Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2017 г. N 14АП-8888/16

Требование: о возложении обязанности зарегистрировать договор, о государственной регистрации договора, о признании заключенным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

г. Вологда

18 января 2017 г.

Дело N А13-6057/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 января 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

при участии от конкурсного управляющего Цветкова Евгения Анатольевича и Тчанникова Ивана Александровича Медведевой Н.П. по доверенностям от 22.08.2016 от 21.09.2016 соответственно, от администрации Кирилловского муниципального района Кузнецовой И.В. по доверенности от 15.06.2016 N 22,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело N А13-6057/2016 по исковому заявлению конкурсного управляющего имуществом индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Подморина Олега Львовича Цветкова Евгения Анатольевича к администрации Кирилловского муниципального района о признании договора аренды земельного участка заключенным и о возложении обязанности по оформлению и регистрации договора аренды,

установил:

конкурсный управляющий имуществом индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Подморина Олега Львовича (место жительства: 160019, город Вологда; ОГРНИП 306353321900027, ИНН 351100029478; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации Кирилловского муниципального района (место нахождения: 161100, Вологодская область, город Кириллов, улица Преображенского, дом 4; ОГРН 1033500790223, ИНН 3511001063, далее - Администрация) о признании договора от 24.06.1998 N 234 аренды земельного участка с кадастровым номером 35:05:0000000:214, площадью 1 459 600 кв. м, расположенного по адресу: Вологодская область, Кирилловский район, с/с Суховерховский, возле дер. Большое Зауломское, заключенным и о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра) обязанности по регистрации договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра (место нахождения: 160001, город Вологда, улица Челюскинцев, дом 3; ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576), акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" (место нахождения: 119034, Москва, Гагаринский переулок, дом 3; ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488; далее - Банк) в лице Вологодского филиала.

Решением суда от 31 августа 2016 года в удовлетворении иска отказано.

Истец с решение суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы сослался на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, принятое решение затрагивает права Тчанникова Ивана Александровича, приобретшего право аренды спорного земельного участка на основании договора уступки от 06.11.2015. Истец не согласен также с выводом суда о несогласованности предмета договора аренды. Отмечает, что характеристика земельного участка приводится в приложениях 1, 2 к договору аренды земельного участка, содержащих план земельного участка и экспликацию земель, предоставленных в аренду. Право аренды земельного участка включено в конкурсную массу Предпринимателя и реализовано Тчанникову И.А. на торгах. Считает, что утрата Подмориным О.Л. статуса индивидуального предпринимателя не влечет прекращения права аренды земельного участка. Данные о том, что Подморин О.Л. является пользователем земельного участка, отражены в постановлении Правительства Вологодской области от 16.08.2005 N 887 "О согласовании Положения о режиме использования земель, включенных в границы национального парка "Русский Север" Вологодской области без изъятия из хозяйственной эксплуатации".

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что при разрешении спора судом первой инстанции допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в непривлечении к участию в деле Тчанникова И.А., являющегося на момент принятия обжалуемого решения на основании договора уступки прав от 06.11.2015 арендатором земельного участка по договору аренды от 24.07.1998 N 234. Апелляционный суд считает, что права и законные интересы указанного лица затрагиваются принятым по результатам рассмотрения дела судебным актом и выводы суда влияют на его права и обязанности по отношению к сторонам спора.

Принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является в силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) безусловным основанием для отмены решения судом апелляционной инстанции и перехода апелляционного суда к рассмотрению дела по правилам, установленным названным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением суда от 07 декабря 2016 года Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению настоящего спора по правилам суда первой инстанции, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Тчанников Иван Александрович (место жительства - г. Вологда).

В апелляционный суд 09.01.2017 от истца поступило уточнение исковых требований, согласно которому конкурсный управляющий просит признать договор от 24.06.1998 N 234 аренды земельного участка с кадастровым номером 35:05:0000000:214, площадью 1 459 600 кв. м, расположенного по адресу: Вологодская область, Кирилловский район, с/с Суховерховский, возле дер. Большое Зауломское, заключенным и возложить на Администрацию обязанность по оформлению всех необходимых для регистрации договора аренды документов и по осуществлению регистрации договора в Управлении Росреестра.

Данное уточнение требований принято апелляционным судом на основании статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель Администрации с доводами истца не согласился по мотивам, изложенным в отзыве на иск и возражениях на апелляционную жалобу.

Представитель Тчанникова И.А. в отзыве на исковое заявление и в судебном заседании поддержал исковые требования конкурсного управляющего, просил их удовлетворить в полном объеме.

Управление Росреестра в отзыве на жалобу просило отказать в удовлетворении требования о возложении на Управление Росреестра обязанности зарегистрировать договор аренды, кроме того ходатайствовало о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Банк о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, своего представителя не направил. Отзыв на исковое заявление от Банка в суд не поступал.

Судебное заседание состоялось без участия представителей Управления Росреестра, Банка в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей сторон и Тчанникова И.А., исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы самоуправления Кирилловского района Вологодской области от 15 июня 1998 года Администрацией (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 24.06.1998 N 234, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельные участки общей площадью 145,9 га для сельскохозяйственного производства. План земель, переданных в аренду, приводится в приложении 1 к договору аренды.

Согласно экспликации земель, предоставленных Предпринимателю на праве аренды, содержащейся в приложении 2 к договору, Арендатору передано 86,13 га сельскохозяйственных угодий, в том числе 29,28 га пашни, 8,83 га сенокосов, 48,02 га пастбищ, а также 56,70 га лесов и кустарников и 3,13 га других земель.

В соответствии с пунктом 1.2 договора он заключен на 25 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Кирилловского района.

На странице 5 договора содержатся сведения о регистрации договора 24.06.1998 в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Кирилловского района.

Размер и порядок внесения арендной платы определены в разделе 2 договора. При этом пунктом 2.4 договора предусмотрено освобождение Арендатора от внесения арендной платы за нарушенные (требующие рекультивации) земли, переданные в аренду для сельскохозяйственных целей, на первые 10 лет.

В деле также усматривается, что земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 35:05:0000000:214. При постановке на кадастровый учет границы земельного участка в предусмотренном порядке не были установлены.

Межевание земельного участка с целью уточнения местоположения его границы и площади проведено в июне 2016 года.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) договор аренды не зарегистрирован.

Судом также установлено, что определением Арбитражного суда Вологодской области от 16 апреля 2014 года по делу N А13-2963/2014 возбуждено производство по заявлению о несостоятельности (банкротстве) Предпринимателя. Решением суда от 30 сентября 2014 года Предприниматель признан несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство. Определением суда от 30 сентября 2014 года конкурсным управляющим должника утвержден Цветков Е.А.

В ходе процедуры конкурсного производства конкурсным управляющим проведены торги по продаже имущества должника, в том числе права аренды земельного участка площадью 1 459 600 кв. м. Согласно протоколу результатов открытых торгов от 02.11.2015 торги признаны несостоявшимися ввиду того, что к участию в торгах допущен лишь один участник - Тчанников И.А.

Конкурсным управляющим Предпринимателя и Тчанниковым И.А., являющимся единственным участником торгов, заключен договор уступки от 06.11.2015, по которому права и обязанности Арендатора земельного участка по договору аренды от 24.06.1998 N 234 переданы Тчанникову И.А.

Тчанников И.А. 09.11.2015 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды N 234.

Уведомлениями от 19.11.2015, от 21.12.2015 Управление Росреестра сообщило Тчанникову И.А. о приостановлении государственной регистрации договора уступки.

Впоследствии в государственной регистрации договора уступки Тчанникову И.А. отказано в сообщении от 01.04.2016 со ссылкой в том числе на то, что в ЕГРП отсутствуют записи о государственной регистрации договора аренды от 24.06.1998 N 234, и то, что на государственную регистрацию заявителем представлена лишь копия договора аренды от 24.06.1998 N 234.

В деле также видно, что конкурсный управляющий Предпринимателя 23.12.2015 обращался в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 24.06.1998 N 234. Согласно сообщению регистрационного органа от 15.02.2016 в государственной регистрации договора отказано ввиду непредставления заявителем подлинного договора аренды земельного участка от 24.06.1998 N 234. Кроме того, в сообщении указывается на то, что договор не содержит данных, позволяющих однозначно определить предмет аренды, а именно отсутствуют сведения о кадастровом (условном) номере земельного участка, о его категории, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства.

Конкурсный управляющий Предпринимателя, указывая на соблюдение сторонами письменной формы сделки и фактическое использование Предпринимателем земельного участка, обратился в суд с иском о признании договора аренды заключенным и возложении на Администрацию обязанности по оформлению необходимых документов и регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу абзаца первого статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 названного Кодекса предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указывается, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества (в том числе земельных участков) предусматривалась также статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), действовавшей до 01.01.2017.

В пункте 1 статьи 33 Закона N 122-ФЗ закреплено, что он вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению ЕГРП и выдаче информации о зарегистрированных правах. По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие (пункт 6 указанной статьи Закона N 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. При этом государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона, является юридически действительной.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и статьей 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

В отношении земельных участков такой порядок устанавливался Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". Согласно пункту 2 данного Указа организация ведения государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость была возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

На основании пункта 16 Положения о порядке ведения государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1992 N 622, регистрация данных об объектах и субъектах собственности, владения, пользования и аренды земли, целевом назначении земельных участков и режиме их использования осуществлялась районным (городским) комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам.

Таким образом, с момента вступления Закона N 122-ФЗ в силу и до создания системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество такая государственная регистрация проводилась органами, на которые она была возложена.

Из представленной в материалы дела истцом копии договора аренды следует, что он составлен по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 N 177. В приложении 1 к договору (план земель, предоставленных в аренду) схематично на карте отображены границы земельного участка. Характеристика земель, переданных в аренду, содержится в приложении 2 к договору. На последней странице договора указывается о его регистрации 14.06.1998 в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Кирилловского района.

Вместе с тем согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав определены в статье 12 ГК РФ, к их числу относится признание права, а также иные способы, предусмотренные законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В рассматриваемом случае апелляционный суд считает, что избранный истцом способ защиты прав не может быть признан надлежащим. При этом судебная коллегия учитывает, что по договору уступки от 06.11.2015 права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка от 24.06.1998 N 234 переданы Предпринимателем Тчанникову И.А. Данный договор уступки не оспорен, недействительным не признан. Тчанниковым И.А. в судебном порядке требований о признании договора аренды заключенным не заявлено. В чем состоит нарушение права истца со стороны ответчика и каким образом констатация судом факта заключенности договора аренды приведет к восстановлению каких-либо нарушенных имущественных прав Предпринимателя, конкурсным управляющим не доказано.

Из отзыва ответчика и пояснений представителя Администрации в судебном заседании не следует, что Администрация оспаривает факт подписания договора аренды. Имеющиеся в распоряжении конкурсного управляющего и Администрации копии договора аренды земельного участка от 24.06.1998 N 234 идентичны.

В материалах дела видно, что поводом для обращения истца в суд с настоящим иском послужили отказы Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 24.06.1998 N 234 и договора уступки прав от 06.11.2015.

Между тем данные отказы в предусмотренном действующим законодательством порядке Предпринимателем, Тчанниковым И.А. не оспорены.

В свете изложенного, исходя установленных судом фактических обстоятельств дела и с учетом приведенных норм права, апелляционный суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований конкурсного управляющего Предпринимателя о признании договора аренды земельного участка от 24.06.1998 N 234 заключенным.

Требование истца о возложении на Администрацию обязанности по оформлению необходимых для регистрации договора аренды документов и по осуществлению регистрации договора в Управлении Росреестра также не подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.01.2017, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды. Обязательного обращения всех сторон данной сделки для ее регистрации Законом не установлено. Таким образом, правовые основания для возложения на ответчика обязанности по осуществлению регистрации договора аренды в ЕГРП отсутствуют.

Ввиду допущенного судом нарушения норм процессуального права, являющегося в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, обжалуемое решение суда подлежит отмене.

В связи с отказом в удовлетворении иска судебные расходы по настоящему спору, в том числе связанные с рассмотрением дела апелляционным судом, по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 августа 2016 года по делу N А13-6057/2016 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина