Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2017 г. N 20АП-430/17

Требование: о переводе прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Тула

2 марта 2017 г.

Дело N А68-665/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01.03.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.03.2017.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Выжевского Виктора Ивановича (ОГРНИП 304711506300024) - Выжевского В.И. (паспорт), от ответчиков: от администрации муниципального образования Кимовский район (Тульская область, г. Кимовск, ОГРН 1027101393736, ИНН 7115004460) - Новиковой Е.В. (доверенность от 09.01.2017), от индивидуального предпринимателя Павликова Семена Семеновича (ОГРНИП 311715407700093) - Самоходкина В.И. (доверенность от 27.02.2017), в отсутствие третьего лица - отдела имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Кимовский район, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Выжевского Виктора Ивановича на решение Арбитражного суда Тульской области от 13.12.2016 по делу N А68-665/2016 (судья Лось Г.Г.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Выжевский Виктор Иванович обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к администрации муниципального образования Кимовский район (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Павликову Семену Семеновичу о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 71:28:010602:311 общей площадью 513 кв. метров, расположенного по адресу: Тульская область, г. Кимовск, в 6 метрах на север от д. 72 по ул. Бессолова, от 12.01.2015 N 2/2015 (т. 1, л. д. 11).

Определением суда от 18.08.2016, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен отдел имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Кимовский район.

Решением суда от 13.12.2016 (т. 3, л. д. 119) в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для перевода на истца прав арендатора, поскольку ранее в его пользовании находился иной земельный участок и после прекращения соответствующего договора аренды прошло более года до момента заключения спорной сделки со вторым ответчиком.

В апелляционной жалобе ИП Выжевский В.И. просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель, ссылаясь на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что договор аренды от 31.08.2010 является действующим на неопределенный срок в порядке его возобновления после истечения срока действия. В подтверждение факта существования договорных отношений ссылается на платежные документы об уплате арендной платы, акты сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.01.2011, на 31.12.2011, на 31.12.2011. Отмечает, что земельный участок, являющийся предметом спорного договора аренды от 12.01.2015, сформирован, в том числе, из земельного участка, который ранее был предоставлен истцу по договору аренды от 31.08.2010.

В отзывах ответчики просят решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Поясняют, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду второму ответчику в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на основании постановления администрации муниципального образования Кимовский район от 25.12.2014 N 2186 после публикации в газете и подачи одной заявки на участие в аукционе. Указывают, что до истечения срока действия договора аренды от 31.08.2010 N 75-к, заключенного с истцом, он не направлял уведомления о намерении заключить договор на новый срок, в то время как администрация 14.12.2010 известила его о своем нежелании продлять арендные отношения и необходимости освобождения земельного участка.

В судебном заседании истец и представители ответчиков поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнений истца и представителей ответчиков судебное заседание проведодилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав истца и представителей ответчиков, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации муниципального образования Кимовский район от 31.08.2010 N 1618 между комитетом по управлению имуществом и земельными ресурсами Кимовской муниципальной администрации (арендодатель) и ИП Выжевским В.И. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.08.2010 N 75-к (т. 1, л. д. 19), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на срок до 01.02.2011 земельные участки, сформированные из земель населенных пунктов г. Кимовска:

- общей площадью 20,9 кв. метров по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Павлова, у нежилого здания (бывшая столовая N 1),

- общей площадью 19,3 кв. метров по адресу: Тульская область, город Кимовск, ул. Бессолова, примерно в 90 м к западу от здания автостанции, для ведения предпринимательской деятельности.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендатора на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 15 календарных дней до истечения срока договора.

Письмом от 14.12.2010 (т.1, л. д. 66) администрация уведомила истца о том, что договор аренды в отношении земельного участка площадью 19,3 кв. метра по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Бессолова, примерно в 90 метрах к западу от здания автостанции, не будет пролонгирован на новый срок и предложила арендатору освободить земельный участок.

В письме от 03.02.2011 N 08-09/40 администрация вновь уведомила арендатора о необходимости освобождения земельного участка площадью 19,3 кв. метров от торгового объекта (т. 1, л. д. 60).

Истец факт получения указанных писем подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции.

Однако, несмотря на прекращение договорных отношений, истец продолжил фактическое использование земельного участка.

В результате выполненных по заказу истца кадастровых работ в 2013 году земельный участок площадью 19,3 кв. метра по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Бессолова, примерно в 90 метрах к западу от здания автостанции, был поставлен на кадастровый учет (т. 1, л. д. 23).

Однако впоследствии указанный участок был снят с кадастрового учета в связи с тем, что вошел в состав сформированного администрацией земельного участка с кадастровым номером 71:28:010602:311 (поставлен на кадастровый учет 06.10.2014 (т. 1, л. д. 31), и в отношении последнего принято решение о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка для размещения объектов предпринимательской деятельности, которое 20.11.2014 опубликовано в газете "Районные будни" (т. 2, л. д. 40).

По результатам публикации 12.01.2015 между комитетом по управлению имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования Кимовский район (арендодатель) и ИП Павликовым С.С. (арендатор), как единственным участником аукциона, заключен договор аренды земельного участка N 2/2015 (т. 1, л. д. 34).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 29.01.2015, номер регистрации 71-71/011-71/011/001/2015-022 (т. 1, л. д. 35).

В письме от 24.01.2014 (т. 1, л. д. 64) администрация уведомила ИП Выжевского В.И. о начале строительства торгового павильона на ранее арендованном им земельном участке, вошедшим в состав земельного участка с кадастровым номером 71:28:010602:311, предложив рассмотреть альтернативные варианты размещения принадлежащего ему торгового объекта.

Ссылаясь на то, что переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:28:010602:311 сформирован, в том числе из земельного участка площадью 19,3 кв. метра, который был ранее предоставлен истцу по договору аренды от 31.08.2010 (заключение кадастрового инженера от 06.10.2015), и он имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды образуемого и измененного земельного участка на прежних условиях, ИП Выжевский В.И. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 названного Кодекса).

Таким образом, условием продления на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания приведенных норм права следует, что положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не накладывают на арендодателя обязанность продления договора на новый срок, а лишь определяют порядок судебной защиты преимущественного права арендатора в случае последующего заключения арендодателем договора аренды с другим лицом.

Пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. По смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды (пункт 2 данного постановления).

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

В данном случае срок договора аренды от 31.08.2010, заключенного с истцом, определен сторонами до 01.02.2011.

При этом до истечения указанного срока (14.12.2010) администрация уведомила истца об отказе от продления договора на новый срок, предложив освободить земельный участок (т. 1, л. д. 66).

Повторно уведомление об освобождении земельного участка было направлено истцу 03.02.2011 (т. 1, л. д. 60).

Факт получения указанных писем истцом подтверждается.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о прекращении спорного договора в связи с истечением срока его действия.

Фактическое использование ИП Выжевским В.И. земельного участка после прекращения договора не свидетельствует о сохранении у него статуса арендатора и сохранении преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Тем более, что договор аренды земельного участка с ИП Павликовым С.С. был заключен более чем через год после прекращения договора аренды с истцом (договор с Павликовым С.С. заключен 12.01.2015, в то время как договор аренды с истцом (в отношении земельного участка площадью 19,3 кв. метра) прекращен 01.02.2011.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям не применимы правила статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку по смыслу указанных норм договор аренды должен являться действующим либо после его прекращения должно пройти не более одного года.

Ссылка истца на надлежащую уплату арендных платежей за период фактического пользования земельным участком не имеет правого значения, поскольку обязательность внесения платы за землепользование установлена статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом фактическое использование земли даже в отсутствие правовых оснований для этого не освобождает от внесения такой платы, а сам по себе факт оплаты землепользования не свидетельствует о возобновлении (продлении) ранее существовавших арендных отношений при доказанности их прекращения в предусмотренном законом порядке.

По изложенным основаниям довод заявителя о возобновлении арендных отношений с администрацией по договору аренды 31.08.2010 подлежит отклонению.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 13.12.2016 по делу N А68-665/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.М. Дайнеко Е.Н. Тимашкова