Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 г. N 09АП-66894/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22 июня 2017 г. N Ф05-8202/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

27 февраля 2017 г.

Дело N А40-145193/15

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Е.Б. Расторгуева, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамент городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 ноября 2016 года по делу N А40-145193/15, принятое судьёй Павлюк Ю.Б.

по иску ООО "Амонтис"

к Департамент городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости

при участии в судебном заседании:

от истца: Виноградова М.Ю. (по доверенности от 25.06.2015)

от ответчика: Стогова А.А. (по доверенности от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Амонтис" (далее - ООО "Амонтис", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кожевническая, д. 13, стр. 2, земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кожевническая, д. 13. стр. 2.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 ноября 2016 года по делу N А40-145193/15, урегулированы разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "Амонтис" (г. Москва, ОГРН 1027700038618, ИНН 7705457039) и Департаментом городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423, ИНН 770501001), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 775,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кожевническая, д. 13, стр. 2, земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кожевническая, д. 13. стр. 2, общей площадью 752 кв. м. (кадастровый номер 77:01:0006018:2553), изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции:

"3.1. Цена объектов составляет 72 862 137 (семьдесят два миллиона восемьсот шестьдесят две тысячи сто тридцать семь) руб., в том числе объект недвижимости составляет 53 006 035 (пятьдесят три миллиона шесть тысяч тридцать пять) руб., земельный участок составляет 19 856 102 (девятнадцать миллионов восемьсот пятьдесят шесть тысяч сто два) руб. в соответствии с заключением эксперта от 02.02.2016 и дополнениями к нему, составленными на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2015 по делу N А40-145193/15-40-1184, выполненного Слюсаревой О.И., экспертом ООО "Департамент независимой экспертизы и оценки".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункт 3.6. изложить в следующей редакции: "Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

За Объект 1 в размере 53 006 035 (пятьдесят три миллиона шесть тысяч тридцать пять) руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга не менее 1 472 389 (один миллион четыреста семьдесят две тысячи триста восемьдесят девять) руб. 86 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН 7705031674

КПП 770301001

ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044583001

Расчетный счет 40101810800000010041

КБК - 07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу".

За Объект 2 в размере 19 856 102 (девятнадцать миллионов восемьсот пятьдесят шесть тысяч сто два) руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 551 558 (пятьсот пятьдесят одна тысяча пятьсот пятьдесят восемь) руб. 39 коп.. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН 7705031674

КПП 770301001

ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044583001

Расчетный счет 40101810800000010041

КБК - 07111406011028000430 "Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга".

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объектов и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре".

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит, решение отменить и принять по делу новое решение, урегулировав разногласия по цене предложенной ответчиком.

Истец возражал на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 14 ноября 2016 года по делу N А40-145193/15 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, правопредшественник департамента) и ООО "Амонтис" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 05.06.2006 N 01-00678/06, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 775,7 кв. м., расположенного на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Кожевническая, д.13 (нежилое здание).

Согласно п.2.1. договора, срок его действия установлен с 25.11.2005 по 24.11.2010.

Срок действия договора аренды неоднократно продлевался путем подписания дополнительных соглашений, таким образом, последним соглашением к договору от 16.09.2010 срок договора аренды был продлен по 30.06.2015.

Договор аренды в установленном порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Письмом от 08.08.2013 общество обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Департамент 16.04.2015 направил в адрес истца письмо "О подписании договора купли-продажи", в соответствии с которым департамент представляет обществу государственную услугу "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", а так же прикладывает проект договора купли-продажи нежилого помещения, цена договора составляет 137 242 000 руб. (здание стоимостью 101 457 000 руб., земельный участок в размере 35 767 000 руб.), в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости от 04.03.2015 N 739Г/369, выполненного экспертом ООО "АНБ-Консалт" и положительным экспертным заключением от 31.03.2015 N 532/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".

Проект договора купли-продажи арендатору направлен и подписан обществом с учетом разногласий и внесения поправок в проект договора купли-продажи здания и земельного участка по цене 68 897 517 рублей в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости от 14.05.2015 N 1505071, выполненного экспертом ООО "ППО-КОНСАЛТ".

Поскольку стороны не достигли согласия по цене выкупаемого объекта общество, обратилось арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий между сторонами.

Департамент представил ответ с сообщением о несогласии с предложенным обществом условием в части изменения цены выкупного нежилого помещения.

До настоящего времени договор не подписан.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Ответчик возразил против предложенной истцом цены объекта.

В связи с наличием спора по отчетам между истцом и ответчиком, истец заявил ходатайство на проведение судебной экспертизы.

Определением 02.12.2015 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Департамент независимой экспертизы и оценки", эксперту Слюсаревой Ольге Игоревне, которая была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости по состоянию на 09.08.2013 (дату поступления в департамент заявления общества с пакетом документов).

Согласно заключению судебной экспертизы от 14.05.2015 рыночная стоимость помещения по состоянию на 09.08.2013 составила 68 897 517 руб.

В судебном заседании представитель департамента заявил о несогласии с экспертным заключением.

Суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта, представленное в суд, содержит исчерпывающую и достоверную информацию, само исследование проведено полно, объективно.

Кроме того, суд, руководствуясь положениями статьи 82 АПК РФ и разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", назначил проведение экспертизы при соблюдении установленного порядка.

Департамент не был лишен права заявить в соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ отвод эксперту.

Назначение судебной экспертизы было произведено в целях устранения выявленных судом противоречий по представленным истцом и ответчиком отчетам об оценке рыночной цены названного объекта недвижимости.

При этом суд признал оценку, проведенную в рамках настоящего дела, достоверной.

Истец уточнил сумму выкупа и предложил цену объекта выше суммы, установленной в первом отчете об оценке рыночной стоимости, в связи с чем иск об обязании департамента заключить с обществом договор купли-продажи нежилых помещений по цене 72 862 137 руб., в том числе объект недвижимости составляет 53 006 035 руб., земельный участок составляет 19 856 102 руб. без учета НДС на условиях, подлежит удовлетворению.

Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.

ООО "Амонтис" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Задолженность по арендной плате за упомянутое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отсутствует.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что субъект малого или среднего

предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия

соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Письмом от 13.08.2013 истец отправил в адрес департамента подписанный проект договора купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий к нему, отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14.05.2015 N 1505071, выполненного экспертом ООО "ППО-КОНСАЛТ" с сопроводительным письмом от 13.08.2013 N ДГИ-1-87044/13 о корректировке п.3.1. проекта договора купли-продажи нежилого помещения с указанием данного пункта новой редакции п.3.1., в соответствии с которой цена нежилого помещения и земельного участка составляет 68 897 517 руб., а также обоснование данной редакции - значительное завышение рыночной стоимости объекта.

В силу статей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В направленном ответчику проекте договора, цена выкупаемых помещений истцом указана исходя из результатов оценки рыночной стоимости помещений, проведенной ООО "ППО-КОНСАЛТ", рыночная стоимость объекта оценки по названному адресу составила 68 897 517 руб. на нежилое здание и земельный участок (по состоянию на 09.08.2013).

Ответчик возразил против предложенной истцом цены объекта.

Эксперт пояснил следующее. По замечанию о необоснованности упомянутой площади: в приложениях к заключению эксперта приложен скриншот объявления о продаже объекта, используемого в качестве аналога 1 объекта экспертизы, в котором указано, что площадь участка составляет 12 соток, также, что участок находится в аренде до 2029 г. В то же время в заключении размещен скриншот Интернет-страницы, в котором содержится информация о том, что участок в 12 соток является прилегающей территорией, а площадь земельного участка под застройкой здания составляет 595 кв. м. Информация о площади участка была уточнена припомощи публичной кадастровой карты. Касательно же замечания об отсутствии информации о каких-либо законных правоотношениях на прилегающие к аналогу N 1 земельные участки: эксперт обращает внимание, что, во-первых, исследование проводится на ретроспективную дату, во-вторых, подобную информацию о так называемых "законных правоотношениях" на то или иное имущество, крайне затруднительно, поскольку подобная информация разглашается непосредственно при сделке между продавцом и покупателем либо при осмотре объекта. При этом, в рамках сложившихся обычаев делового оборота, информация о прилегающей территории с указанием ее площади публикуется лишь в случае наличия конкретного набора прав, в ином случае данная информация либо не публикуется, либо публикуется с оговорками, например: "возможна аренда дополнительной площади" и т.п.

Площадь же земельного участка аналога 2 указана в тексте объявления, скриншот приложен в заключении. При этом как видно из текста объявления площадь земельного участка составляет 2 140 кв.м. Участок 640 кв.м. является участком под застройкой здания.

О замечание ответчика о занижении стоимости эксперт пояснил, что оно не является обоснованным и не соответствует действительности. Эксперт не имеет никакой заинтересованности в результатах экспертизы, действует независимо и объективно, в соответствие со своей профессиональной квалификацией. Доказательств, свидетельствующих об ином, в материалы дела не представлено.

Департамент указал, что в рамках сравнительного подхода неверно определен состав прав на земельный участок, относящийся к объекту исследования. Согласно Федеральному закону N 178-ФЗ при приватизации здания единовременно происходит и приватизация земельного участка (продажа "единого объекта недвижимости"), т.е. оценке подлежит право собственности на земельный участок. Поскольку определением от 02.12.2015 перед экспертом поставлен вопрос о рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 775,7 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 752 кв. м. по состоянию на 09.08.2013, то в определении суда не было уточнено, какой набор прав либо какие дополнительные условия необходимо учитывать при исследовании. Кроме того, эксперту не представлены данные о том, что на указанную дату проведена приватизация единого объекта недвижимости.

Согласно публичным данным, дата постановки ЗУ на кадастровый учет: 25.12.2014, т.е. после даты определения стоимости, в приложениях к постановлению Правительства Москвы от 27.11.2012 N 670-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" отсутствует удельные показатели стоимости участка с кадастровым номером 77:01:0006018:2553, что не позволяет однозначно установить являлся ли указанный ЗУ выделенным в натуре на дату определения стоимости. В этой связи эксперт руководствовался набором прав на здание и земельный участок на дату исследования, а именно право собственности на здание и право аренды на ЗУ.

На замечание департамента о том, что в рамках сравнительного подхода эксперт утверждает, что объект исследования не имеет организованной парковки, в связи с чем ко всем аналогам вводит понижающие корректировки в размере -10% указанный вывод противоречит действительности, объект исследования имеет избыточный по сравнению с площадью застройки земельный участок, который фактически используется для парковки автомобилей. Тем самым, экспертом ошибочно введена понижающая корректировка на отсутствие организованной парковки, что приводит к занижению стоимости объекта исследования и полностью некорректному результату по сравнительному подходу, аналогичные нарушения допущены и в доходном подходе, Эксперт пояснил, что организованная парковка, как открытая площадка для парковки автомобилей, должна быть соответствующим образом обустроена на земельном участке.

В соответствие со статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы. Эксперт проводит исследование на основании предоставленной судом информации. Поскольку в распоряжение эксперта не предоставлены материалы, отражающие наличие организованной парковки на дату исследования, так же натурный осмотр не показал ее наличие (физическая возможность припарковать 1-3 легковых автомобилей перед комплексом зданий, не дает оснований для наименования данного участка земли как "организованная парковка"), в исследовании было принято решение вести расчеты исходя из отсутствия организованной парковки.

В области оценки коммерческих объектов в объявлениях арендодатели указывают такую существенную информацию о состоянии как евроремонт либо состояние коммерческих объектов без отделки / под чистовую отделку. Как правило, при телефонных переговорах по контактам, указанным в объявлениях, без указания уровня отделки, состояние отделки таких помещений оказывается типичным офисным состоянием для соответствующего класса недвижимости, либо арендодателями предоставляются арендные каникулы на проведение ремонтных работ. Кроме того, эксперт пояснил, что дата исследования, на которую определяется стоимость объекта экспертизы, - ретроспективная, наличие объектов-аналогов с детальным описанием всех характеристик объектов крайне мало. Однако, как было указано выше, обычай делового оборота предусматривает, что в случае отсутствия указания на иное, состояние помещения - "стандартный офисный ремонт".

Как пояснил эксперт, несмотря на несоответствие замечаний реальным фактам, департамент намеренно заявляет про занижение стоимости, чем вводит в заблуждение. При этом департаментом не принимается во внимание и не отражается в комментариях тот факт, что в расчетах использовались минимальные понижающие корректировки из диапазона возможных, а также повышающие корректировки в тех случаях, когда это было необходимо. Обоснование всех корректировок приведено в заключении.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта, представленное в суд, содержит исчерпывающую и достоверную информацию, само исследование проведено полно, объективно.

Кроме того, суд, руководствуясь положениями статьи 82 АПК РФ и разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", назначил проведение экспертизы при соблюдении установленного порядка.

Департамент не был лишен права заявить в соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ отвод эксперту.

Назначение судебной экспертизы было произведено в целях устранения выявленных судом противоречий по представленным истцом и ответчиком отчетам об оценке рыночной цены названного объекта недвижимости.

При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.

Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.

Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

С учетом того, что иных доводов, подлежащих оценке, апелляционная жалоба не содержит, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 ноября 2016 года по делу N А40-145193/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Е.Б. Расторгуев Д.В. Пирожков