Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 января 2017 г. N 02АП-9707/16

Требование: о взыскании долга и неустойки по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

19 января 2017 г.

Дело N А17-1078/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Великоредчанина О.Б., Хоровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Боковой У.Ю.,

без участия в судебном заседании представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Ивановская домостроительная компания"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.09.2016 по делу N А17-1078/2016, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,

по иску Администрации города Иваново (ИНН: 3728012487, ОГРН: 1023700543624)

к открытому акционерному обществу "Ивановская домостроительная компания" (ИНН: 3728000058, ОГРН: 1033700050581)

третье лицо: временный управляющий открытого акционерного общества "Ивановская домостроительная компания" Солодухин Денис Николаевич,

о взыскании 419 887 рублей 16 копеек,

установил:

Администрация города Иваново (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Ивановская домостроительная компания" (далее - ОАО "Ивановская домостроительная компания", Общество, ответчик) о взыскании 356 895 рублей 16 копеек задолженности за период с 01.01.2015 до 01.01.2016 по договору аренды N 04-5196 от 04.05.2007 и 62 992 рублей неустойки за период с 16.09.2015 до 10.04.2016.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 06.09.2016 исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

ОАО "Ивановская Домостроительная Компания" с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.09.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что истцом не обоснован расчет арендной платы, поскольку площадь используемого Обществом для строительства жилого дома земельного участка изменилась в связи с передачей квартир участникам долевого строительства.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация указала на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, 04.05.2007 между Администрацией (арендодатель) и ОАО "Ивановская домостроительная компания" (арендатор) заключен договор аренды N 04-5196 земельного участка с кадастровым номером 37:24:040105:53, площадью 3 521 кв. м, расположенного по адресу: Ивановская область, город Иваново, на пересечении улиц Почтовой и Кузнечной, для индивидуальной жилой застройки. Срок аренды - с 06.03.2007 на неопределенный срок (т. 1 л.д. 14-15).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 04.05.2007 (л.д. 16).

Договором аренды стороны установили годовой размер арендной платы, сроки оплаты - не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно (пункты 3.1, 3.2 договора).

Из материалов дела следует, что в дальнейшем разрешенное использование земельного участка изменено (многоквартирные жилые дома без ограничения верхнего уровня этажности с возможностью размещения в нижних этажах объектов общественного назначения).

В период 2008-2012 годов на земельном участке введены в эксплуатацию части второй очереди многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями: 1-й пусковой комплекс (2 типовые блок секции, угловая индивидуальная монолитная железобетонная вставка - жилая часть блок - секции), 2-й этап (угловая индивидуальная монолитная железобетонная вставка: встроено - пристроенные нежилые помещения на 1 этаже блок - секции) (т.1 л.д. 89-96).

01.04.2016 Обществу выдано разрешение на строительство третьей очереди многоквартирного жилого дома, часть которой располагается на вышеуказанном земельном участке (т. 1 л.д. 121-124).

Расчет задолженности произведен истцом в соответствии с постановлением Правительства Ивановской области от 25.08.2008 N 225-П.

Согласно уточненному расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за 2015 год в сумме 356 895 рублей 16 копеек.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 30.07.2015 по делу N А17-4841/2015 принято к производству заявление о признании ОАО "Ивановская домостроительная компания" несостоятельным (банкротом).

В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" указано, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Таким образом, взыскиваемые судом суммы долга и пени в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" относятся к текущим платежам, что не оспаривается ответчиком.

Ссылаясь на пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 Общество считает, что истцом не обоснован расчет арендной платы, поскольку площадь используемого Обществом для строительства жилого дома земельного участка изменилась в связи с передачей квартир участникам долевого строительства. Указанный довод отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно требованиям пункта 3 статьи 607 ГК РФ площадь земельного участка относится к данным, позволяющим определенно установить предмет аренды, и является существенным условием договора. Поэтому изменение площади арендуемого земельного участка относится к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По смыслу данных норм земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного дома только в случае, если он сформирован для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Как следует из материалов дела, действительно право собственности на первую квартиру зарегистрировано в 2008 году, что сторонами не оспаривается.

Между тем, из разрешения на строительство усматривается, что при строительстве третьей очереди дома используются земельные участки N 37:24:040105:34, 37:24:040105:59, 37:24:040105:53.

26.07.2016 суд предложил ответчику представить расчет площади земельного участка, используемого для строительства третьей очереди дома (т. 2 л.д. 14).

Ссылаясь на трудное финансовое положение Общество, указало, что не может привлечь специалистов по межеванию земельного участка (т. 2 л.д. 16-17). При этом какого-либо обоснования относительно площади земельного участка необходимого для строительства третьей очереди дома, а также расчета в подтверждение своих доводов об использовании земельного участка меньшей площади, не представило.

Кроме того, апелляционный суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) образование земельных участков осуществляется путем раздела, объединения, перераспределения земельных участков или выдела земельных участков.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

В силу пункта 2 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера (пункт 1 статьи 11.10 ЗК РФ).

Пунктом 7 статьи 11.4 ЗК РФ предусмотрено, что в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 ЗК РФ, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела следует, что строительство третьей очереди не закончено, разделение спорного земельного участка не производилось.

Доказательств того, что Общество обращалось в уполномоченный орган с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 37:24:040105:53 и предоставлении земельного участка, образованного при разделе, на праве аренды, а также доказательств того, что уполномоченный орган отказал Обществу в разделе спорного участка, заявителем в материалы дела не представлено.

Также Обществом не представлено доказательств обращения в Администрацию с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части уменьшения площади арендуемого земельного участка.

Следовательно, сохранение предмета аренды влечет продолжение арендных обязательств в отношении спорного земельного участка в установленных границах.

Таким образом, апелляционный суд считает, что невозможность прекращения договора аренды спорного земельного участка по основаниям указанным в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, вызвана бездействием самого Общества.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что поскольку обязательство по внесению арендных платежей Обществом не исполнено и доказательств, подтверждающих его оплату в полном объеме, в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ОАО "Ивановская домостроительная компания" задолженности за 2015 год в сумме 356 895 рублей 16 копеек.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным внесением Обществом арендной платы истцом начислены пени в размере 62 992 рублей за период с 16.09.2015 до 10.04.2016.

Расчет судом проверен и признан верным.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Оснований для удовлетворения жалобы заявителя по доводам, изложенным в ней, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.09.2016 по делу N А17-1078/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Ивановская домостроительная компания" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

О.Б. Великоредчанин Т.В. Хорова