Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2017 г. N 09АП-64391/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 апреля 2017 г. N Ф05-4486/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

19 января 2017 г.

Дело N А40-220856/15

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Трубицына,

судей Д.Н. Садиковой, Н.В. Юрковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от "26" сентября 2016 года по делу N А40-220856/15, принятое судьёй Масловым С.В., по иску индивидуального предпринимателя Гренко Лилии Николаевны к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Цынжаловская С.В. (доверенность от 30.04.2015),

от ответчика - Кастальская Г.С. (доверенность от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда города Москвы от "26" сентября 2016 года урегулированы разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Гренко Лилией Николаевной и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, улица Фестивальная, дом 63, корпус 3 (этаж 1, пом. IV, комн. 1-9), общей площадью 66,3 кв. м, изложив спорные пункты договора в следующей редакции: пункт 3.1. - "Цена объекта составляет 7 022 982 рубля"; пункт 3.3. - на сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации; пункт 3.4. - "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 117 049 рублей 70 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга"; пункт 3.6. абзац 4 - изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах продавца; пункт 3.6. абзац 5 - факт оплаты объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре; пункт 4.5. - в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке; пункты 5.1., 5.2., 5.3. - исключить; пункт 5.4. - в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1. договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты в соответствии с графиком платежей (не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента направления претензии, продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке; пункт 5.5. - при ненадлежащем исполнении обязательств по договору, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

С решением не согласился ответчик и подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным. Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Судом необоснованно было отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия по договору на условиях, предложенных ответчиком.

Представитель истца по доводам апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены решения от 26 сентября 2016 года и удовлетворения жалобы.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды N 02-350/06 от 10.10.2006 истец арендовал нежилое помещение общей площадью 66,3 кв. м, расположенное по адресу: Москва, улица Фестивальная, дом 63, корпус 3, общей площадью 66,3 кв. м, (этаж 1, пом. IV, комн. 1-9), с кадастровым номером 77:09:0001011:10791. Право собственности города Москвы на данное нежилое помещение подтверждается регистрационной записью в ЕГРП от 16.12.2005 за N 77-77/09-051/2005-548.

Истец, являясь субъектом малого предпринимательства, руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства " (далее - ФЗ N 159), 21.05.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Департамент своим письмом от 03.09.2015 за N 33-5-29924/15-(2)-0, представил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения с указанием цены выкупа, равной 7 500 000 рублей (без учета НДС) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 12.08.2015 N 773Г/1217, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 25.08.2015 N 2001/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".

Посчитав, что цена, указанная в договоре купли-продажи, является явно завышенной, истец для определения реальной рыночной стоимости нежилого помещения заказал проведение оценки рыночной стоимости выкупа данного нежилого помещения у независимого оценщика ИП Буданова В.С. В соответствии с отчетом об оценке N П-2015-10-01 от 07.10.15 г., выполненным ИП Будановым В.С., рыночная стоимость объекта составляет 5 972 881 рубль 35 копеек, без НДС.

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец 25 декабря 2014 года обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате на 3 года.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции определением от 30.05.2016 назначил судебную экспертизу для установления рыночной стоимости спорного объекта.

В соответствии с экспертным заключением, рыночная стоимость объекта экспертизы составила 7 022 982 рубля.

Оценив данное экспертное заключение, суд признал его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Суд первой инстанции, отклонил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.

При этом не может быть признан обоснованным довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В заключении эксперта, экспертом соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Таким образом, подвергать сомнению указанное заключение у суда первой инстанции оснований не имелось, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, оснований для назначения повторной экспертизы по тому же предмету у суда не имелось.

Довод апелляционной жалобы о необоснованности принятия судом первой инстанции пунктов 3.3, 3.6, 4.5, 5.2, 5.4, 5.5, 6.1 договора в редакции истца, суд апелляционной инстанции отмечает, что решение по данным пунктам судом мотивированы, редакция данных пунктов договора не противоречит действующему законодательству, учитывает взаимные интересы сторон договора (баланс интересов сторон соблюден).

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "26" сентября 2016 года по делу N А40-220856/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Трубицын

Судьи

Д.Н. Садикова Н.В. Юркова