Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 г. N 09АП-735/17

Требование: о взыскании долга по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

27 февраля 2017 г.

Дело N А40-118307/16

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Солоповой А.А., Веклича Б.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ароян А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Центурион ММ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 ноября 2016 г.

по делу N А40-118307/16 (9-1022), принятое судьей Демьяновой О.И.

по иску Департамента городского имущества г. Москвы

(ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, адрес: 125009, ГОРОД МОСКВА, ПЕРЕУЛОК ГАЗЕТНЫЙ, ДОМ 1/12, дата регистрации: 08.02.2003)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Центурион ММ"

(ОГРН 1147746841758, ИНН 7705353375)

о взыскании задолженности по арендной плате, о выселении

при участии в судебном заседании:

от истца: Ворошилова Е.Д. по доверенности от 30.12.2016 г.,

от ответчика: Унрау М.А. по доверенности от 26.09.2016 г.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением:

- о взыскании с ООО "Центурион ММ" 24 738 863 руб. 59 коп., составляющих задолженность по арендной плате в сумме 23 255 268 руб. 35 коп. за период с октября 2014 по ноябрь 2016 и пени в сумме 1 483 595 руб. 24 коп. за период с октября 2016 по 16 ноября 2016;

- о выселении ООО "Центурион ММ" из нежилого помещения площадью 1956, 30 м (этаж 1, помещение I, комнаты 1-29; этаж 2, помещение II комнаты 1-17; этаж 3, помещение I, комнаты 1-23; этаж 4, помещение I, комнаты 1-21; подвальный этаж, помещение 0, комнаты А,Б; этаж 1, помещение 0, комнаты А,Б; этаж 2, помещение 0, комнаты А,Б; этаж 3, помещение 0, комнаты А,Б; этаж 4, помещение 0, комнаты А,Б.), расположенного по адресу: г.Москва, ул. Бахрушина, д.18, стр.1 и передаче данного помещения в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком возложенных на него договором на аренду здания, находящегося в собственности Москвы от 03.11.2000 N 01-01694/00 обязательств по оплате арендной платы.

Судом в порядке ст. 132 АПК РФ для совместного рассмотрения принят встречный иск ООО "Центурион ММ" о признании величины рыночной стоимости годовой арендной платы в сумме 14 168 руб. 00 коп. без НДС за 1 кв.м. в год, указанной в уведомлении N 33-А-175819/13-(0)-0 и N 33-А- 175818/13-(0)-0 от 23.12.2013 г. недостоверной и не рекомендуемой для сдачи в аренду объекта оценки- нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Москва, ул. Бахрушина, д.18, стр.1.

В обоснование своих требований ООО "Центурион ММ" ссылается на то, что указанная в уведомлениях ставка арендной платы не является достоверной и не может быть положена в основу дальнейшего исчисления с учетом коэффициента-дефлятора размера ставки арендной платы в 2015 г. и 2016 г. ООО "Центурион ММ" указывает, что вправе оспорить достоверность размера арендной платы, установленной на основании заключения оценщика, ссылаясь на ст.13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 28 ноября 2016 г. исковые требования удовлетворены частично: требование о взыскании с ответчика в пользу истца суммы 23 255 268 руб. 35 коп., пени в сумме 1 483 595 руб. 24 коп., а всего 24 738 863 руб. 59 коп. удовлетворены. В иске о выселении ООО "Центурион ММ" из нежилого помещения площадью 1956,30 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул. Бахрушина, д.18, стр.1, и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

ООО "Центурион ММ" доводы апелляционной жалобы поддержал, ссылается на неправомерные выводы суда.

Департамент городского имущества города Москвы возражал против отмены решения суда первой инстанции, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отзыв на жалобу не представил.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы, арендодатель, истец) и ООО "ИБМ Восточная Европа/Азия" (арендатор) был заключен договор на аренду здания, находящегося в собственности Москвы от 03.11.2000 N 01-01694/00, по условиям которого истец обязался передать, а ответчик принять в аренду и оплатить нежилое помещение площадью 2176,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Бахрушина, д.18, стр.1.

Срок действия договора установлен с 03.06.2000 до 31.12.2015.

Соглашением от 15.12.2004 N 259-з-с права и обязанности по договору аренды от 03.11.2000 N 01-01694/00 были переданы ЗАО "Центурион ММ" (ответчик).

Дополнительным соглашением от 21.10.2014 г. ЗАО "Центурион ММ" было заменено на ООО Центурион ММ" ввиду реорганизации предприятия в форме преобразования. (л.д. 37-38).

Согласно п. 4.2.2. и п.5.1 договора аренды от 03.11.2000 N 01-01694/00 ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца.

С 01.07.2014 г. согласно уведомлению N ЗЗ-А-175819/13-(0)-0 от 23.12.2013 г. и в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 800-ПП и N 809-ПП, арендная плата установлена в размере 14.168 руб. за 1 кв.м. в год (в месяц 2.303 руб.). (л.д. 48).

С 01.01.2015 г. согласно уведомлению от 24.12.2014 г. N 33-А-127772/14-(0)-0 (N 33-А-129254/14-(0)-0), установлена ставка в размере 15.584.8 руб. за 1 кв.м. в год (в месяц 2.540.712.02 руб.) с учетом коэффициента дефлятора. (л.д. 47).

В нарушение условий договора аренды от 03.11.2000 N 01-01694/00 ответчиком была не оплачена арендная плата за период с октября 2014 г. по ноябрь 2015 г. в сумме 23.255.268 руб. 35 коп.

Уведомлением от 28.07.2015 N ДГИ-И-34387/15 истец уведомил ответчика об одностороннем расторжении договора аренды от 03.11.2000 N 01-01694/00 в соответствии с п.7.3 договора и потребовал оплатить задолженность. (л.д. 44-45).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ и согласно условиям договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре.

Поскольку доказательств оплаты долга в размере 23.255.268 руб. 35 коп. ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании суммы задолженности с ответчика в заявленном размере. Так как в силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 6.1 договора аренды, в случае просрочки исполнения арендатором обязательств по оплате арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки, истец начислил пени, за период с 06.10.2014 по 16.11.2015 в размере 1.483.595 руб. 24 коп.

Расчет неустойки проверен судом и признан верным, выполненным на основании условий договора аренды. Данные требования были удовлетворены судом первой инстанции, поскольку они соответствуют положениям ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям заключенного договора.

Установив факт просрочки, проверив расчет неустойки, суд первой инстанции оснований для освобождения ответчика от ответственности, а также для снижения взыскиваемой суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, суд не усмотрел.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, об отказе в удовлетворении требования истца о выселении ответчика из арендуемых им помещений, поскольку материалами дела подтверждено о прекращении договора аренды и возврате помещения из аренды Департаменту по акту приема (передачи) нежилого помещения от 04.07.2016 г. (л.д. 115).

Также апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска в силу следующего.

ООО "Центурион ММ" не согласен с установленной Департаментом ставкой арендной платы, считая, что сумма арендной платы сильно завышена и что отчет по оценке рыночной стоимости арендной платы, проведенной Департаментом, является недостоверным.

Фактически, заявляя требование по встречном иску, ООО "Центурион ММ", в соответствии со ст.13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оспаривает достоверность размера арендной платы, установленной на основании заключения оценщика.

При этом арендатор указывает, что ООО "Центурион ММ" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается свидетельством о внесении в Реестр малого предпринимательства Москвы от 09.07.2003 г. N 7701-124537.

Как указано выше, с 01.07.2014 г. согласно уведомлению N 33-А-175819/13-(0)-0 и N 33-А-175818/13-(0)-0 от 23.12.2013 г. и в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 800-ПП и N 809-ПП, арендная плата установлена в размере 14.168 руб. за 1 кв.м. в год (в месяц 2.303.738,2 руб.).

С 01.01.2015 г. согласно уведомлению от 24.12.2014 г. N 33-А-127772/14-(0)-0 (N 33- А-129254/14-(0)-0), установлена ставка в размере 15.584,8 руб. за 1 кв.м. в год (в месяц 2.540.712 руб. 12 коп.) с учетом коэффициента дефлятора.

03 июля 2015 ООО "Центурион ММ" обращалось в Департамент городского имущества города Москвы (исх. N 09/4-621) с просьбой установить справедливую рыночную арендную ставку с учетом затрат на эксплуатацию здания и выполнение охранных обязательств или льготную ставку как субъекту малого предпринимательства, на что последний ответил отказом.

Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" с 01.07.2014 установлена рыночная ставка арендной платы, определенная на основании заключения независимого оценщика.

В соответствии с п.2.4 приложения к постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п.1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП с 01.01.2014 имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3.500 руб. за 1 кв.м в год, предоставляется субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда менее 300 кв.м, а также субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда более 300 кв.м и осуществляющим приоритетные для города виды деятельности, по решению Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства.

Согласно п. 2.1 указанного постановления иным субъектам малого предпринимательства, арендующим нежилые помещения имущественной казны площадью свыше 300 кв.м, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, арендная плата определяется на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

Ежегодно рыночная ставка арендной платы корректируется в соответствии с нормативно-правовыми актами Правительства Москвы.

Порядок принятия решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы в размере 3500,00 рублей за кв. м в год регламентирован постановлением Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-1111 "О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы".

В целях исполнения постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП Департаментом городского имущества города Москвы организованы работы по оценке объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности - Федеральными стандартами оценки ФСО от 20.07.2007 NN 1-3, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании заключенного с ДГИ Москвы договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества ООО "Центр оценки Аверс" представлен отчет от 15.07.2013 N 880-14/2013-Ар права пользования на условиях договора аренды объекта общей площадью 1956, 30 м (этаж 1, помещение I, комнаты 1-29; этаж 2, помещение II комнаты 1-17; этаж 3, помещение I, комнаты 1-23; этаж 4, помещение I, комнаты 1-21; подвальный этаж, помещение 0, комнаты А,Б; этаж 1, помещение 0, комнаты А,Б; этаж 2, помещение 0, комнаты А,Б; этаж 3, помещение 0, комнаты А,Б; этаж 4, помещение 0, комнаты А,Б, расположенных по адресу: г.Москва, ул. Бахрушина, д.18, стр.1.

В соответствии со ст.17 Закона об оценочной деятельности на отчет подготовлено положительное экспертное заключение Делового союза оценщиков от 06.11.2013 г. N 1173/11/13, которым данный отчет проверен на соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим нормативно-правовым актам.

Согласно абзацу 1 ч. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Одновременно, абзац 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" предусматривает, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации отдельно указывает в вышеназванной норме праве, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ (ред. от 25.01.13) от 17.11.11 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки, в случае если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила.

По смыслу указанного положения Пленума ВАС РФ, следует, что оспаривание изменённой в одностороннем порядке величины арендной платы в действующем договоре аренды муниципального имущества возможно в рамках иска о взыскании денежных средств по оплате арендных платежей.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как правильно указал суд первой инстанции, Департамент городского имущества г.Москвы не является лицом, которое проводило оценку арендуемого имущества, а лишь является лицом, которое поручило независимому оценщику произвести оценку объектов недвижимости.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Департамент не может отвечать за достоверность отчета, в связи с чем, встречный иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Кроме того, решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м, принимает Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-1111 "О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы").

Доказательств, что ООО "Центурион ММ" обращался в Комиссию о предоставлении имущественной поддержки на 2014 год и на 2015 год от ООО "Центурион ММ" ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд не представлено, что также обоснованно установлено судом первой инстанции.

Таким образом, правомерны выводы суда первой инстанции о том, что ООО "Центурион ММ" по договору с 01.07.2014 установлена ставка арендной платы определенная на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы ставка в размере 14.168,00 руб. за 1 кв. м. в год.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что представленный Департаментом расчет арендной платы на 2014-2016 г.г., правомерно произведен с применением указанной ставки с учетом коэффициента-дефлятора.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65, 66, 110, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 ноября 2016 года по делу N А40-118307/16 (9-1022) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Солопова А.А. Веклич Б.С.