Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2017 г. N 09АП-5285/17

Требование: о признании частично недействующим договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

22 февраля 2017 г.

Дело N А40-187716/16

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "РУФАУДИТ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 декабря 2016 года по делу N А40-187716/2016, принятое судьей Ю.А. Скачковой, по иску ЗАО "РУФАУДИТ" (ОГРН 1027700014055) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) о признании сделки недействительной

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен.

от ответчика: Немченков Д.А. (по доверенности от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Руфаудит" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-1357 от 11 декабря 2014 года между ЗАО "РУФАУДИТ" и Департаментом городского имущества города Москвы.

В качестве обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает, что при заключении договора ответчик воспользовался своим преимущественным по сравнению с истцом положением и включил в договор существенно завышенную, экономически необоснованную цену.

Решением от 27 декабря 2016 года по делу N А40- 187716/2016 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов заявитель апелляционной жалобы указал, что суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе, путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах Девятого Арбитражного Апелляционного суда и Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации http://www.arbitr.ru/, представитель истца в заседание не явился.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Закрытым акционерным обществом "РУФАУДИТ" (Покупатель, истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (Продавец, ответчик) подписан Договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-1357 от 11 декабря 2014 года, в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с указанным Договором ответчик обязался передать в собственность истца объекты недвижимости: площадью 578,5 кв.м и 1/2 доли помещения площадью 133,8 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, Колокольников пер., д.2, а Покупатель - принять и оплатить это имущество.

Согласно пункту 3.1 Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-1357 от 11 декабря 2014 года цена продаваемого недвижимого имущество составляет 138 199 000 (Сто тридцать восемь миллионов сто девяносто девять тысяч) рублей.

В обоснование исковых требований истец указал, что при заключении договора ответчик воспользовался своим преимущественным по сравнению с истцом положением и включил в договор существенно завышенную, экономически необоснованную цену, в связи с чем, истец обратился к ответчику с претензией (требованием) от 11.08.2016 N 93/01-06 и предложил в добровольном порядке признать недействительным договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-1357 от 11 декабря 2014 года.

Претензия оставлена департаментом без ответа и удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Судом первой инстанции установлено, что истцом, в порядке, предусмотренном статьями 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", с протоколом разногласий в Департамент не обращалось, исковое заявление в Арбитражный суд города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, также не направляло.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями ст. ст. 166-168, 425, 432, 433, 549, 550, 551, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что в соответствии с действующим законодательством заключение договора купли-продажи в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" лицом, соответствующим критериям статьи 3 названного закона, для Департамента является обязательным, а для истца не носит обязательный характер., при этом истцом не было реализовано право на оспаривание величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Кодексе.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

В отношении нежилых помещений Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательную государственную регистрацию договора их купли-продажи.

Судом установлено, что оспариваемый договор подписан сторонами без разногласий, существенные условия сторонами согласованы, в том числе, определена цена выкупаемого объекта, предмет договора надлежащим образом индивидуализирован и позволяет идентифицировать объект недвижимости.

Таким образом, истец не обосновал правовые основания для применения судом ст. ст. 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 декабря 2016 года по делу N А40-187716/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

Н.И. Левченко В.Р. Валиев