Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2017 г. N 18АП-336/17

Требование: о взыскании долга, о взыскании платежей, о государственной регистрации договора, о признании частично недействующим договора, о применении последствий недействительности сделки, о расторжении договора аренды, по договору безвозмездного пользования в отношении земельного участка, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба возвращена, жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Челябинск

10 февраля 2017 г.

Дело N А76-18162/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элькафе-Юг" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.11.2016 по делу N А76-18162/2016 (судья Первых Н.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Вовчук Владимира Петровича - Сазанова Н.С. (доверенность от 28.08.2015);

общества с ограниченной ответственностью "Элькафе-Юг" - Потамошнева О.М. (доверенность от 23.09.2016).

Индивидуальный предприниматель Вовчук Владимир Петрович (далее - ИП Вовчук, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элькафе-Юг" (далее - ООО "Элькафе-Юг", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 002 000 руб. за период с 01.12.2015 по 30.06.2016 (с учётом уточнений заявленных требований и отказа от части требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л. д. 86).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Бескровный Валентин Сергеевич (далее также - третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.11.2016 (резолютивная часть объявлена 18.11.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Элькафе-Юг" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Так, по мнению подателя жалобы, суд при вынесении решения должен был учесть, что в ходе эксплуатации переданного в аренду помещения выяснилось, что коммунальными услугами объект не обеспечен либо обеспечен в недостаточном объеме, что сделало невозможным эксплуатацию объекта по его назначению. Указанное, как считает ответчик, подтверждается тем, что истец отказался от исковых требований о взыскании переменной части арендной платы. Податель жалобы также ссылается на отсутствие предусмотренных договором разрешений, согласований, позволяющих эксплуатировать объект.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.12.2015 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды от 01.12.2015, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание - хозяйственный блок, назначение: нежилое, общей площадью 421 кв. м, этажность 1, Литера Г11, кадастровый номер 23-23-50/206/2013-185, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420021:1065, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, с. Эстосадок, ул. Эстонская, 39 (нежилое здание), для размещения предприятия общественного питания, предприятия торговли, с правом передачи в субаренду с письменного согласия арендодателя (пункт 1.1 договора) (л. д. 14-17).

Нежилое здание передается арендатору вместе с оборудованием, мебелью, инвентарем, необходимыми для организации предприятия общественного питания (имущество). Перечень передаваемого арендатору имущества определяется сторонами отдельным соглашением (пункт 1.2 договора).

Право собственности на нежилое здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.09.2013 за N 23-23-50/206/2013-185. Арендодатель владеет и пользуется указанным в пункте 1.1 договора нежилым зданием на законных основаниях на основании договора безвозмездного пользования жилыми домами и хозяйственными блоками от 25.10.2013 (л. д. 18-25) (пункт 1.3 договора).

Нежилое здание передается арендатору в день подписания сторонами настоящего договора в исправном техническом состоянии, пригодном для его эксплуатации, и позволяет использовать его в соответствии с назначением, определенным пунктом 1.1 договора, вместе с имуществом. Договор имеет силу передаточного акта, какого либо иного документа о передаче здания, подписываемого сторонами, договором не предусмотрено. Арендатор до заключения договора произвел осмотр нежилого здания и проверку его эксплуатационной готовности. Каких-либо недостатков, препятствующих или делающих невозможным использование нежилого здания в соответствии с его назначением, указанным в пункте 1.1 договора, арендатор не обнаружил. Подписание сторонами договора означает, что взаимные обязательства по приему-передаче нежилого здания во временное владение и пользование на условиях аренды исполнены сторонами надлежащим образом (пункт 1.4 договора).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 30.11.2018. Срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в настоящем пункте. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе обратиться к арендодателю с вопросом о заключении договора аренды на новый срок (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали, что арендная плата за пользование нежилым зданием состоит из фиксированной и переменной частей.

Начисление арендной платы производится с момента подписания договора до возврата нежилого здания арендодателю по акту приема-передачи в нормальном состоянии, с учетом естественного износа, включая имущество. Неиспользование нежилого здания арендатором в течение срока договора (за исключением случаев, когда арендатор не мог использовать нежилое здание по вине арендодателя), а также отказ арендатора от договора (в том числе фактическое прекращение использования нежилого здания) без надлежащего возврата арендодателю не является основанием для не начисления арендной платы (пункт 3.4 договора).

В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель обязан передать во временное владение и пользование арендатору нежилое здание, включая имущество, в состоянии, отвечающем условиями настоящего договора.

На основании пункта 7.2 договора арендодатель вправе в любое время отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендатора, в следующих случаях: в случаях использования нежилого здания и имущества не по назначению, установленному пунктом 1.1 договора (пункт 7.2.1 договора); если арендатор не вносит арендную плату в полном размере или вносит арендную плату в меньшем размере, не менее двух раз в течение срока настоящего договора (пункт 7.2.2 договора); если арендатор осуществил самовольную перепланировку, переустройство нежилого здания, привел нежилое здание в аварийное состояние, либо имущество утрачено или повреждено более, чем на половину его стоимости (пункт 7.2.5 договора); в любое время, письменно предупредив арендатора не менее, чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора (пункт 7.2.6 договора).

Договор 24.12.2015 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (л. д. 17 оборот).

Право собственности Бескровного В.С. на указанное нежилое здание подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.09.2013 серии 23-АМ N 122208 (л. д. 28).

Требованием от 15.06.2016 истец уведомил ответчика об отказе от исполнения договора аренды с 01.07.2016, потребовал погасить имеющуюся задолженность по указанному договору, направил для подписания соглашение о расторжении договора аренды в случае непогашения задолженности по арендной плате, не передачи нежилого здания и оборудования по акту приема-передачи до 30.06.2016, предупредил об ограничении доступа в арендованное нежилое здание (л. д. 9).

Требованием от 28.06.2016 истец сообщил ответчику об имеющейся задолженности по договору аренды от 01.12.2015, а также об освобождении и передаче нежилого помещения с арендованным имуществом в срок до 30.06.2016 (л. д. 64).

01 июля 2016 года истцом составлен акт вскрытия нежилого помещения с переписью имущества и приложением фототаблицы (л. д. 67-77).

Истец указывает, что с учетом частичной оплаты арендных платежей за ответчиком образовалась задолженность по фиксированной части арендной платы в размере 2 002 000 руб.

Неоплата ответчиком задолженности по арендным платежам в фиксированной части послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с указанными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 01.12.2015.

В рамках дела N А76-26984/2016 обществом заявлены требования к предпринимателю о признании недействительным договора аренды от 01.12.2015 и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Истцом в ходе судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции было заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела N А76-26984/2016, в удовлетворении которого судом было отказано.

Применительно к указанному арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также приостановления исполнения.

С учетом возбуждения производства по настоящему делу в июле 2016 года ООО "Элькафе-Юг" не было лишено возможности в рамках настоящее дела подать соответствующий встречный иск.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пункта 1 статьи 654 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы.

В соответствии со статьей 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчиком ненадлежащим образом исполнялись взятые на себя обязательства в части внесения арендных платежей, в результате чего на его стороне образовалась задолженность по оплате фиксированной части арендной платы за период с 01.12.2015 по 30.06.2016 в размере 2 002 000 руб.

Соответственно, арбитражный суд первой инстанции обоснованно взыскал данную задолженность с ООО "Элькафе-Юг".

Довод ответчика о невозможности использования нежилого здания не может быть принят.

Так, по условиям договора арендатор до заключения договора произвел осмотр нежилого здания и проверку его эксплуатационной готовности. Каких-либо недостатков, препятствующих или делающих невозможным использование нежилого здания в соответствии с его назначением, указанным в пункте 1.1 договора, арендатор не обнаружил. Подписание сторонами договора означает, что взаимные обязательства по приему-передаче нежилого здания во временное владение и пользование на условиях аренды исполнены сторонами надлежащим образом (пункт 1.4 договора).

Также из материалов дела не следует, что арендатор в период действия договора аренды предъявлял арендодателю какие-либо претензии о наличии на объекте аренды недостатков, не позволяющих использовать объект по его назначению.

Более того, имеющиеся в материалах дела платежные документы ответчика (л. д. 25-27) свидетельствуют о том, что арендатор частично оплачивал и переменную часть арендной платы.

Сам по себе факт отказа истца от исковых требований в части взыскания с ответчика и переменной части арендной платы, на что, среди прочего, ссылается податель жалобы, не доказывает, что объект аренды не был пригоден для эксплуатации.

Только лишь представленные ответчиком в материалы дела письма общества с ограниченной ответственностью "Газпром межрегионгаз Краснодар" от 18.08.2016 N 19.33-05/2396 и Государственного унитарного предприятия Краснодарского края Северо-Восточная водная управляющая компания "Курганинский групповой водопровод" от 29.09.2016 N 01-320 (л. д. 118-120) также с достоверностью не подтверждают доводы ответчика, в том числе, и потому, что данные письма датированы после отказа истца от исполнения договора аренды.

Учитывая, что договор аренды от 01.12.2015 подписан ответчиком без разногласий, объект аренды передан ответчику, при этом ответчик платежными поручениями со ссылкой на счета, выставленные по спорному договору, вносил арендные платежи, в том числе, в части переменной платы, возражения относительного невозможности использования переданного ему в аренду нежилого здания в адрес истца не заявлял, арбитражный суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что состояние переданного в аренду помещения ответчик определил для себя как пригодное для использования.

В силу изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае ее уплаты в большем размере, чем это предусмотрено.

ООО "Элькафе-Юг" подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная на основании платежного поручения от 20.12.2016 N 468 государственная пошлина в сумме 13 505 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.11.2016 по делу N А76-18162/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элькафе-Юг" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Элькафе-Юг" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 20.12.2016 N 468 государственную пошлину в сумме 13 505 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева О.Н. Пирская