Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2017 г. N 09АП-7173/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 5 мая 2017 г. N Ф05-5319/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

02 марта 2017 г.

Дело N А40-32454/16

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,

судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 декабря 2016 года

по делу N А40-32454/16, принятое судьей С.В. Масловым

по иску ИП Макян М.А.

(ОГРНИП 305770000015156)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Немченков Д.А. (доверенность от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19 декабря 2016 года урегулированы разногласия, возникшие между ИП Макян М.А. и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Борисовские пруды, д. 14, корп. 4 (1 этаж, пом. V, комн 1-13), площадью 133,7 кв.м, изложив п. 3.1, 3.4 в следующей редакции: п.3.1. договора - "Цена объекта составляет 17 571 000 руб. 00 коп. (семнадцать миллионов пятьсот семьдесят одна тысяча) рублей в соответствии с заключением эксперта, выполненным ФБУ Российский Федеральный Центр Судебной Экспертизы при Министерстве Юстиции Российской Федерации. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. п. 3.4. договора - "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее второго месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 292 850 руб. 00 коп. (двести девяносто две тысячи восемьсот пятьдесят) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия по цене Департамента. Заявитель указал, что судом первой инстанции не дана оценка отчету, проведенному по заказу ответчика, полагает, что только собственник вправе устанавливать цену реализуемого объекта, полагает, что судебная экспертиза проведена с нарушений требований законодательства об оценочной деятельности. В заседание суда апелляционной инстанции представитель истца не явился, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Судом установлено, что между сторонами заключен Договора аренды N 06-00409/2003 от 01.04.2003, в соответствии с которым истец является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Борисовские пруды д.14 корпус 4 помещение V, этаж 1. комнаты 1-13.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы

Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 26.08.2015 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Письмом от 09 декабря 2015 года ответчиком Департаментом городского имущества г.Москвы в адрес Индивидуального предпринимателя Макян М.А. был направлен для подписания проект Договора купли-продажи нежилого помещения, находящегося в пользовании Истца. Выкупная цена в предложенном к согласованию Договоре была установлена в размере 19 694 000,00 (девятнадцати миллионов шестисот девяносто четырех тысяч) рублей. Как усматривается из текста Договора, размер выкупной цены был определен на основании отчета об оценке от 19.11.2015 года заN 108-15Б/161, выполненного специалистами ООО "АБН-Консалт".

Истец не согласился со стоимостью объекта, указанной в пункте 3.1. Проекта договора купли-продажи, определенной на основании Отчета об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО "АБН-Консалт", также истец не согласился с пунктом 3.4. проекта договора, где указан размер ежемесячных платежей, рассчитанный исходя из стоимости объекта по пункту 3.1. Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в представленном отчете, является необоснованно завышенной, обратился за независимой оценкой к ООО "НормаВэст". Согласно подготовленному отчету, рыночная стоимость Объекта составила 7 664 237 руб. 29 коп.

11 января 2016 года истец направил в Департамент городского имущества г.Москвы подписанный Договор купли-продажи, подтвердив тем самым свое намерение о выкупе недвижимого имущества, находящегося в пользовании истца и, вместе с тем, приложив к Договору купли-продажи протокол разногласий, являющийся неотъемлемой частью Договора купли-продажи.

Департамент в ответ на указанное обращение, письмом от 14 января 2016 года отклонил предложенный истцом протокол разногласий в части определения цены спорного объекта.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, производство которой поручено экспертам Статива Екатерине Борисовне либо эксперту Михайловой Злате Валерьевне ФБУ Российский Федеральный Центр Судебной Экспертизы при Министерстве Юстиции Российской Федерации.

В соответствии с экспертным заключением, рыночная стоимость объекта экспертизы составляет 17 571 000,00 руб.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу. Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, судебная коллегия противоречий не усматривает.

Довод апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции. В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В настоящем деле стоимость объекта установлена в результате проведенной судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.

Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 декабря 2016 года по делу N А40-32454/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Садикова

Судьи

Е.Б. Расторгуев А.И. Трубицын