Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 г. N 10АП-16596/16

г. Москва

16 февраля 2017 г.

Дело N А41-39695/16

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Диаковской Н.В., Иевлева П.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Герасимова" - Семиной Ж.В. (представителя по доверенности от 01.01.2017),

от администрации городского поселения Жилево Ступинского муниципального района Московской области - извещена, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Герасимова" на решение Арбитражного суда Московской области от 06.10.2016 по делу N А41-39695/16, принятое судьей Борсовой Ж.П.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Герасимова" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского поселения Жилево Ступинского муниципального района Московской области (далее - администрация), в котором просило:

- признать незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права выкупа обществом нежилого помещения общей площадью 41 кв.м. расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Жилево, ул. Центральная, д. 47;

- обязать администрацию совершить действия связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 41 кв.м. расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Жилево, ул. Центральная, д. 47;

- обязать администрацию обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности";

- обязать администрацию принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двух недельный срок, с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.10.2016 заявление удовлетворено.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества заявил ходатайство об отказе от требований в части, касающейся заявленных к выкупу частей помещений N 7 и 8, расположенных в здании по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Жилево, ул. Центральная, д. 47.

Данное заявление подписано представителем общества Семиной Ж.В., действующей на основании доверенности от 01.01.2017. Доверенность выдана уполномоченным лицом, является действующей и предусматривает полномочия Семиной Ж.В. на полный или частичный отказ от требований.

Согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии со статьей 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом. В случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Десятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев заявление общества об отказе от части требований, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что удовлетворение данного заявления не противоречит закону и не нарушает прав и интересов иных лиц, участвующих в деле.

При таких обстоятельствах отказ общества от требований в части, касающейся заявленных к выкупу частей помещений N 7 и 8, расположенных в здании по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Жилево, ул. Центральная, д. 47, подлежит принятию.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда в остальной части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя администрации.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2010 N 12 нежилого помещения площадью 42,2 кв.м. расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Жилево, ул. Центральная, д. 47 сроком с 01.01.2010 по 31.12.2014.

Между администрацией и обществом заключен договор аренды от 01.10.2015 N 12 нежилого помещения площадью 41 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Жилево, ул. Центральная, д. 47 сроком по 31.08.2020.

Общество 10.05.2016 обратилось в администрацию с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 31.05.2016 N 980 администрация отказала обществу в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещений в связи с тем, что данное помещение не включено в "Прогнозный план приватизации объектов, находящихся в муниципальной собственности городского поселения Жилево Ступинского муниципального района и подлежащих продаже в 2016 году".

Общество, считая отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения нарушающим его права и законные интересы и препятствует в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, 24.06.2016 обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции признал его обоснованным.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 3 Закона об отчуждении имущества субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закона об оценочной деятельности.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закон об отчуждении имущества).

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

Общество является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается письмом ИФНС по г. Ступино Московской области от 15.07.2016 N 08-22/0706.

На дату обращения общества с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом об отчуждении имущества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность (10.05.2016), общество непрерывно пользовалось спорным помещением более двух лет (начиная с 01.01.2010).

В качестве единственного основания для отказа обществу в приобретении спорного нежилого помещения в названном письме указано на то, что данное помещение не включено в "Прогнозный план приватизации объектов, находящихся в муниципальной собственности городского поселения Жилево Ступинского муниципального района и подлежащих продаже в 2016 году".

Апелляционный суд считает данный довод администрации несостоятельным по следующим причинам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 Гражданского кодекса, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом или иным законом установлена обязанность по его заключению.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с Законом об отчуждении имущества до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

В данном случае общество обратилось в администрацию с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения - 10.05.2016.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона об отчуждении имущества требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона об отчуждении имущества).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законом об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ от 05.11.2009 N 134 суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона об отчуждении имущества субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал незаконным отказ администрации в реализации обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Вместе с тем согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 " 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона об отчуждении имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как следует из обжалуемого решения, суд, удовлетворяя заявленные требования, не проверял входит ли в заявленные к выкупу помещения места общего пользования.

При рассмотрении апелляционной жалобы администрации апелляционным судом установлено наличие в составе испрашиваемого недвижимого имущества следующих помещений общего пользования общей площадью 4,4 кв.м.: помещение N 7 (санузел) - 2,3 кв.м., помещение N 8 (тамбур) - 2,1 кв.м. (согласно экспликации к поэтажному плану, составляющей технический паспорт: л.д. 18-19).

В связи с этим общество отказалось от требований в части, касающейся заявленных к выкупу частей помещений N 7 и 8, расположенных в здании по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Жилево, ул. Центральная, д. 47. Данный отказ признан апелляционным судом подлежащим принятию.

В апелляционной жалобе администрация также ссылается на то, что испрашиваемые обществом помещения 3, 4, 9, являются частью нежилого помещения общей площадью 193,4 кв.м. и выделить их в отдельный обособленный объект не представляется возможным.

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В связи с заявленным в апелляционной жалобе доводом администрации об отсутствии возможности выделить испрашиваемое обществом помещение в отдельный обособленный объект, общество представило в материалы дела заключение кадастрового инженера Смирнова А.А. от 25.12.2016.

Кадастровым инженером проведено обследование помещений N 3, 4, 9, расположенных по адресу: I Московская область, Ступинский район. п.Жилево. ул.Центральная, дом 47, аптечный киоск. В результате обследования установлено:

- их общая площадь составляет 38,1 кв.м.;

- они расположены на первом этаже пристройки к жилому дому по адресу: Московская область, Ступинский район, п.Жилево, ул.Центральная, дом 47;

- материал стен помещения - кирпичные, перегородки - гипсолитовые;

- помещения оборудованы следующими коммуникациями: электроснабжение, холодное и | горячее водоснабжение, канализация, центральное отопление.

- являются изолированными, имеют отдельные входы. Расположение входов отображено в приложении 1.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом VIII Порядка ведения государственного кадастра недвижимости", утвержденного Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.02.2008 N 35, в реестр вносятся следующие сведения о помещении:

- вид объекта недвижимости (помещение);

- кадастровый номер объекта недвижимости и дата его внесения в ГКН;

- назначение помещения (жилое или нежилое).

Государственный кадастровый учет указанного нежилого помещения проведен. Помещение внесено в ГКН и имеет кадастровый номер 50:33:0040129:1065

Чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:

1. Техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;

2. Функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.

Кадастровым инженером сделан вывод о том, что помещения N 3, 4, 9 указанным критериям соответствует.

По доводам апелляционной жалобы администрации общество также представило в материалы дела проект переустройства названных помещений, составленный ООО "Проектсервис" 2016 года, которым подтверждается возможность устройства отдельных входов и выходов в эти помещения с улицы.

Принимая во внимание приведенные указания Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, апелляционный суд установил, что согласно экспликации к поэтажному плану, составляющей технический паспорт, заключению кадастрового инженера Смирнова А.А. от 25.12.2016, и проекту ООО "ПроектСервис" 2016 года в данном случае может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, который может выступать объектом купли-продажи.

Помещения N 3, 4, 9, расположенные в здании по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Жилево, ул. Центральная, д. 47, могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве отдельного объекта недвижимости. Право собственности на него может быть зарегистрировано.

Учитывая изложенное и руководствуясь частью 2 статьи 49, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 266, 268, пунктами 2, 3 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.10.2016 по делу N А41-39695/16 отменить.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Герасимова" от требований по делу N А41-39695/16 в части, касающейся заявленных к выкупу частей помещений N 7 и 8, расположенных в здании по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Жилево, ул. Центральная, д. 47.

Производство по делу N А41-39695/16 в этой части прекратить.

Признать незаконным отказ администрации городского поселения Жилево Ступинского муниципального района Московской области в реализации преимущественного права выкупа обществом с ограниченной ответственностью "Герасимова" нежилых помещений N 3, 4, 9, расположенных в здании по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Жилево, ул. Центральная, д. 47.

Обязать администрацию городского поселения Жилево Ступинского муниципального района Московской области (ОГРН: 1055009029767; ИНН 5045035965) обеспечить постановку на кадастровый учет помещений N 3, 4, 9, расположенных в здании по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Жилево, ул. Центральная, д. 47, в качестве отдельного объекта недвижимости.

Обязать администрацию городского поселения Жилево Ступинского муниципального района Московской области (ОГРН: ОГРН: 1055009029767; ИНН 5045035965) совершить действия, связанные с реализацией обществом с ограниченной ответственностью "Герасимова" (ОГРН: 1085045001744; ИНН:5045042803) преимущественного права на приобретение в собственность объекта недвижимости, состоящего из арендуемых помещений N 3, 4, 9, расположенных в здании по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Жилево, ул. Центральная, д. 47, а именно:

- в двухмесячный срок с даты постановки данного объекта недвижимости на кадастровый учет обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости этого арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об оценочной деятельности";

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке этого объекта недвижимости принять решение об условиях его приватизации;

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации названного объекта направить обществу с ограниченной ответственностью "Герасимова" (ОГРН: 1085045001744; ИНН:5045042803) проект договора купли-продажи этого объекта.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

Н.В. Диаковская П.А. Иевлев