Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2017 г. N 01АП-8155/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 июня 2017 г. N Ф01-1854/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владимир

30 января 2017 г.

Дело N А38-8254/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2017 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Большаковой О.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Неряхиной К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.09.2016 по делу N А38-8254/2015, принятое судьей Петуховой А.В.., по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к обществу с ограниченной ответственностью "Магистр плюс" (ИНН 1215163423, ОГРН 1121215002699), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Магистр", о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки,

при участии:

от муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - Фурзиковой Л.В. по доверенности от 26.10.2016 N 29 сроком действия до 01.11.2017.

от общества с ограниченной ответственностью "Магистр плюс" - Лузан Л.Н. по доверенности от 25.12.2015 сроком действия три года;

от общества с ограниченной ответственностью "Магистр" - Лузан Л.Н. по доверенности от 25.03.2015 сроком действия три года,

установил:

муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - КУМИ, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Магистр" (далее - ООО "Магистр", ответчик) долга по

арендной плате в сумме 786 038 руб. 04 коп. и договорной неустойки в размере 62 126 руб. 04 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 15.06.2016 произведена замена ответчика - общества с ограниченной ответственностью

"Магистр", его процессуальным правопреемником - обществом с ограниченной ответственностью "Магистр плюс" (далее - ООО "Магистр плюс"), в связи с заключением последними 1 февраля 2016 года договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

ООО "Магистр" привлечено к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 14.09.2016 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил исковые требования частично, взыскав с ООО "Магистр плюс" в пользу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" долг по арендной плате в сумме 126 440 руб. 12 коп. и договорную неустойку в размере 26 049 руб. 18 коп., в остальной части иска отказал. Взыскал с муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" за счет казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магистр плюс" расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 20 500 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, КУМИ обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своих возражений относительно принятого по делу судебного акта заявитель в жалобе указывает, что у суда первой инстанции не было оснований для проведения по делу судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости права пользования земельным участком, поскольку доказательств, того что отчет о стоимости права пользования, составленный ООО "Экском" и ООО "Инновационные строительные материалы", является недостоверным ответчиком не представлено. Кроме того, полагает, что экспертное заключение Семагина Д.А. N 27/04-03/16 является недопустимым доказательством, поскольку является лишь мнением другого эксперта и не доказывает, что отчеты, составленные ООО "Экском" и ООО "Инновационные строительные материалы" недостоверны, либо стоимость права аренды завышена и отчет N 189/09-2013, составленный ООО "Экском" и отчет N 02.017.ЗУ.64/14, составленный ООО "Инновационные строительные материалы" как доказательства по делу судом первой инстанции не оценивались. Также заявитель считает, что ответчик принял на себя обязательство по оплате арендных платежей в согласованном в договоре о передаче прав и обязанностей размере.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик и третье лицо указали на законность и обоснованность принятого по делу решения и несостоятельность доводов заявителя жалобы. Просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика и третьего лица поддержал возражения на доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17 ноября 2011 года на основании постановления администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 14 октября 2011 года N 2717 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", действовавшим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (арендодатель), и обществом с ограниченной ответственностью "МЕГА-авто" (арендатор) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка N 5406/2011 н, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель передал во временное владение и пользование арендатора земельный участок общей площадью 3912,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0302009:81, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, примерно в 12 м по направлению на северо-восток от ориентира - г. Йошкар-Ола, ул. Суворова (восточнее дома N 9), для строительства здания автосалона, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (т. 1, л.д. 12-15).

Договор аренды заключен на неопределенный срок (пункт 1.5).

17 ноября 2011 года общество с ограниченной ответственностью "МЕГА-авто" и общество с ограниченной ответственностью "Магистр" заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5406/2011 н от 17.11.2011 (т. 1, л.д. 16).

13 декабря 2011 года, 5 октября 2012 года и 14 июня 2013 года комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" и ООО "Магистр" подписаны дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка N 5406/2011 н от 17.11.2011, которыми стороны установили новый срок аренды, изменили вид разрешенного использования - для строительства здания многофункционального назначения (с размещением станции технического обслуживания, мойки автомашин, магазина и офисных помещений) с надземными автостоянками закрытого типа, изменили размер арендной платы, установив ее конкретный размер оплаты.

01 февраля 2016 года общество с ограниченной ответственностью "Магистр" по согласованию с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Магистр плюс" договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5406/2011 н от 17.11.2011 (т. 2, л.д. 61). 24 июня 2016 года и 29 августа 2016 года ООО "Магистр" и ООО "Магистр Плюс" подписаны дополнительные соглашения к договору от 01.02.2016 (т. 2, л.д. 98, 106).

Сторонами договоров от 17 ноября 2011 года и от 1 февраля 2016 года все условия замены арендатора соблюдены, согласие арендодателя получено, соглашение от 1 февраля 2016 года прошло государственную регистрацию. Таким образом, все права и обязанности по договору аренды N 5406/2011 н от 17.11.2011 перешли к новому арендатору - обществу с ограниченной ответственностью "Магистр плюс" (т. 2, л.д. 61).

Истец как арендодатель и прежние арендаторы: ООО "МЕГА-авто" и ООО "Магистр", свои обязательства по передаче земельного участка в аренду исполнили надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 17.11.2011 и договорами от 17.11.2011 и от 01.02.2016 (т. 1, л.д. 14, 16, т. 2, л.д. 61). Факт пользования и владения земельным участком ответчиком не оспаривался и подтвержден им в судебном заседании.

Договором аренды N 5406/2011 н от 17.11.2011 установлен порядок внесения платежей - ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 15 ноября текущего года (пункт 2.2).

Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели порядок расчета годовой

арендной платы за пользование земельным участком, по которому арендная плата определяется в соответствии с постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21 января 2005 года N 64 "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола" независимым оценщиком. Согласно пункту 4 Порядка определения размера арендной платы арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам для строительства, устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" в рамках муниципального заказа на конкурсной основе, в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В договоре стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы в зависимости от ежегодной оценки стоимости права аренды, проведенной независимым оценщиком и предусмотрели порядок расчета годовой арендной платы за пользование земельным участком, по которому арендная плата определяется в соответствии с постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2015 N 64 "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола" независимым оценщиком".

Оценка стоимости права аренды (размера годовой арендной платы) на 2014 года произведена оценщиками ООО "Экском" N 189/09-2013 от 16.09.2013 и составляет (с учетом применения корректирующего коэффициента) 1 048 500 руб. в год. Согласно отчету ООО "Инновационный строительные материалы" N 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014 размер годовой арендной платы за спорный земельный участок на 2015 год составляет 1 137 000 руб. (т. 1, л.д. 19-20, 105-133).

Пунктом 6 договора о передаче прав и обязанностей от 01.02.2016 стороны установили, что новый арендатор, ООО "Магистр плюс", обязуется уплатить задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2014 года по 3 квартал 2015 года и неустойку в общей сумме 1 198 164 руб. 08 коп.По утверждению истца, арендатор пользовался земельным участком в период с 4 квартала 2014 года по 3 квартал 2015 года, однако арендную плату вносил несвоевременно и не в полном объеме. С учетом частичных платежей у ответчика имеется долг в сумме 786 038 руб. 04 коп. за спорный период.

В связи с невнесением арендатором платы за спорный период, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению в части, при этом исходил из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Главы администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 21.01.2005 N 64 утвержден порядок определения размера стоимости арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведения муниципального образования "Город Йошкар-Ола", в соответствии с пунктом 4 которого арендная плата за пользование спорным земельным участком устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком.

В силу статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов в целях их передачи в аренду. На основе размера рыночной стоимости права аренды, определенной независимым оценщиком, за предоставленный земельный участок устанавливается размер годовой арендной платы.

По условиям договора от 17.11.2011 годовой размер арендной платы за земельный участок составляет на 2014 год 1 048 500 руб., на 2015 год - 1 137 000 руб. с учетом дифференцированного коэффициента (т. 1, л.д. 19-22).

С целью проверки возражений ответчика и определения рыночной стоимости права пользования земельным участком за спорный период определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 7 апреля 2016 года по ходатайству ООО "Магистр" назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Семагину Дмитрию Александровичу (т. 1, л.д. 140-143).

Согласно экспертному заключению N 27/04-03/16 об определении рыночной стоимости расчетной ставки годовой арендной платы за пользование земельным участком стоимость ставки годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком на 2014 год составляет 428 312 руб., на 2015 год -476 969 руб. (т. 1, л.д. 2-53).

Судом первой инстанции на основании судебной экспертизы произведен перерасчет арендной платы, согласно которому размер арендной платы за спорный период составил:

4 квартал 2014 года (01.10.2014 по 04.10.2014) - 4655 руб. 57 коп.;

4 квартал 2014 года (с 05.10.2014 по 31.12.2014) - 114 057 руб. 80 коп.;

1 квартал 2015 года - 119 242 руб. 25 коп.;

2 квартал 2015 года - 119 242 руб. 25 коп.;

3 квартал 2015 года - 119 242 руб. 25 коп.

Всего за спорный - 476 440 руб. 12 коп.

Ответчиком 12 апреля 2016 года уплачено 350 000 руб., что подтверждается выпиской с лицевого счета истца (т. 2, л.д. 81).

Долг по арендной плате по расчету суда в сумме 126 440 руб. 12 коп., взыскан с ответчика.

Кроме того, в связи с просрочкой внесения арендной платы истцом было заявлено требование о взыскании неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора аренды N 5406/2011-н от 17.11.2011 сторонами определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Произведя перерасчет предъявленной к взысканию суммы пени с учетом вышеустановленного размера задолженности ответчика по арендным платежам, суд первой инстанции взыскал в пользу истца неустойку в сумме 27 297 руб. 75 коп за период с 18.11.2014 по 16.11.2015.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В договоре о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2016 согласован размер арендной платы, подлежащей внесению, в твердой денежной сумме, а именно задолженность с 4 квартала 2014 по 3 квартал 2015 в общей сумме 1 198 164 руб. 08 коп.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Участники сделки никаких изменений не вносили в содержание договора относительно размера арендной платы, договор в этой части не признан недействительным.

В рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), поскольку из договора от 01.02.2016 прямо следует, что Общество взяло на себя обязательство по уплате долга в размере 1 198 164 руб. 08 коп.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Соответственно, при возникновении спора относительно ненадлежащего исполнения ООО "Магистр плюс" обязательств по оплате пользования земельным участком суду необходимо было учесть утвержденные сторонами условия об арендных платежах, сумма которых составила 786 038 руб. 04 коп., с учетом частичного погашения задолженности ответчиком.

Кроме того, вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не доказана недостоверность отчетов оценки стоимости права аренды, выполненных ООО "Экском" и ООО "Инновационные строительные материалы".

При условии корректировки в большую сторону суммы основного долга с ответчика подлежат взысканию неустойка и государственная пошлина. Так, расчет суммы договорной неустойки приведен КУМИ в тексте уточнения к исковому заявлению и сумма пеней составила 62 126 руб. 04 коп. Государственная пошлина с суммы заявленных требований подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 19 963 руб.

В связи с изложенным, решение суда от 14.09.2016 по делу N А38-8254/2015 подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а апелляционная жалоба комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - удовлетворению.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.09.2016 по делу N А38-8254/2015 отменить, апелляционную жалобу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магистр плюс" (ИНН 1215163423, ОГРН 1121215002699) в пользу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" основной долг в сумме 786 038 руб. 04 коп., неустойку в размере 62 126 руб. 04 коп.

В части отмены обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 27.01.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Магистр", решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.09.2016 по делу N А38-8254/2015 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магистр плюс" (ИНН 1215163423, ОГРН 1121215002699) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19 963 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

О.А. Большакова Е.Н. Наумова