Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 г. N 03АП-6674/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 июня 2017 г. N Ф02-2217/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Красноярск

13 февраля 2017 г.

Дело N А33-777/2016

Резолютивная часть постановления объявлена "09" февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен "13" февраля 2017года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Белан Н.Н., Парфентьевой О.Ю.

при ведении протокола судебного заседания Каверзиной Т.П.

при участии:

истца - Кочкина Владимира Геннадьевича,

от истца - индивидуального предпринимателя Кочкина Владимира Геннадьевича: Мироновой Л.В., представителя по доверенности от 25.12.2015 серии 24 АА N 2089368, от временного управляющего муниципального предприятия города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда" Антонова Дмитрия Владимировича: Муравьева С.А., представителя по доверенности от 18.11.2016 N 1,

от ответчика - муниципального предприятия города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда": Фандо Л.А., представителя по доверенности от 12.08.2016 N 2,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального предприятия города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда" (ИНН 2462033332, ОГРН 1052462032655, г. Красноярск), Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 07 сентября 2016 года по делу N А33-777/2016, принятое судьёй Лесковым Р.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Кочкин Владимир Геннадьевич (далее - Кочкин В.Н., истец) (ИНН 246307143963, ОГРН 304246328500140) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному предприятию города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда" (далее - ответчик, МП г. Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда", (ИНН 2462033332, ОГРН 1052462032655) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи нежилого здания путем обязания МП г. Красноярска "Дирекция спецжилфонда" заключить договор купли-продажи на условиях, предложенных ИП Кочкиным В.Г., изложив пункты 2.1., 2.3 договора купли - продажи в следующей редакции:

"П. 2.1. Стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости составляет 4819825 (четыре миллиона восемьсот девятнадцать тысяч восемьсот двадцать пять) рублей, определена с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

П. 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 4819825 (четыре миллиона восемьсот девятнадцать тысяч восемьсот двадцать пять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 80330 (восемьдесят тысяч триста тридцать) рублей 42 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на расчетный счет или в кассу Продавца.".

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 26.01.2016 возбуждено производство по делу, привлечён к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Департамент).

Определением от 29.03.2016 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора закрытое акционерное общество "Гражданстрой" (далее - ЗАО "Гражданстрой").

Решением от 07.09.2016 иск удовлетворен. Судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи нежилого здания путем обязания МП г. Красноярска "Дирекция спецжилфонда" заключить договор купли-продажи на условиях, предложенных ИП Кочкиным В.Г., пункты 2.1., 2.3 договора купли - продажи изложены в редакции истца, с учетом уточнений в связи с проведением поделу судебной экспертизы.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик и третье лицо (Департамент) обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указали, что часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не подлежит расширительному толкованию и не предполагает возможность зачета стоимости неотделимых улучшений за счет уменьшения средств доходов местного бюджета в случае, если согласие на осуществление неотделимых улучшений дано в период действия договора, заключенного между арендатором и арендодателем до передачи муниципального имущества в муниципальную собственность; в соответствии с судебными актами по делу N А33-2392/2010 за администрацией г. Красноярска признано право муниципальной собственности на спорное имущество, имущество истребовано из чужого незаконного владения ЗАО "Гражданстрой" и передано администрации г. Красноярска в ходе исполнительного производства. Сделка приватизации спорного имущества признана ничтожной. Таким образом, все сделки, заключенные ЗАО "Гражданстрой", в том числе с истцом, являются недействительными, как и согласие арендодателя в части неотделимых улучшений.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалобы приняты к производству, их рассмотрение назначено на 23.11.2016, рассмотрение жалоб откладывалось.

От истца и третьего лица (ЗАО "Гражданстрой") в материалы дела поступили отзывы, в которых доводы апелляционных жалоб отклонены.

От временного управляющего ответчика в материалы дела поступил отзыв, в котором он просил отменить обжалуемому решение и перейти к рассмотрению дела по правилам первой инстанции. В обоснование доводов, изложенных в отзыве, ссылается на то, что обжалуемое решение принято о правах и обязанностях сособственников спорного помещения, указанные лица не были привлечены судом первой инстанции к участию в деле; при рассмотрении дела от ответчика участвовал представитель по доверенности Фандо Л.А., которая не уполномочена представлять интересы ответчика; суд первой инстанции должен был приостановить рассмотрение дела в связи с банкротством ответчика.

От истца в материалы дела поступили возражения на отзыв временного управляющего.

Апелляционные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции протокольным определением от 14.12.2016 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 43 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был допущен временный управляющий МП г. Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда" Антонов Дмитрий Владимирович (далее - Антонов Д.В.)

В силу части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Вместе с тем, учитывая правовой статус временного управляющего в деле о несостоятельности (банкротстве) (статьи 66, 67 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), положения пункта 3 статьи 20.3 указанного Закона, согласно которым арбитражный управляющий действует в интересах должника, кредиторов и общества, участие при рассмотрении апелляционных жалоб, поданных на принятый по данному спору судебный акт, временного управляющего названного общества не влечет нарушение положения части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако, привлекая временного управляющего в качестве третьего лица к участию в деле суд апелляционной инстанции не находит оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

В абзаце первом пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 28.09.2009 N 36) разъяснено, что судебный акт может считаться принятым о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, если данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанностей по отношению к одной из сторон спора.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае являются принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В силу части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции.

В абзаце первом пункта 43 Постановления Пленума N 35 разъяснено, что поскольку рассмотрение в ходе наблюдения исков имущественного характера, истцом или ответчиком по которым является должник, может иметь значение для дела о банкротстве, рассматривающий его суд по своей инициативе или по ходатайству временного управляющего либо должника привлекает временного управляющего к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне должника.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35, следует, что привлечение временного управляющего к участию в деле о взыскании по иску имущественного характера ставится в зависимость от того, создают ли действия должника возможную угрозу целостности конкурсной массы в будущем.

Вместе тем, из материалов дела следует, что истец обратился с исковым заявлением к ответчику в арбитражный суд Красноярского края до введения в отношении ответчика определением суда от 25.10.2016 процедуры наблюдения.

На момент принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу (07.09.2016) процедура наблюдения в отношении должника также введена не была, временный управляющий назначен не был.

Таким образом, непривлечение временного управляющего к участию в деле при рассмотрении дела в суде первой инстанции не является основанием для отмены судебного акта по безусловному основанию.

При рассмотрении дела в суде апелляционной истцом было представлено ходатайство, в котором в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с введением процедуры наблюдения в отношении ответчика, истец отказывается от части исковых требований в части уплаты Продавцу основного платежа в течение 5 (пяти) лет равными долями.

В связи с чем, исковые требования истец просит изложить в следующей редакции:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи нежилых помещений путем обязания муниципальное предприятие города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда" заключить договор купли-продажи, изложив пункты 2.1., 2.3 договора купли - продажи в следующей редакции:

"П. 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости составляет 2 716 572, 00 (два миллиона семьсот шестнадцать тысяч пятьсот семьдесят два) рубля, определена с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

П. 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 2 716 572, 00 (два миллиона семьсот шестнадцать тысяч пятьсот семьдесят два) рубля вносится Покупателем единовременно в течение 30 рабочих дней после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам.

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на расчетный счет или в кассу Продавца".

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения.

В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Вместе с тем, суд апелляционный инстанции не может согласиться с тем, что истцом заявлено ходатайство о частичном отказе от исковых требований, которое может быть рассмотрено и удовлетворено в том числе, на стадии апелляционного производства.

Из материалов дела следует, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции, истец обратился с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному предприятию города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда" (далее - ответчик, МП г. Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда", (ИНН 2462033332, ОГРН 1052462032655) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи нежилого здания путем обязания МП г. Красноярска "Дирекция спецжилфонда" заключить договор купли-продажи на условиях, предложенных ИП Кочкиным В.Г., изложив пункты 2.1., 2.3 договора купли - продажи в следующей редакции:

"п. 2.1. Стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости составляет 2 716 572 (два миллиона семьсот шестнадцать тысяч пятьсот семьдесят два) рубля, определена с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

п. 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 2 716 572,00 (два миллиона семьсот шестнадцать тысяч пятьсот семьдесят два) рубля вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 45 276 (сорок пять тысяч двести семьдесят шесть) рублей 20 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Таким образом, фактически доводы истца в обоснование заявленного ходатайства сводятся к изложению пункта 2.3 договора купли - продажи в новой редакции в части сроков внесения основного платежа, что является изложением пункта 2.3 в новой редакции, то есть предъявлением нового требования, а не частичным отказом от заявленных требований.

В силу частей 1, 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

Ходатайства о заключении между сторонами мирового соглашения в указанной части в суд апелляционной инстанции не поступало, в связи с чем, ходатайство истца удовлетворению не подлежит.

Более того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что истец и ответчик не лишены возможности заключить мировое соглашение при исполнении судебного акта в части изменения сроков внесения основного платежа (п. 2.3 договора) в соответствии со статьей 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а истец в свою очередь, не лишен права досрочно рассчитаться по договору.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы жалоб, отзывов и возражений.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

09.01.2007 между ЗАО "Гражданстрой" (арендодатель) и истцом (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 18 от 09.01.2007 в отношении нежилого помещения первого этажа N 24 площадью 294,1 кв.м. и нежилого помещения второго этажа N 7 площадью 320,3 кв.м. общей площадью 614,4 кв.м., расположенное по адресу: г.Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42. Срок договора: 01.01.2007 по 30.11.2007.

01.03.2007 ОАО "Научно-Технический прогресс" подготовило заключение по результатам обследования строительных конструкций здания общежития, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, согласно которому здание находится в аварийном состоянии и нуждается в срочном выполнении противоаварийных мероприятий и усилении конструкции.

03.08.2009 истец обращался к ЗАО "Гражданстрой" письмом исх.N 5 с просьбой о согласовании проведения капитального ремонта за счет средств арендатора с последующим зачетом расходов в счет арендных платежей в отношении помещения первого этажа N 24 площадью 294,1 кв.м. и нежилого помещения второго этажа N 7 площадью 320,3 кв.м. общей площадью 614,4 кв.м., расположенное по адресу: г.Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42. Помещения предоставлены ЗАО "Гражданстрой" ответчику по договору аренды от 04.06.2009 N 34.

05.08.2009 письмом исх.N 160 ЗАО "Гражданстрой" согласовал ответчику проведение капитального ремонта нежилых помещений: N 24 площадью 294,1 кв.м. и N 7 площадью 320,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42 за счет средств ответчика. ЗАО "Гражданстрой" считает возможным проведения следующих работ: усиление несущих конструкций и стен; замена систем водоснабжения и отопления; замена систем вентиляции; замена электропроводки; установка пожарно-охранной сигнализации; замена окон. Работы будут проведены с последующим зачетом расходов в счет арендных платежей.

04.05.2010 между ЗАО "Гражданстрой" (арендодатель) и истцом (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 34 от 04.05.2010 в отношении нежилого помещения первого этажа N 24 площадью 294,1 кв.м. и нежилого помещения второго этажа N 7 площадью 320,3 кв.м. общей площадью 614,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42. Срок договора: с 04.05.2010 по 03.04.2011.

В соответствии с п.3.6.5 договора аренды нежилого помещения N 34 от 04.05.2010, арендодатель обязался зачесть стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя в счет арендной платы, либо в счет выкупной стоимости, в случае покупки данного помещения.

18.01.2010 между истцом (заказчик) и ООО "Электросвязьмонтаж" (подрядчик) подписан договор подряда N 01/10 на выполнение строительно-монтажных работ, согласно которому подрядчик обязуется выполнить работы по капитальному ремонту нежилых помещений по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, пом.7, пом. 24 в соответствии с локальными сметными расчетами N N 1,2,3, являющимися неотъемлемой частью договора, а заказчик обязуется принять и оплатить работы в соответствии с условиями договора. Срок проведения работ: с 22.01.2010 по 22.06.2010. Общая стоимость работ 14 967 828 рублей 63 копейки.

В материалы дела представлены локальные сметные расчеты N 1 от 10.01.2010 общей стоимостью 13 476 819 рублей (общестроительные работы), N 2 от 10.01.2010 общей стоимостью 1 108 993 рублей (монтажные работы), N 3 от 11.01.2010 общей стоимостью 382 016 руб. (монтажные работы), свидетельствующие о стоимости работ по капитальному ремонту нежилых помещений по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, пом.7, пом.24.

26.04.2010 между истцом и ООО "Электросвязьмонтаж" подписаны акты о приемке выполненных работ N N 1, 2, 3 по договору подряда N 01/10 от 18.01.2010. Согласно справке о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 26.04.2010, общая стоимость работ за период с 22.01.2010 по 26.04.2010 составила 14 967 828 рублей 63 копейки.

В соответствии с актами взаимозачета от 30.09.2012, от 31.12.2012, от 30.06.2012, от 31.03.2012, от 31.12.2011, от 30.09.2011, от 30.06.2011, от 31.03.2011, от 31.12.2010, от 30.09.2010, от 30.06.2010, подписанными истцом и ООО "Электросвязьмонтаж", истец погашает перед ООО "Электросвязьмонтаж" задолженность на сумму 14 967 828 рублей 63 копейки по договору подряда N 01/10 от 18.01.2010 путем взаимозачета задолженности ООО "Электросвязьмонтаж" перед истцом за оказанные услуги по перевозке на сумму 14 967 828 рублей 63 копейки. Оказание услуг по перевозке ООО "Электросвязьмонтаж" истцом подтверждается актами приема-передачи оказанных услуг N 44 от 31.12.2012, N 34 от 30.09.2012, N 20 от 30.06.2012, N 14 от 31.03.2012, N 45 от 31.12.2011, N 39 от 30.09.2011, N 28 от 30.06.2011, N 9 от 31.03.2011, N 48 от 31.12.2010, N 37 от 30.09.2010, N 17 от 30.06.2010.

В материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 между истцом и ООО "Электросвязьмонтаж", согласно которому сторонами произведен зачет взаимных требований на сумму 14 967 828 рублей 63 копейки.

04.04.2012 и 11.11.2012 ЗАО "Гражданстрой" в ответ на запросы истца письмами исх.N 154 и исх.N 312 сообщало, что договор аренды в отношении нежилых помещений N 7 площадью 320,3 кв.м. и N 24 площадью 294,1 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, заключенный 04.05.2010, не расторгался, продлен на неопределенный срок. По состоянию на 04.04.2012 и на 11.12.2012 задолженности по арендным платежам не имелось, зачет затрат на капитальный ремонт указанных помещений в счет арендной платы не осуществлялся.

30.01.2012 распоряжением администрации города Красноярска N 490-недв в реестр муниципальной собственности на основании постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 по делу N А33-2392/2010, актов об обнаружении технической ошибки от 29.12.2011, по результатам проведенной технической инвентаризации арендуемые истцом помещения признаны муниципальной собственностью - объектами городской казны, переданы муниципалитету.

01.03.2012 на основании постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 по делу N А33-2392/2010, за муниципальным образованием г. Красноярск зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 294,1 кв.м., этаж 1, по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, пом.24, кадастровый номер 24:50:0300240:2434 (свидетельство о государственной регистрации права серии 24 ЕК N 400147 от 01.03.2012).

19.04.2012 на основании постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 по делу N А33-2392/2010, за муниципальным образованием г. Красноярск зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 320,3 кв.м., этаж 2, по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, пом.7, кадастровый номер 24:50:0300240:925 (свидетельство о государственной регистрации права серии 24 ЕК N 402657 от 19.04.2012).

31.08.2012 распоряжением администрации города Красноярска N 4706-недв нежилые помещения N 7 площадью 320,3 кв.м. и N 24 площадью 294,1 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, переданы на праве хозяйственного ведения муниципальному предприятию города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда".

25.10.2012 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска письмом N 55923 обратился в УФАС по Красноярскому краю с заявлением, в соответствии со статьями 19, 20 ФЗ от 26.07.2006 N 135 "О защите конкуренции", о предоставлении согласия на представление индивидуальному предпринимателю Кочкину В.Г. муниципальной преференции в целях поддержки субъекта малого и среднего предпринимательства путем передачи в аренду сроком на 20 лет нежилых помещений N 7 площадью 320,3 кв.м. и N 24 площадью 294,1 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42.

14.11.2012 на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 12.11.2012 N 5551-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и истцом (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 12304 в отношении нежилого помещения первого этажа N 24, площадью 294,1 кв.м., и нежилого помещения второго этажа N 7, площадь. 320,3 кв.м., общей площадью 614,4 кв.м., балансовой стоимостью на дату передачи 28942 тыс. руб., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, для использование под гостиницу. Срок договора: с 12.11.2012 по 11.11.2032.

25.04.2013 на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 31.08.2012 N 4706-недв за ответчиком зарегистрировано право хозяйственного ведения на нежилое помещение, общей площадью 320,3 кв.м., этаж 2, по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, пом.7, кадастровый номер 24:50:0300240:925 (свидетельство о государственной регистрации права серии 24 ЕК N 795823 от 25.04.2013).

06.05.2013 на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 31.08.2012 N 4706-недв за ответчиком зарегистрировано право хозяйственного ведения на нежилое помещение, общей площадью 294,1 кв.м., этаж 1, по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, пом.24, кадастровый номер 24:50:0300240:2434 (свидетельство о государственной регистрации права серии 24 ЕК N 899434 от 06.05.2013).

28.08.2013 по актам приема-передачи N 776, N 777 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска передал помещения N 7 и N 24 МП г. Красноярска "Дирекция спецжилфонда".

Дополнительным соглашением N 2 от 28.08.2013 внесены изменения в договор аренды нежилого помещения N 12304 от 14.11.2012, подписанный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и истцом (арендатор). Согласно данного дополнительного соглашения с 28.08.2013 арендодателем по договору является МП г. Красноярска "Дирекция спецжилфонда".

В материалы дела представлены кадастровые паспорта от 09.02.2012, от 04.04.2012, выписки из ЕГРП от 25.02.2016 в отношении нежилых помещений N 7 и N 24

06.03.2015 ООО "Альянс-Оценка" по заказу истца подготовило отчет N 173с (уч.N 173с-2015) об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, пом.7, пом.24. Согласно отчету стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, пом.7, пом.24, по состоянию на дату оценки (06.03.2015) составляет 14 680 175 рублей с НДС (НДС 18% - 2 239 349 рублей).

27.07.2015 истец обратился к ответчику с заявлением вх.N 1307 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (нежилые помещения N 7 площадью 320,3 кв.м. и N 24 площадью 294,1 кв.м. по адресу: г.Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, общая площадь 614,4 кв.м.). Помещения арендованы на основании договора N 12304 от 14.11.2012 на срок с 12.11.2012 по 11.11.2032, ранее - договор N 34 от 04.05.2010 по 03.04.2011.

28.07.2015 ответчик письмом N 1265/05 обратился к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о согласовании отчуждения данных помещений в реализации преимущественного права выкупа истца, ответчик сообщил, что для ведения уставной деятельности отсутствует необходимость в данных помещениях N 7 и N 24.

21.08.2015 письмом N 30688 департамент муниципального имущества администрации г.Красноярска сообщил ответчику, что им рассматривается пакет документов с заявлением о реализации преимущественного права истца.

29.09.2015 ООО "Траст аудит" по заказу ответчика подготовлен отчет N 160-2015 об оценке рыночной стоимости выкупаемых объектов, согласно которому по состоянию на 27.07.2015 рыночная стоимость пом. N 7 составляет 9 200 000 руб. с НДС, пом.N 24 - 10 300 000 рублей с НДС.

26.11.2015 распоряжением администрации города N 5998-недв от 26.11.2015 согласована приватизация истцу помещений N 7 и N 24, расположенных по адресу: г.Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, общей площадью 614,4 кв.м., и их передача по договору купли-продажи по рыночной стоимости (пом. N 7 - 9 200 000 руб., пом.N 24 - 10 300 000 руб.), на основании отчета об оценке ООО "Траст аудит" от 29.09.2015 N 160-2015.

10.12.2015 истец передал ответчику подписанный договор купли-продажи нежилого помещения N 9/15 от 04.12.2015 с протоколом разногласий, где выкупаемая стоимость арендуемых нежилых помещений определена с учетом зачета рыночной стоимости неотделимых улучшений - 4 819 825 рублей.

По ходатайству истца в рамках настоящего дела была проведена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Департамент оценки имущества" в лице экспертов Козырева В.А., Корниловой Н.В.

По результатам проведения экспертизы экспертами даны ответы на следующие вопросы суда:

Вопрос 1: Являются ли строительно-монтажные работы, указанные в актах приемки-передачи выполненных работ N 1 от 26.04.2010; N 2 от 26.04.2010; N 3 от 26.04.2010 на объектах - нежилые помещения N 7, N 24, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, д. 42 неотделимыми улучшениями данных помещений и входят ли данные работы в локальные сметные расчеты N 1, N 2, N 3.

Ответ 1: В ходе экспертизы представленной документации выявлено: Акты приемки выполненных работ соответствуют представленным сметам в части объемов и стоимости работ и включают в себя весь объем, указанный в сметах. Локальные сметы выполнены в базе 2001 г с применением индексов перевода в текущие цены на 3 квартал 2010 г. Не все работы, указанные в представленных сметах, являются неотделимыми улучшениями, а именно - требуется исключить из сметы стоимость цифрового видеорегистратора, жк монитора и видеокамер. Остальные улучшения являются неотделимыми. Объемы работ, указанные в локальных сметах, соответствуют объему фактически выполненных работ и проекту усиления. Для электромонтажных приборов сметой учтена только стоимость монтажных работ, стоимость материалов не учтена.

Вопрос 2: Определить стоимость данных неотделимых улучшений нежилых помещений N 7, N 24, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, д. 42 на 27.07.2015 г.

Ответ 2: на основании "Заключения по результатам визуального осмотра и оценки проведенных улучшений объекта - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, д.42, пом.N 7, N 24", стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений N 7, N 24, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, д.42 на 27.07.2015 г. составила:

Локальной сметы

Наименование

Сумма, руб. (с НДС)

N 1/1

Общестроительные работы

14 964 270,30

в том числе:

Раздел 1. Демонтажные работы

Неотделимые улучшения

Раздел 2. Усиление стен - без износа

Раздел 3. Отделочные работы -без износа (внутренние отделочные слои, кафель)

Раздел 4. Отделочные работы - износ 21% (окраска водными составами)

Раздел 5. Отделочные работы - износ 28% (покрытия из рулонных материалов)

Раздел 6. Заполнение проемов изделиями ПВХ - 5%

Раздел 7. Внутренние инженерные сети - водопровод - износ 30,02%

Раздел 8. Внутренние инженерные сети - канализация - износ 30,4%

Раздел 9. Внутренние инженерные сети - отопление - износ 25,91%)

N 2/1

Слаботочные сети, электромонтажные работы

1 631 659,16

в том числе:

Раздел 1. Пожарная сигнализация

Неотделимые улучшения

Раздел 2. Сети связи телевидения видеонаблюдения

Раздел 3. Электромонтажные работы

Раздел 4. Улучшения, не являющиеся неотделимыми не являются неотделимыми улучшениями

(исключены из сметной стоимости)

N 3/1

Вентиляция

488 498,76

в том числе:

Раздел 1. Вентиляция

Неотделимые улучшения

Раздел 2. Вентиляция

Раздел 3. Кондиционирование

Итого по локальным сметным расчетам (N 1/1;2/1;3/1 на 27.07.2015) стоимость неотделимых улучшений

17 084 428 рублей 22 копейки.

Вопрос 3: Определить рыночную стоимость помещений N 7 N 24 расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, д. 42 на 27.07.2015 г. за минусом стоимости неотделимых улучшений данных помещений в случае подтверждения их производства.

Ответ 3: Рыночная стоимость помещений N 7, N 24, расположенных по адресу: г.Красноярск, ул. Парижской Коммуны, д.42 на 27.07.2015 г. за минусом стоимости неотделимых улучшений составила: 2 716 572 рублей.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ).

Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Закона N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закона N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В настоящем деле наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества не оспаривается.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, в частности, в предмет рассмотрения суда входит урегулирование разногласий по пунктам 2.1, 2.3 проекта договора, касающиеся стоимости выкупаемого имущества с учетом неотделимых улучшений.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как следует из п. 2.1. проекта договора купли-продажи, стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 29.09.2015 N 160-2015 составляет 19 500 000 рублей, в т.ч. стоимость нежилого помещения N 7 - 9 200 000 рублей, N 24 - 10 300 000 рублей.

В обоснование выкупной цены имущества ответчиком представлен отчет ООО "Траст аудит" N 160-2015 от 29.09.2015 об оценке рыночной стоимости выкупаемых объектов, согласно которому по состоянию на 27.07.2015 рыночная стоимость пом. N 7 составляет 9 200 000 рублей с НДС, пом.N 24 - 10 300 000 рублей с НДС.

Истец с предложенными условиями не согласен, ссылается на произведенные им в период с 2010 по 2011 годы с согласия ЗАО "Гражданстрой" неотделимые улучшения в помещениях N 7 и N 24.

Истец в период проведения ремонта помещений являлся арендатором помещений N 7 и N 24 на основании договоров аренды N 18 от 09.01.2007 и N 34 от 04.05.2010, подписанных между ЗАО "Гражданстрой" и истцом.

05.08.2009 письмом исх.N 160 ЗАО "Гражданстрой" согласовал ответчику проведение капитального ремонта нежилых помещений: N 24 площадью 294,1 кв.м. и N 7 площадью 320,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42.

18.01.2010 между истцом (заказчик) и ООО "Электросвязьмонтаж" (подрядчик) подписан договор подряда N 01/10 на выполнение строительно-монтажных работ. В материалы дела представлены локальные сметные расчеты N 1 от 10.01.2010 общей стоимостью 13 476 819 рублей (общестроительные работы), N 2 от 10.01.2010 общей стоимостью 1 108 993 рублей (монтажные работы), N 3 от 11.01.2010 общей стоимостью 382 016 рублей (монтажные работы), свидетельствующие о стоимости работ по капитальному ремонту нежилых помещений по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, пом.7, пом.24.

26.04.2010 между истцом и ООО "Электросвязьмонтаж" подписаны акты о приемке выполненных работ N N 1, 2, 3 по договору подряда N 01/10 от 18.01.2010. Согласно справке о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 26.04.2010, общая стоимость работ за период с 22.01.2010 по 26.04.2010 составила 14 967 828 рублей 63 копейки.

В соответствии с актами взаимозачета от 30.09.2012, от 31.12.2012, от 30.06.2012, от 31.03.2012, от 31.12.2011, от 30.09.2011, от 30.06.2011, от 31.03.2011, от 31.12.2010, от 30.09.2010, от 30.06.2010, подписанными истцом и ООО "Электросвязьмонтаж", истец погасил перед ООО "Электросвязьмонтаж" задолженность на сумму 14 967 828,63 рублей по договору подряда N 01/10 от 18.01.2010. В материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 между истцом и ООО "Электросвязьмонтаж", согласно которому сторонами произведен зачет взаимных требований на сумму 14 967 82 рублей 63 копейки.

04.04.2012 и 11.11.2012 ЗАО "Гражданстрой" в ответ на запросы истца письмами исх.N 154 и исх.N 312 сообщало, что договор аренды в отношении нежилых помещений N 7 площадью 320,3 кв.м. и N 24 площадью 294,1 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, заключенный 04.05.2010, не расторгался, продлен на неопределенный срок. По состоянию на 04.04.2012 и на 11.12.2012 задолженности по арендным платежам не имелось, зачет затрат на капитальный ремонт указанных помещений в счет арендной платы не осуществлялся.

Все вышеуказанные сделки не оспаривались и не признавались недействительными.

Истец, ссылаясь на то, что на основании Постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.08.2010 по делу А33-2392/2010 муниципальному образованию были переданы помещения N 7 и N 24 с произведенными с согласия арендатора им неотделимыми улучшениями, указывая на то, что стоимость данных неотделимых улучшений не была зачтена в размер арендной платы, просит зачесть стоимость капитального ремонта в счет выкупной стоимости помещений N 7 и N 24.

Требования истца основаны на положениях части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

Частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 содержится правовая позиция, согласно которой, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судами установлено, что неотделимые улучшения были проведены истцом с согласия арендодателя.

Вместе с тем, согласно указанной правовой позиции, применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных работ и понесенных затрат привел к созданию неотделимых улучшений.

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества с учетом неотделимых улучшений, суд первой инстанции по ходатайству истца назначил экспертизу, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Департамент оценки имущества".

По результатам проведения судебной экспертизы экспертами даны ответы на следующие вопросы суда:

Вопрос 1: Являются ли строительно-монтажные работы, указанные в актах приемки-передачи выполненных работ N 1 от 26.04.2010; N 2 от 26.04.2010; N 3 от 26.04.2010 на объектах - нежилые помещения N 7, N 24, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, д. 42 неотделимыми улучшениями данных помещений и входят ли данные работы в локальные сметные расчеты N 1, N 2, N 3.

Ответ 1: В ходе экспертизы представленной документации выявлено: Акты приемки выполненных работ соответствуют представленным сметам в части объемов и стоимости работ и включают в себя весь объем, указанный в сметах. Локальные сметы выполнены в базе 2001 г с применением индексов перевода в текущие цены на 3 квартал 2010 г. Не все работы, указанные в представленных сметах, являются неотделимыми улучшениями, а именно - требуется исключить из сметы стоимость цифрового видеорегистратора, жк монитора и видеокамер. Остальные улучшения являются неотделимыми. Объемы работ, указанные в локальных сметах, соответствуют объему фактически выполненных работ и проекту усиления. Для электромонтажных приборов сметой учтена только стоимость монтажных работ, стоимость материалов не учтена.

Вопрос 2: Определить стоимость данных неотделимых улучшений нежилых помещений N 7, N 24, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, д. 42 на 27.07.2015 г.

Ответ 2: на основании "Заключения по результатам визуального осмотра и оценки проведенных улучшений объекта - нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Красноярск, ул. Парижской Коммуны, д.42, пом.N 7, N 24", стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений N 7, N 24, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, д.42 на 27.07.2015 г. составила:

Локальной сметы

Наименование

Сумма, рублей (с НДС)

N 1/1

Общестроительные работы

14 964 270,30

в том числе:

Раздел 1. Демонтажные работы

Неотделимые улучшения

Раздел 2. Усиление стен - без износа

Раздел 3. Отделочные работы - без износа (внутренние отделочные слои, кафель)

Раздел 4. Отделочные работы - износ 21% (окраска водными составами)

Раздел 5. Отделочные работы - износ 28% (покрытия из рулонных материалов)

Раздел 6. Заполнение проемов изделиями ПВХ - 5%

Раздел 7. Внутренние инженерные сети - водопровод - износ 30,02%

Раздел 8. Внутренние инженерные сети - канализация - износ 30,4%

Раздел 9. Внутренние инженерные сети - отопление - износ 25,91%)

N 2/1

Слаботочные сети, электромонтажные работы

1 631 659,16

в том числе:

Раздел 1. Пожарная сигнализация

Неотделимые улучшения

Раздел 2. Сети связи телевидения видеонаблюдения

Раздел 3. Электромонтажные работы

Раздел 4. Улучшения, не являющиеся неотделимыми

(исключены из сметной стоимости)

N 3/1

Вентиляция

488 498,76

в том числе:

Раздел 1. Вентиляция

Неотделимые улучшения

Раздел 2. Вентиляция

Раздел 3. Кондиционирование

Итого по локальным сметным расчетам (N 1/1;2/1;3/1 на 27.07.2015) стоимость неотделимых улучшений

17 084 428 рублей 22 копейки.

Вопрос 3: Определить рыночную стоимость помещений N 7 N 24 расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, д. 42 на 27.07.2015 г. за минусом стоимости неотделимых улучшений данных помещений в случае подтверждения их производства.

Ответ 3: Рыночная стоимость помещений N 7, N 24, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, д.42 на 27.07.2015 г. за минусом стоимости неотделимых улучшений составила: 2 716 572 рублей.

Повторно изучив представленное экспертное заключение по результатам проведенной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции признает его надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса, заключение мотивировано, выводы эксперта обоснованы, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

Заключение общества с ограниченной ответственностью "Департамент оценки имущества" в лице экспертов Козырева В.А., Корниловой Н.В. сторонами не оспорено, возражений по проведенной судебной экспертизе не заявлено, ходатайств о назначении повторной, либо дополнительной экспертизы ответчиком не заявлялось.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества с учетом неотделимых улучшений.

На основании изложенного, учитывая, что экспертное заключение соответствует требованиям законодательства об оценке, определенная в нем рыночная стоимость является достоверной, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Закона N 159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, арбитражный суд первой инстанции законно признал требования истца обоснованными, условия пунктов 2.1 и 2.3. договора купли-продажи урегулировал в редакции истца, исходя из стоимости выкупаемого объекта с учетом неотделимых улучшений в размере 2 716 572,00 рублей.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик и третье лицо указали, что часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не подлежит расширительному толкованию и не предполагает возможность зачета стоимости неотделимых улучшений за счет уменьшения средств доходов местного бюджета в случае, если согласие на осуществление неотделимых улучшений дано в период действия договора, заключенного между арендатором и арендодателем до передачи муниципального имущества в муниципальную собственность.

Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционных жалоб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования и устанавливая спорные условия договора в редакции, предложенной истцом, исходил из того, что зачет стоимости неотделимых улучшений имущества в счет оплаты его выкупной цены предусмотрен пунктом 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, являющимся императивной нормой.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества, уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу положений Закона N 159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления. Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно абзацу 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ возмездное отчуждение имущества осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии с частью 6 статьи 5 указанного Закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 по вопросу о применении изложенной нормы Закона N 159-ФЗ отмечено, что в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. При применении данной нормы следует учитывать, что если арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, то при установлении выкупной цены данного имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического износа, степени повреждения и т.д.

Судами установлено, что капитальный ремонт был проведен с согласия арендодателя.

С учетом изложенного суд первой инстанции, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену отчуждаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходил из императивного характера данной нормы.

В апелляционных жалобах заявители также указали на то, что в соответствии с судебными актами по делу N А33-2392/2010 за администрацией г. Красноярска признано право муниципальной собственности на спорное имущество, имущество истребовано из чужого незаконного владения ЗАО "Гражданстрой" и передано администрации г. Красноярска в ходе исполнительного производства. Сделка приватизации спорного имущества признана ничтожной. Таким образом, все сделки, заключенные ЗАО "Гражданстрой", в том числе с истцом, являются недействительными, как и согласие арендодателя в части неотделимых улучшений.

Указанные доводы также не могут быть обоснованными и подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Заявители апелляционных жалоб, ссылаясь на ничтожность сделки приватизации, не учитывают, что последствием недействительности сделки в соответствии с данной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации является двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния) сторон по сделке.

Последствием ничтожности сделки по приватизации в случае перехода права собственности на спорное помещение к ЗАО "Гражданстрой" является возвращение титула (права собственности) полномочному собственнику, что и было реализовано в рамках дела N А33-2392/2010.

19.04.2012 на основании постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 по делу N А33-2392/2010, за муниципальным образованием г. Красноярск зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 320,3 кв.м., этаж 2, по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, пом.7, кадастровый номер 24:50:0300240:925 (свидетельство о государственной регистрации права серии 24 ЕК N 402657 от 19.04.2012).

В рассматриваемом случае истец в рамках дела N А33-2392/2010 нарушение прав и незаконность владения ответчиком спорным имуществом связал исключительно с наличием регистрационной записи о праве собственности ответчика, а не с наличием отношений обязательственного арендного характера по поводу спорного имущества.

Как следует из материалов дела, истец, не являясь стороной сделки приватизации, пользовался спорным имуществом на условиях договора аренды с 2007 года.

Каких-либо доводов, в рамках дела N А33-2392/2010, касающихся правомерности передачи в аренду спорного имущества Кочкину В.Г., действительности договора аренды, либо о прекращении арендных отношений по каким-либо правовым основаниям в рамках дела N А33-2392/2010 не заявлено.

В данном случае суд апелляционной инстанции считает возможным провести правовую аналогию с разъяснениями, изложенными в абзаце 5 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), согласно которым, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Материалами дела подтверждается, что неотделимые улучшения были произведены и оплачены истцом с согласия арендодателя (ЗАО "Гражданстрой"), доказательств того, что истец знал о ничтожности сделки по приватизации ЗАО "Гражданстрой" спорных помещений ответчиком, третьим лицом не представлено.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя (в данном случае арендатора), если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

В обоснование доводов, изложенных в отзыве, временный управляющий ссылается на то, что обжалуемое решение принято о правах и обязанностях сособственников спорного помещения, указанные лица не были привлечены судом первой инстанции к участию в деле; при рассмотрении дела от ответчика участвовал представитель по доверенности Фандо Л.А., которая не уполномочена представлять интересы ответчика; суд первой инстанции должен был приостановить рассмотрение дела в связи с банкротством ответчика.

Указанные доводы рассмотрены и подлежат отклонению по следующим основаниям.

Временным управляющим было заявлено, что при наличии аварийного состояния здания проведения противоаварийных мероприятий, усилении конструкций, расходы подлежат распределению между всеми собственниками помещений, находящихся в аварийном здании, каждый собственник такого здания должен был участвовать в настоящем деле как заинтересованное в возмещении затрат на восстановление здания лицо.

Вместе с тем, доводы временного управляющего не основаны на материалах дела.

Материалами дела подтверждается, что в период проведения противоаварийных работ единственным собственником нежилого здания, расположенного по адресу: г.Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42 являлось ЗАО "Гражданстрой", которое привлечено по настоящему делу в качестве третьего лица и которое согласовало ИП Кочкину В.Г. как арендатору нежилых помещений в указанном здании проведение следующих работ: усиление несущих конструкций и стен; замена систем водоснабжения и отопления; замена систем вентиляции; замена электропроводки; установка пожарно-охранной сигнализации; замена окон с последующим зачетом расходов в счет арендных платежей.

Доводы о том, что суд первой инстанции должен был приостановить рассмотрение дела в связи с банкротством ответчика, подлежат отклонению, как не основанные на нормах права.

Так, в соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступает следующее последствие: по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным с взысканием с должника денежных средств, и кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном данным Законом.

По этой причине, если исковое заявление о взыскании с должника долга по денежным обязательствам или обязательным платежам, за исключением текущих платежей, было подано до даты введения наблюдения, то в ходе процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления право выбора принадлежит истцу: либо по его ходатайству суд, рассматривающий его иск, приостанавливает производство по делу на основании части 2 статьи 143 АПК РФ, либо в отсутствие такого ходатайства этот суд продолжает рассмотрение дела в общем порядке.

Из материалов дела следует, что истец обратился с исковым заявлением к ответчику в арбитражный суд Красноярского края до введения в отношении ответчика определением суда от 25.10.2016 процедуры наблюдения. На момент принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу (07.09.2016) процедура наблюдения в отношении должника также введена не была.

Ходатайство о приостановлении производства по делу в материалы дела от истца не поступало, в связи с чем, дело обоснованно рассмотрено судом в общем порядке.

Поскольку сделка в отношении спорного имущества заключена до введения процедуры наблюдения, доводы временного управляющего о нарушении прав и законных интересов кредиторов подлежат отклонению.

Доводы временного управляющего по представлению интересов ответчика неуполномоченным лицом также являются необоснованными, поскольку, в материалах дела имеется две доверенности в отношении представителя Фандо Л.А., одна из которых выдана руководителем МП г. Красноярска "Дирекция спецжилфонда", другая - временным управляющим.

Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционных жалобах не приведено.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 07 сентября 2016 года по делу N А33-777/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

Н.Н. Белан О.Ю. Парфентьева