Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2017 г. N 07АП-11098/16

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Томск

31 января 2017 г.

Дело N А03-7573/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2017 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И.И. Терехиной

судей О.Ю. Киреевой, О.Б. Нагишевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А. Романовой,

при участии представителей:

от истца: без участия,

от ответчика: без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТопНефть" (N 07АП-11098/16) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 12.10.2016 по делу N А03-7573/2016 (судья Т.В. Бояркова) по иску администрации Тальменского района Алтайского края (р. п. Тальменка Тальменского района Алтайского края, ИНН 2277002668, ОГРН 1022202733321) к обществу с ограниченной ответственностью "ТопНефть" (г. Барнаул, ИНН 2222060090, ОГРН 1062222040946), о расторжении договора аренды земельного участка N403 от 14.02.2013,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Тальменского района Алтайского края обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТопНефть" (далее - ООО "ТопНефть") о расторжении договора аренды земельного участка N 403 от 14.02.2013 (в редакции дополнительного соглашения от 05.06.2013), заключенного между администрацией Тальменского района Алтайского края и ООО "ТопНефть".

Решением арбитражного суда от 12.10.2016 (резолютивная часть объявлена 11.10.2016) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ООО "ТопНефть" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В претензии отсутствует ссылка на ст.619 ГК РФ, не содержится предложение об устранении нарушений, не указан разумный срок, до которого нарушения должны быть устранены арендатором. Ответчиком произведена оплата по договору на агрохимическую обработку земельных участков от 15.10.2013, назначение платежа не влияет на действительность обязательства, поскольку услуги были оказаны в полном объеме и приняты ответчиком. Акт от 07.06.2016 составлен и подписан только работниками администрации и ООО "Гео-план", ответчик в осмотре не участвовал; из данного акта невозможно достоверно установить, что осматривался именно спорный земельный участок, невозможно установить, что засорение спорного земельного участка было на всей протяженности площади спорного земельного участка. У истца отсутствует право требовать расторжения договора аренды земельного участка.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, указывая на то, что положения ст.619 ГК РФ не применимы, однако судом первой инстанции обоснованно учтено, что в претензии N 368 от 14.03.2016 Администрация указывала ответчику на выявленные нарушения по неиспользованию земельного участка и как крайнюю меру предлагала расторгнуть договор аренды. Общий порядок претензионного урегулирования спора, установленный п.8.2 договора соблюден. Претензией N 1128 от 22.06.2016 ответчику повторно указывалось на нарушение законодательства и предлагалось принять меры к исполнению обязательств или расторжению договора. Акт осмотра земельного участка от 07.06.2016 подтверждает факт неиспользования земельного участка ответчиком, при его составлении присутствовали представители сторонних организаций; к нему приложены фототаблицы. Принятие обеспечительных мер в виде запрете на передачу своих прав третьим лицам не препятствовало использованию земельного участка для сельскохозяйственного производства истцом. В обоснование возражений по апелляционной жалобе представило копию письма Управления федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Алтайскому краю и Республике Алтай от 22.11.2016 с актом осмотра, обследования земельного участка, которые были приобщены апелляционным судом.

На основании ч.3 ст.156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене или изменению.

Материалами дела установлено, что 14.02.2013 между администрацией Тальменского района Алтайского края (арендодатель) и ООО "ТопНефть" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 403 (с дополнительным соглашением к договору от 05.06.2013), по условиям которого:

- арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:47:130202:403. Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. Озерки. Участок находится примерно в 7,3 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Тальменский район (п. 1.1);

- общая площадь участка 163000 кв.м. Участок предоставляется для использования в целях: для сельскохозяйственного производства (п. 1.2-1.3);

- срок аренды участка устанавливается с 14.02.2013 по 13.02.2062 (п. 2.1);

- арендная плата за период с 14.02.2013 по 31.12.2013 составит 76,98 руб. (раздел IX);

- договор может быть расторгнут досрочно арендодателем в случае: нарушения арендатором условий договора; не использования арендатором участка более одного года, за исключением времени, необходимого для освоения участка _ ; расторжение договора производится путем направления арендатору уведомления арендодателя о расторжении договора. Договор считается расторгнутым на следующий день после получения уведомления арендатором по адресу, указанному в настоящем договоре (п. 6.3);

- основаниями для принудительного расторжения договора в случае нарушения земельного законодательства являются: использование земельного участка не по целевому назначению; загрязнение земельного участка химическими веществами, производственными отходами, сточными водами и т.п.; захламление земельного участка; другие нарушения, предусмотренные действующим законодательством (п. 6.4).

Указанный договор зарегистрирован 27.04.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2016.

По акту приема-передачи от 14.02.2013 спорный земельный участок передан ООО "ТопНефть".

Ссылаясь на то, что ООО "ТопНефть" не использует земельный участок по целевому назначению, администрация Тальменского района Алтайского края обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая судебный акт об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "ТопНефть" не использует земельный участок по целевому назначению более трех лет, в связи с чем, ответчиком были нарушены существенные условия договора аренды.

Выводы суда соответствуют материалам дела.

Согласно п.п.1, 2 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Частью 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (ч. 2).

Исходя из ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с абз. 6 п/п. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ)

В силу положений ст.42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту).

Из содержания п.2 ст. 7 Земельного кодекса РФ следует, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В п. 6.3 договора аренды сторонами согласовано условие о том, что арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае не использования арендатором участка более одного года, за исключением времени, необходимого для освоения участка. Расторжение договора производится путем направления арендатору уведомления арендодателя о расторжении договора. Договор считается расторгнутым на следующий день после получения уведомления арендатором по адресу, указанному в договоре.

При обращении в суд с иском, Администрация в качестве существенного нарушения ответчиком условий договора ссылалась на неиспользование ответчиком земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства (п.1.3 договора), в указанных целях в течение более трех лет.

На основании ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, до расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору должна быть предоставлена возможность добровольно исполнить обязательство, а расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

Согласно разъяснений, изложенных в п.29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.11.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден путем направления претензии N 368 от 14.03.2016, в которой обществу предложено в срок до 01.04.2016 явиться в администрацию Тальменского района Алтайского края для подписания соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков от 14.02.2013 N 400-419 в связи с существенным нарушением условий договоров, а именно не обработкой и не засеиванием участка в соответствии с видом разрешенного использования, указанного в договорах аренды (л.д.15 т.1).

Кроме того, в материалах дела имеется претензия N 1128 от 22.06.2016 с предложением ответчику в срок до 01.08.2016 устранить допущенные нарушение и начать использование арендуемых земельных участков в целях сельскохозяйственного производства - начать сельскохозяйственную обработку земель и выращивание сельскохозяйственных культур (л.д.94-95 т.1).

Доказательство направления претензии в деле имеется ( л.д.96 т.1).

При изложенных обстоятельствах, учитывая положения ст.165.1 ГК РФ, суд отклоняет доводы подателя жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, а также о том, что истцом не был установлен срок для исполнения требований, поскольку они опровергаются материалами дела.

Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности утвержден Постановлением Правительства РФ N 369 от 23.04.2012, согласно которого неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

По правилам ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт неиспользования земельного участка подтверждается представленными истцом в материалы дела: акт осмотра земельного участка от 07.06.2016, составленный и подписанный комиссией, состоящей из работников Администрации Тальменского района, главного специалиста Главного управления природных ресурсов и экологии Администрации Алтайского края, директора ООО "Гео-план" (л.д.71 т.1).

Из акта следует, что в ходе осмотра спорного земельного участка, арендуемого ООО "ТопНефть" у Администрации Тальменского района Алтайского края по договору аренды земельного участка от 14.02.2013 N 403, установлено, что арендатором не используется земельный участок с 2013 года для сельскохозяйственного производства, обработка земли не производится, что привело к засорению земельного участка сорной растительностью, молодыми деревьями. К акту приложены фототаблица (л.д.72 т.1).

Согласно письма Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Алтайскому краю и Республике Алтай N 01/2-18/2601 от 07.09.2016, Управлением в августе 2016 года проведены плановые (рейдовые) осмотры земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Тальменского района, по результатам которых на 20 земельных участках сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1743,4 га, находящихся в аренде у ООО"ТопНефть", выявлены признаки длительного неиспользования, выразившиеся в зарастании сельскохозяйственных угодий сорной и древесно-кустарниковой растительностью (л.д.122 т.1).

Письмом Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Алтайскому краю N СБ-22-11/107-мс от 19.04.2016 подтверждено, что ООО "ТопНефть" в Алтайкратстат отчеты по формам NN 1-фермер, 4-СХ "Сведения об итогах сева под урожай", 2-фермер, 29-СХ "Сведения о сборке урожая сельскохозяйственных культур", 3-фермер "Сведения о производстве продукции животноводства и поголовье скота", 24-СХ "Сведения о состоянии животноводства" за 2012-2015 годы не предоставляло (л.д.74 т.1).

По данным, имеющимся в Комитете по агропромышленному комплексу Администрации Тальменского района, ООО "ТопНефть" в списке сельхозтоваропроизводителей не числится (справка N 100 от 27.06.2016).

Ответчиком не представлено доказательств проведения каких-либо работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, сенокошению, выпасу скота, доказательств осуществления экономической деятельности, представляющей собой сельскохозяйственное производство, не требующей получения какой-либо разрешительной документации, доказательств несения затрат, связанных с достижением цели использования земельного участка - сельскохозяйственным производством.

Таким образом, материалами дела подтверждено и ответчиком не опровергнуто, что ООО "ТопНефть" фактически не использует предоставленный земельный участок по договору аренды в целях сельхозпроизводства.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу о неиспользовании земельного участка по целевому назначению в течение длительного времени и наличии оснований для расторжения договора аренды.

К тому же, в обоснование возражений по апелляционной жалобе, истцом представлены в материалы дела письмо Управления федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Алтайскому краю и республике Алтай от 22.11.2016 и акт осмотра, обследования земельного участка N 4 от 18.08.2016, которые подтверждают, что и после предъявления соответствующих претензий и установления срока для устранения нарушений, ответчик не приступил к освоению земельного участка.

Утверждение подателя жалобы о том, что он обрабатывал спорный земельный участок химикатами в целях его подготовки для выращивания экологической продукции, апелляционным судом не принимается.

Представленная ответчиком копия договора на агрохимическую обработку земельных участков от 15.10.2013, заключенного между ООО "Фрактал" (исполнитель) и ООО "ТопНефть" (заказчик), правомерно признано судом ненадлежащим доказательством, исходя из того, что:

- договор подписан с юридическим лицом, ликвидированным на момент рассмотрения настоящего спора;

- договор и акты сдачи-приемки оказанных услуг от лица ООО "Фрактал" подписаны директором Фоминым И.Е., в то время как следует из выписки из ЕГРЮЛ, директором ООО "Фрактал" являлся Кельман И.И.;

- в платежном поручении N 36 от 18.10.2013 в графе назначение платежа указано: "за асептическое средство СА-10", при этом, по условиям п.1.4 договора на агрохимическую обработку земельных участков от 15.10.2013 стоимость асептического средств СА-10 включена исполнителем в стоимость услуг и отдельно не оплачивается.

Судом первой инстанции установлено, что приобретенный ответчиком агрохимикат не прошел государственную регистрацию, документов, свидетельствующих о том, что ООО "Фрактал" вправе его производить на основании утвержденных им Технических условий, не представлено.

Более того, из имеющихся доказательств за обработку 1743,4 га, в 2014 и в 2015 годах, включая стоимость самого агрохимиката, ООО "Фрактал" получило 293 000 руб.

В то же время, из представленной истцом информации, полученной от организаций, проводящих такую обработку, следует, что стоимость однократной обработки земельного участка такой площади составляет от 1 978 800 руб. до 3 689 000 руб.

Несостоятельной является и ссылка подателя жалобы на то, что произвести посев с целью получения конечного результата в виде урожая, ответчик не мог вследствие наличия обеспечительных мер. Принятые определением Арбитражного суда Алтайского края от 13.05.2016 обеспечительные меры в виде запрета ООО "Топ-нефть" передавать свои права и обязанности по договору аренды N 418, а также передавать арендуемый участок земли или его части в субаренду, не препятствуют использованию спорного земельного участка в соответствии с предоставленными целями.

При отсутствии доказательств осуществления ответчиком мер для устранения допущенных нарушений, установив, что ООО "ТопНефть" не использует земельный участок в целях, указанных в договоре, суд первой инстанции, на основании ст.ст. 450, 619 ГК РФ, ст.ст. 22, 42, 46 Земельного кодекса РФ пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора N 403 от 14.02.2013 (в редакции дополнительного соглашения от 05.06.2013)

Принимая во внимание указанное, апелляционная жалоба по приводимым в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 12.10.2016 по делу N А03-7573/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

О.Ю. Киреева О.Б. Нагишева