Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2017 г. N 09АП-1848/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17 мая 2017 г. N Ф05-5705/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

10 февраля 2017 г.

Дело N А40-102884/16

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2016 года

по делу N А40-102884/2016, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Игна"

(ОГРН: 1037739360560; 105122, Москва, Щелковское шоссе, д. 21, стр. 2)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12)

третьи лица: Управление Росреестра по Москве, Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

о понуждении заключить договор купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Абаев Е.А. (по доверенности от 02.02.2017)

от ответчика: Немченков Д.А. (по доверенности от 09.01.2017)

от третьих лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Игна" (далее - ООО "Игна", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "Игна" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 325,5 кв.м. (2 этаж, пом. XII, комн.1,2, 7-11), расположенного по адресу г. Москва, Щелковское шоссе, д. 21, корп. 2 на условиях прилагаемого проекта договора (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Исковые требования заявлены на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) и мотивированы отказом Департамента в выкупе арендованных субъектом малого предпринимательства нежилых помещений.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2016 исковые требования удовлетворены, на Департамент возложена обязанность заключить с ООО "Игна" договор купли - продажи нежилого помещения общей площадью 325,5 кв.м. (2 этаж, пом. XII, комн.1,2, 7-11), расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 21, корп. 2 на условиях, изложенных в резолютивной части решения суда.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель указывает на то, что судом необоснованно в основу судебного акта был положен отчет о рыночной стоимости, выполненный в рамках судебной экспертизы.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07.02.2017.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (http://kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 07.02.2017 представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Представитель истца, против удовлетворения жалобы возражал, по доводам, изложенным в отзыве.

До рассмотрения апелляционной жалобы по существу ООО "Игна" было заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве, в соответствии с которым заявитель просил произвести замену истца по данному делу - Общества с ограниченной ответственностью "Игна" на его правопреемника - Общество с ограниченной ответственностью "ИГНА".

В соответствии со статьей 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

В обоснование заявленного ходатайства о процессуальном правопреемстве заявителем представлены: копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица от 10.11.2016 серия 77 N 017432429, копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе от 10.11.2016 серия 77 N 017432428, копия решения N 1 от 27.05.2016 о реорганизации, копия решения N 1 от 20.10.2016 о создании, копия передаточного акта от 27.05.2016, копия решения N 1 от 14.11.2016 о передаче полномочий генерального директора, копия договора N 42 от 14.11.2016 о передаче полномочий, сведения из ЕГРЮЛ на ООО "ИГНА".

Исследовав представленные в материалы дела документы, апелляционный суд находит заявленное ходатайство о процессуальном правопреемстве ООО "Игна" на ООО "ИГНА" обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2016 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Игна" является арендатором нежилого помещения общей площадью 497,9 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Щелковское шоссе, д. 21, корп. 2 на основании договора аренды от 10.02.1993 года N 04-00139/93, заключенного с Департаментом. Срок действия договора аренды установлен до 31.12.2018.

Между истцом и ответчиком 01.03.2007 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 04-139/93 от 10.02.1993 в связи с изменением площади арендуемых помещений с 488,0 кв.м на 325,5 кв.м. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 02.08.2007 в ЕГРП.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

На день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у ООО "Игна" отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Закона N 159-ФЗ, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Истец 27.12.2013 обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Письмом от 23.09.2014 N 33-5-40036/13-(0)-1 ответчик отказал истцу в предоставлении государственной услуги по выкупу арендуемого помещения площадью 325,5 кв.м по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 21, корп. 2 ввиду наличия несогласованной перепланировки помещений.

Учитывая, что договор купли-продажи ответчиком так и не был подготовлен, 24.03.2016 истец повторно обратился к ответчику с предложением подписать подготовленный истцом проект договора купли-продажи арендуемых помещений. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. До настоящего времени договор купли-продажи с истцом не заключен.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ).

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Определением суда первой инстанции от 05.09.2016 было назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 325,5 кв.м. по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 21, корп. 2. Проведение экспертизы поручено ООО "Интелис-оценка", эксперту Примеровой Маргарите Николаевне.

Согласно заключению эксперта по арбитражному делу N А40-102884/16-6-891 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 325,5 кв.м. по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 21, корп. 2, стоимость объекта на дату экспертной оценки 27.12.2013 составила 18 902 651 рубль без учета НДС.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторно судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

Ссылка заявителя на письмо Департамента от 23.09.2014 N 33-5-40036/13-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги по выкупу арендуемого помещения, ввиду проведенной истцом перепланировки нежилого помещения, не согласованной в установленном порядке, подлежит отклонению, поскольку письмом ТБТИ Преображенское от 03.02.2015 N б/н сообщено, что изменение площади, нумерации комнат произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации.

Оснований полагать, что ООО "Игна" не соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы заявителя относительно нарушений законодательства об оценочной деятельности при проведении судебной экспертизы в рамках сравнительного и доходного подхода подлежат отклонению на основании следующего.

При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В заключении экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Закона N 73-ФЗ.

Оценивая экспертное заключение, суд апелляционной инстанции находит вывод эксперта о величине рыночной стоимости исследуемого объекта в рамках сравнительного и доходного подходов правомерным и обоснованным.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести процессуальную замену истца с Общества с ограниченной ответственностью "Игна" (ОГРН: 1037739360560; 105122, Москва, Щелковское шоссе, д. 21, стр. 2) на Общество с ограниченной ответственностью "ИГНА" (ОГРН:5167746313136).

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2016 года по делу N А40-102884/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

В.Р. Валиев А.Н. Григорьев