Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2017 г. N 05АП-10106/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 мая 2017 г. N Ф03-1480/17 настоящее постановление отменено

г. Владивосток

31 января 2017 г.

Дело N А59-3740/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 25 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска,

апелляционное производство N 05АП-10106/2016

на решение от 02.11.2016

судьи Н.Н. Поповой

по делу N А59-3740/2016 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)

к обществу с ограниченной ответственностью "Армсахстрой" (ОГРН 1046500636060, ИНН 6501152037)

о взыскании 978 147 рублей 75 копеек,

при участии: от сторон представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (в настоящее время - Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Армсахстрой" (далее - ООО "Армсахстрой", общество) о взыскании 978 147 рублей 75 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 07.08.2001 N 2386/1045 за период с 25.06.2013 по 04.11.2013.

Решением суда от 02.11.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Департамент обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы указывает, что с момента изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:502 соглашением сторон от 06.08.2014 расчёт арендной платы производился в соответствии с условиями договора с учётом иного коэффициента использования (земельные участки, предоставленные для строительства домов средней этажности, многоэтажных жилых домов и т.п.) и увеличенной кадастровой стоимостью. В то же время, как установлено в ходе проверки Департамента, в нарушение условий договора аренды о целевом использовании земельного участка в период с 25.06.2013 по 07.08.2014 арендаторами осуществлялось строительство жилых домов при разрешенном виде использования земельного участка "для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, со специализацией - растениеводство", которым руководствовался арендодатель, исчисляя размер арендной платы в указанный период. В этой связи полагает, что, поскольку с момента получения разрешения на строительство фактическое использование арендованного участка осуществлялось с иной целью, то уплата аренды по рассчитанной в договоре методике, без применения соответствующих коэффициентов, повлекла убытки для местного бюджета. Учитывая, что в период с 25.06.2013 по 04.11.2013 арендатором земельного участка являлось ООО "Армсахстрой", считает, что у последнего образовалась задолженность по внесению арендных платежей в размере разницы между оплаченной суммой и подлежащей уплате исходя из фактического землепользования.

Отзыв на апелляционную жалобу от общества не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что 07.08.2001 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска (арендодатель) и гражданином Ли Чен Дя (арендатор) заключён договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 2386/1045 (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору на основании постановления мэра города Южно-Сахалинска от 26.12.2000 N2158 предоставлен земельный участок площадью 70,34 га, кадастровый номер 65:20, расположенный по адресу: по южной окраине с. Дальнее, между автомобильной дорогой Южно-Сахалинск - с. Дальнее и р. Владимировка, на бывших землях ГУСП "Свинокомплекс "Ленинское знамя", для организации крестьянского (фермерского) хозяйства со специализацией - растениеводство, сроком на пять лет (пункты 1.1, 1.2).

Соглашением от 16.05.2006 в договор аренды внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка - 65:02:0000039:0010 и даты окончания договора - 25.12.2020; целевое назначение земельного участка установлено для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства со специализацией - растениеводство: осушенная пашня (637 900 кв.м), немелиорированная пашня (65 500 кв.м).

05.12.2012 между Ли Чен Дя и Главой крестьянского (фермерского) хозяйства Акопяном С.З. заключено соглашение о возмездной уступке прав и обязанностей по договору аренды от 07.08.2001 N 2386/1045, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Сахалинской области 14.12.2012, согласно которому все права и обязанности арендатора по указанному договору перешли Главе КФХ Акопяну С.З.

Соглашением от 17.04.2013 стороны в период с 22.03.2013 внесли в договор аренды изменения, в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:10 разделен на земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:313 площадью 420802 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:314 площадью 282 598 кв.м.

14.05.2013 между Главой КФХ Акопяном С.З. и ООО "Армсахстрой" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07.08.2001 N 2386/1045, по условиям которого с момента государственной регистрации соглашения арендатором земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:314 признаётся общество. Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Сахалинской области 21.05.2013.

Соглашением от 11.06.2013 стороны в период с 06.06.2013 внесли в договор аренды изменения, в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:314 разделен на земельный участок площадью 190 002 кв.м, кадастровый номер 65:02:0000039:501 и земельный участок площадью 92 596 кв.м, кадастровый номер 65:02:0000039:502.

25.06.2013 Администрацией г. Южно-Сахалинска обществу выдано разрешение N RU65302000-0000003794 на строительство на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 65:02:0000039:502 объекта капитального строительства "Жилой квартал N 1 (1 этап), расположенный в с.Дальнее, южнее ул.Московская". Впоследствии письмом Администрации г. Южно-Сахалинска от 30.12.2013 N 014-3116 в указанное разрешение на строительство внесены изменения, в том числе в части наименования строящегося объекта - "Многоквартирные жилые дома (жилой квартал N 1). Сети газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения".

При этом соглашением от 23.10.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Сахалинской области 05.11.2013, права и обязанности по договору (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 65:02:0000039:501 и 65:02:0000039:502) переданы от ООО "Армсахстрой" к Главе КФХ Акопяну С.З. с их разрешенным использованием: "для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, со специализацией - растениеводство".

31.12.2013 и 30.05.2014 Департаментом обществу "Армсахстрой" выданы разрешения N RU65302000-1053 и N RU65302000-1104 на ввод объекта в эксплуатацию, которые впоследствии были отменены распоряжением указанного органа от 06.08.2014 N 986-р.

Соглашением от 06.08.2014 к договору аренды разрешенное использование земельного участка площадью 92 596 кв.м с кадастровым номером 65:02:0000039:502 установлено для следующих целей: "Под жилые здания и для последующего развития земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки г/о "Город Южно-Сахалинск" по зоне "Ж-2".

07.08.2014 Департаментом обществу "Армсахстрой" выдано разрешение N RU65302000-1122 на ввод объекта в эксплуатацию.

Соглашением от 16.06.2015 к договору аренды стороны установили, что в период с 10.06.2015 земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:502 разделен на 4 участка: земельный участок площадью 79065 кв.м., кадастровый номер 65:02:0000039:2936; земельный участок площадью 1376 кв.м., кадастровый номер 65:02:0000039:2937; земельный участок площадью 5469 кв.м., кадастровый номер 65:02:0000039:2938; земельный участок площадью 6686 кв.м., кадастровый номер 65:02:0000039:2939. Разрешенное использование всех четырёх земельных участков установлено для следующих целей: "Под жилые здания и для последующего развития земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" по зоне Ж-2".

07.06.2016 Департамент вручил представителю ООО "Армсахстрой" требование от 29.03.2016 N 249443 об оплате задолженности по договору аренды в размере 978 147 рублей 75 копеек в десятидневный срок.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендным платежам за период с 25.06.2013 по 04.11.2013 в сумме 978 147 рублей 75 копеек, которая образовалась в результате перерасчёта арендной платы на основании ставок, установленных для использования земельных участков для строительства домов средней этажности и многоэтажных жилых домов, Департамент 12.08.2016 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 (утратил силу с 01.03.2015) Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.11 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" относительно споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, даны следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (в частности, пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Как следует из приложения N 3 (расчёт арендной платы) к договору аренды от 07.08.2001 N 2386/1045, плата за пользование арендуемым земельным участком поставлена сторонами в зависимость от его кадастровой стоимости, что свидетельствует о распространении режима нормативного регулирования определения размера арендной платы в рассматриваемом случае.

Пунктом 19 вышеуказанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Кроме того на основании абзаца 5 части 10 статьи 3 (утратил силу с 01.03.2015) Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливались органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Так, в связи с передачей прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 07.08.2001 N 2386/1045 в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:314 в пользу ООО "Армсахстрой" соглашением от 14.05.2013, зарегистрированным в установленном порядке 21.05.2013, сопроводительным письмом от 05.06.2013 N 150074 Департамент направил обществу расчёт арендной платы на 2013 год (Приложение N 1 к договору аренды), выполненный на основании Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-30 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" и Решения городского Собрания от 09.12.2009 N 46/4вн-09-04 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "город Южно-Сахалинск".

Как следует из указанного расчёта, годовая плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:02:0000039:314 (арендатор - ООО "Армсахстрой") составила 2 006,45 рублей с учётом применения коэффициента вида использования, равного 0,01 (земельные участки, используемые под сенокосы, пастбища, пасеки, крестьянско-фермерские хозяйства и т.п.), а также кадастровой стоимости участка в размере 200 644,58 рублей.

Годовая плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:02:0000039:313 (арендатор - Глава КФХ Акопян С.З.) составила 2 987,69 рублей с учётом применения коэффициента вида использования, равного 0,01 (земельные участки, используемые под сенокосы, пастбища, пасеки, крестьянско-фермерские хозяйства и т.п.), а также кадастровой стоимости участка в размере 298 769,42 рублей.

Размер арендной платы в годовом исчислении указан в сумме 4 994, 14 рублей, в то время как оплате за период с 21.05.2013 по 31.12.2013 подлежит 3 078,58 рублей.

При этом платёжным поручением от 29.03.2013 N 1052 ООО "Армсахстрой" перечислило в пользу Департамента 4 994,14 рублей в качестве оплаты по договору аренды за 2013 год за Главу КФХ Акопян С.З., являющегося на момент платежа единоличным арендатором неразделённого земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:10.

В то же время ко взысканию в рамках рассматриваемого спора Департаментом заявлено 978 147 рублей 75 копеек задолженности общества по арендной плате за период с 25.06.2013 (дата выдачи разрешения N RU65302000-0000003794 на строительство объекта капитального строительства) по 04.11.2013 (день, предшествующий дате государственной регистрации соглашения от 23.10.2013 о передаче прав и обязанностей общества по договору аренды в пользу Главы КФХ Акопяна С.З.) из расчёта кадастровой стоимости земельного участка с номером 65:02:0000039:502 в размере 178 959,36 рублей с применением коэффициента вида использования, равного 0,015 (земельные участки, предоставленные для строительства домов средней этажности, многоэтажных жилых домов и т.п.).

Тем самым истец при пересчете задолженности по арендным платежам исходил из вида разрешенного использования земельного участка, не установленного договором аренды в период действия соглашения от 14.05.2013 к нему.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 указанного Кодекса предусматривают возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Следовательно, земельный участок должен использоваться по назначению, указанному в договоре аренды. Изменение собственником земельного участка вида разрешенного использования предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Однако, Администрация как арендодатель не вправе изменить договор в одностороннем порядке.

Между тем согласно кадастровому паспорту от 06.06.2013 N 65/201/13-30801 земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:502, образованный 06.06.2013 путём разделения земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:314, отнесён к категории земель - "Земли населенных пунктов" и учтён с видом разрешенного использования - "для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, со специализацией - растениеводство"; кадастровая стоимость указана в размере 65 743,16 рублей.

Разрешенное использование арендуемого обществом земельного участка изменено с "для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, со специализацией - растениеводство" на "под жилые здания и для последующего развития земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" по зоне Ж-2" постановлением Администрации города Южно-Сахалинска от 06.08.2014 N 1403.

Как указано выше, предметом договора аренды в период действия соглашения от 14.05.2013 к нему, в который входит спорный период взыскания задолженности, являлись земельные участки (N N 65:02:0000039:313, 65:02:0000039:314, 65:02:0000039:502 и 65:02:0000039:501) с видом разрешенного использования "для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, со специализацией - растениеводство".

Таким образом, в отсутствие доказательств внесения в установленном законом порядке изменений в спорный договор аренды с согласованием иного вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего его фактическому использованию, оснований для применения при определении размера арендной платы кадастровой стоимости и коэффициентов, предусмотренных для иного вида разрешенного использования, не согласованного в договоре аренды, в спорный период у истца не имелось.

Тот факт, что стоимость аренды земли относится к категории регулируемых цен, сам по себе не влечёт возможности произвольного, без учёта условий договора, изменения тех показателей, исходя из которых определяется применимая в соответствии с действующим законодательством ставка арендной платы.

При этом, как обоснованно отмечено арбитражным судом, арендодателем не реализовано предусмотренное пунктом 3 статьи 615, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ и пунктом 4.1 договора аренды право на обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды ввиду нецелевого использования арендатором земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:502, о чём свидетельствует получение обществом 25.06.2013 разрешения N RU65302000-0000003794 на строительство объекта капитального строительства и последующее возведение многоквартирных домов на указанном участке.

Поскольку арендодатель своевременно не уведомил арендатора о необходимости устранения существенных нарушений условий договора аренды, как и не предложил согласовать увеличение значения величин, применяемых при исчислении арендной платы, тем самым лишив ответчика возможности привести фактическое использование участка в соответствие с его разрешенным использованием либо на инициирование процедуры изменения разрешённого использования в соответствие с фактически осуществляемой деятельностью по строительству; то распространение установленного в период с 06.08.2014 вида развешённого использования земельного участка на имевшие место в период с 25.06.2013 по 04.11.2013 с обществом арендные правоотношения и соответствующие такому использованию правовые последствия, в частности увеличение показателей, обоснованно квалифицированно арбитражным судом в качестве одностороннего изменения условий договора аренды.

При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств наличия у общества задолженности по арендным платежам в спорный период, правовых оснований для удовлетворения исковых требований Департамента у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, основаны на ошибочном понимании положений применимого к правоотношениям сторон законодательства, в связи с чем сводятся к иному толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которое не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.

С учётом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Таким образом, оснований для изменения или отмены обжалуемого решения суда не имеется, апелляционная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 02.11.2016 по делу N А59-3740/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев