пункта 3.3 договора в редакции: "Все расчёты по договору, за исключением случая, указанного в п. 3.4 Договора, производятся в безналичном порядке путём перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчётный счёт по следующим реквизитам: ";

* абзац 5 пункта 3.3 договора в редакции: "Факт оплаты Объекта, за исключением случая, указанного в п. 3.4 Договора, подтверждается выпиской с указанного счёта о поступлении средств, в размере и сроки, указанный в настоящем Договоре.";

- пункт 4.1 договора в редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.2 Договора, Продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени), определяемой исходя из ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от неуплаченной суммы (п. 3.2 Договора) за каждый день просрочки.".

Дополнить вышеназванный договор новым пунктом 3.4 в следующей редакции: "Покупатель вправе требовать зачёта стоимости неотделимых улучшений, произведённых Покупателем на Объекте за всё время нахождения Объекта в аренде у Покупателя в счёт оплаты приобретаемого Объекта в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Порядок и условия проведения такого зачёта определяется сторонами в отдельном соглашении." (с учётом ходатайства об уточнении исковых требований).

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной, а также имеются иные условия, нарушающие права истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 ноября 2016 года по делу N А40-156596/15, урегулировал разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Спектропласт" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 114,6 кв.м. (этаж 1, пом. III, комн. 13, 20, 21, 23-26), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 11, изложив:

- абзац 1 пункта 2.1.2 договора в редакции: "В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты в соответствии с пунктами 3.1, 3.2 направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на Объект.";

- пункт 3.1 договора в редакции: "Цена Объекта составляет 11 184 728 (одиннадцать миллионов сто восемьдесят четыре тысячи семьсот двадцать восемь) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

- пункт 3.2 договора - в редакции Департамента городского имущества города Москвы, а именно: "Оплата по договору производится единовременно не позднее, не позднее 1 месяца с даты заключения Договора";

* абзац 1 пункта 3.3 договора в редакции: "Все расчёты по договору, за исключением случая, указанного в п. 3.4 Договора, производятся в безналичном порядке путём перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчётный счёт по следующим реквизитам: ";

* абзац 5 пункта 3.3 договора в редакции: "Факт оплаты Объекта, за исключением случая, указанного в п. 3.4 Договора, подтверждается выпиской с указанного счёта о поступлении средств, в размере и сроки, указанный в настоящем Договоре.";

* пункт 4.1 договора в редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.2 Договора, Продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени), размер которой определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.".

Дополнить вышеназванный договор новым пунктом 3.4 в следующей редакции: "Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.".

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит, решение отменить и урегулировать разногласия по цене, установленной Департаментом городского имущества города Москвы.

Представитель ответчика поддержал доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 08 ноября 2016 года по делу N А40-156596/15 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, между Департаментом имущества г. Москвы (арендодателем) и ООО "Спектропласт" (арендатором) заключён договор аренды нежилого фонда N 04-00289/99 от 22.06.1999 г., согласно которому истцу предоставлены в аренду нежилые помещения общей площадью 114,6 кв.м. (этаж 1, пом. III, комн. 13, 20, 21, 23-26), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 11, для использования под контору, научно-производственную деятельность на срок с 02.01.1999 г. по 31.12.2003 г.

Поскольку ни одна из сторон не отказалась от договора аренды по окончании срока его действия, договор аренды возобновлён на неопределённый срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанного помещения в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

26.09.2014 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 11.

Департамент направил истцу проект договора купли-продажи (письмо от 21.05.2015 г. N 33-5-27728/14-(4)-0).

Истец 23.06.2015 г. направил ответчику подписанный со своей стороны проект договора и протокол разногласий к указанному проекту договора.

Департамент протокол разногласий не подписал, отказал истцу в предоставлении государственной услуги (письмо от 10.07.2015 г. N 33-5-27728/14-(0)-3).

В связи с этим истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой судебной экспертизы" Марченковой С.В. рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 114,6 кв.м. (этаж 1, пом. III, комн. 13, 20, 21, 23-26), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 11, по состоянию на 26.09.2014 г. составляет 11 184 728 рублей.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 N 305-ЭС15-19695 по делу N А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.

При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.

Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.

Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 ноября 2016 года по делу N А40-156596/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.И. Левченко Д.В. Пирожков