Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2017 г. N 15АП-16976/16

Требование: о взыскании долга и пени

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

город Ростов-на-Дону

02 марта 2017 г.

дело N А53-8224/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,

от истца - Кротова Марина Ивановна по доверенности от 08.07.2016,

от ответчика - Пронина Ирина Ивановна по доверенности от 15.04.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАРКЕТ"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2016 по делу N А53-8224/2016, принятое в составе судьи Рябухи С.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сальская водоснабжающая компания" (ИНН 6153034520/ ОГРН 1146186000509),

к обществу с ограниченной ответственностью "Маркет" (ИНН 6153017644/ ИНН 1026102516857),

о взыскании задолженности

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сальская водоснабжающая компания" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Маркет" о взыскании 35524 руб. 48 коп. задолженности по оплате услуг по управлению, техническому содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого дома за период с июля 2015 по декабрь 2015 и 3907 руб. 69 коп. пени, рассчитанных по правилам ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из ставки 11% годовых.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2016 с ООО "МАРКЕТ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сальская водоснабжающая компания" взыскано 35524,48 руб. задолженности. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что здание ответчика не является пристроенной частью многоквартирного дома исходя из того, что спорные здания магазина и многоквартирного жилого дома имеют единые общедомовые сети (водоснабжения, водоотведения, отопления). В части неустойки в удовлетворении требований истца отказано в связи с отсутствием расчета.

ООО "МАРКЕТ" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что принадлежащее ответчику нежилое помещение представляет самостоятельное здание и не является пристроенной частью многоквартирного жилого дома, что подтверждается следующими обстоятельствами и представленными в дело доказательствами. Из технического паспорта здания магазина, технического плана здания, кадастровой выписки следует, что здание магазина является отдельным объектом кадастрового учета. Ответчик не является плательщиком взносов на капитальный ремонт здания магазина, что следует из письма НО "Ростовский областной фонд содействия капитальному ремонту" N 11301 от 11.12.2015, т.е. капитальный ремонт здания магазина должен производиться за счет средств ответчика, а не собственников помещений многоквартирного дома. Земельный участок на котором расположено здание магазина в 2000 году был предоставлен ООО "Маркет" в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления главы администрации г.Сальска и Сальского района Ростовской области N 1576 от 13.12.2000. Вид разрешенного использования земельного участка в 2007 г. был изменен на "размещение объектов торговли" постановлением главы администрации Сальского городского поселения N 1701 от 12.12.2007. С 2011 года ООО "Маркет" является собственником земельного участка, что подтверждается договором купли-продажи от 28.12.2011. Являясь собственником здания магазина и земельного участка истец не имел намерения передавать их в управление истцу. Судом не применены нормы права, подлежащие применению. Жилищным кодексом РФ понятие многоквартирного дома не определено, однако, в соответствии с п.6 Положения "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. В п. 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденного приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, установлено, что признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. Из материалов дела следует, что одна из стен одноэтажного здания магазина соприкасается с многоквартирным домом лишь частично, сообщения (входа, прохода) между зданиями не имеется; здание магазина имеет выход на собственный земельный участок; многоквартирный дом имеет подвал, а здание магазина не имеет подвала, т.е. фундамент у зданий разный; одноэтажный магазин имеет самостоятельную крышу. Отопление, электроснабжение и газоснабжение магазина осуществляется автономно, что подтверждается договорами и актом осмотра от 11.02.2015 проведенного ООО "Технокон". Здание магазина и многоквартирный дом имеют в настоящее время только общую систему водоснабжения и водоотведения, что технически не является единственным способом подключения здания магазина к водопроводной и канализационной сети г.Сальска.

ООО "Сальская водоснабжающая компания" в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Истец указал, что факт пользования ответчиком местами общего пользования многоквартирного дома подтверждается ответом АО "Водоканал" от 08.08.2016. Из технического паспорта от 13.06.2007 следует, что нежилое помещение, принадлежащее истцу, расположено на земельном участке многоквартирного жилого дома, входящего в общедолевую собственность, спроектировано и возведено как единое здание.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из представленных в электронном виде при рассмотрении дела в суде первой инстанции документов следует, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г.Сальск, ул.Невского, д.1а избран способ управления - товарищество собственников жилья (протокол N 1 от 22.07.2014).

Из протокола N 9 от 18.06.2015 общего собрания членов ТСЖ "Невского 1а" следует, что собственники помещений общей площадью 2568,4 кв.м. (87,9% площади жилых и нежилых помещений МКД) для ведения хозяйственной деятельности ТСЖ приняли решение об избрании управляющей организации ООО "СВК", с которой решено заключить договор на управление, содержание и текущий ремонт сроком на 1 год с 01.07.2015, а также утвержден тариф на техническое обслуживание, текущий ремонт и содержание общего имущества МКД в размере 15,11 руб/кв.м. с 01.07.2015.

На основании указанного решения между ООО "СВК" (управляющая организация) и ТСЖ "Невского 1А" заключен договор N 6 от 30.06.2015 управления многоквартирным домом по адресу: г,Сальск, ул.Невского 1А.

В соответствии с условиями договора (п.п.2.1-2.4) управляющая организация по заданию товарищества в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги по управлению и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества МКД в соответствии с приложением N 2 к договору. Управляющая организация, действуя от своего имени и за счет товарищества, обязуется предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений МКД, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Состав и техническое состояние общего имущества МКД, которым осуществляется управление, указано в приложении N 1 к договору. Согласно пунктам 3.2.3, 3.2.6 управляющая организация в порядке, установленном действующим законодательством, в т.ч. в судебном, вправе взыскивать с собственников имеющих задолженность по оплате услуг по договору сумму долга, пени, убытков, нанесенных несвоевременной и (или) неполной оплатой. Цена договора определяется: стоимостью услуг и работ по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества; стоимостью коммунальных услуг, рассчитываемой в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; стоимостью дополнительных работ и услуг по заявке товарищества. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем на основании платежных документов (счетов-квитанций), предоставляемых управляющей организацией (либо иным лицом по ее поручению). В соответствии с п. 5.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора стоны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и договором. Договор заключен на один год и вступает в силу с 01 июля 2015 г. (п.8.1 договора).

Согласно приложению N 1 площадь многоквартирного дома 1981 года постройки составляет 4103,7 кв.м., в т.ч. жилых помещений - 3601,2 кв.м., нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества МКД - 250,6 кв.м., помещения общего пользования - 491,3 кв.м., площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД - 2527,0 кв.м.

Общество с ограниченной ответственностью "Маркет" является собственником нежилого помещения площадью 250,6 кв.м. на основании договора купли-продажи от 02.10.2000 г. N 18, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г.Сальска.

Постановлением главы администрации г.Сальска и Сальского района от 13.12.2000 N 1576 ООО "Маркет" предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 494 кв.м. Постановлением главы администрации Сальского городского поселения от 12.12.2007 N 1701 установлен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:57:01 08 32:0003, площадью 494 кв.м., расположенного по адресу: г.Сальск, ул.Невского 1А - для размещения объекта торговли. Постановлениями администрации Сальского района от 22.12.2011 N1682, от 22.12.2011 N1683 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО "Маркет" земельным участком с кадастровым номером 61:57:01 08 32:0003, указанный земельный участок предоставлен ответчику в собственность за плату. Между муниципальным образованием "Сальский район" и ООО "Маркет" 28.11.2011 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:57:01 08 32:0003, площадью 494 кв.м., расположенного по адресу: г.Сальск, ул.Невского 1А, с разрешенным использованием для размещения объекта торговли. Согласно п.1.2 договора на земельном участке имеется объект недвижимого имущества - магазин общей площадью 250,6 кв.м. литер А1.

Указанные постановления и договоры собственниками МКД не оспорены, недействительными не признаны.

Полагая, что поскольку многоквартирный жилой дом и нежилое помещение, принадлежащее ответчику, спроектированы и возведены как единый объект, ответчик обязан нести расходы на содержание общего имущества МКД, истец обратился иском о взыскании задолженности за период с июля 2015 по декабрь 2015 в сумме 35524 руб. 48 коп.

Статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Действующим законодательством не установлено различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения, тем самым на собственников возлагаются равные права и обязанности.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники несут бремя содержания принадлежащего им имущества.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу а также в издержках по его содержанию и сохранению. Статьей 39 Жилищного кодекса РФ также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений. В силу п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Между сторонами возник спор относительно того, является ли пристроенное нежилое здание магазина самостоятельным обособленным объектом либо частью многоквартирного жилого дома.

Из представленных в дело технических паспортов на МКД по состоянию на 1981 г. и 2007 г. следует, что принадлежащее ответчику на праве собственности здание магазина (литер А1) пристроено к многоквартирному жилому дому (литер А) расположенному по адресу: г. Сальск, ул.Невского 1а и имеет подключенные к МКД водопроводные и канализационные сети, что подтверждается актом осмотра нежилого помещения от 11.02.2015, составленного ООО "Технокон" (предыдущей управляющей организацией). Этим же актом осмотра установлено, что электроэнергия, потребляемая объектом ответчика не учитывается общедомовым прибором учета электроэнергии.

ООО "Маркет" заключены договор энергоснабжения N 233 от 02.08.2010 с ООО "Донэнергосбыт", договор на предоставление услуг по транспортировке природного газа от 18.11.2011 с ОАО "Ростовоблгаз", договор поставки газа N 43-3-4811/05 с ООО "Ростовская региональная компания по реализации газа".

В результате проведенного экспертом Бюро экспертиз ООО "Открытый мир" обследования спорного нежилого помещения (заключение N 79/16 от 01-05.12.2016) установлено, что здание магазина отстоит от здания МКД на длину возведенных простенков между зданиями, т.е. на 1,8-м., простенки не имеют фундамента. Щель между возведенным простенком примыкающим к магазину с одной стороны и стеной МКД шириной более 1 см. доказывает отсутствие связи между стенами и фундаментами обоих зданий. МКД и прилегающее к нему здание магазина имеют свои, не связанные друг с другом капитальные несущие строительные конструкции, а именно: фундамент, стены, кровлю. Между зданиями нет сообщения, отсутствуют проемы, проходы, разные архитектурные решения, разный материал, что свидетельствует о неодновременности возведения зданий. Объект ответчика имеет свои автономные стационарные инженерные коммуникации, а именно систему газо и электроснабжения. Водопотребление и водоотведение производится посредством использования инженерных коммуникаций МКД. Земельные участки МКД и ООО "Маркет" имеют разные кадастровые номера: 61:57:0010832:3 площадью 494 кв.м. и 61:57:0010832:15 площадью 2527 кв.м. Указанный в плане технических паспортов земельный участок площадью 4741,68 кв.м. не может являться общедомовой собственностью, поскольку зарегистрированная площадь земельного участка МКД составляет 2527 кв.м., которая не включает в себя земельный участок ответчика.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, ст. 1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроем России от 04.08.1998 N 37, единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание. Домовладение - жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Согласно Указаниям по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений", утвержденных приказом Федеральной службы государственной статистики от 01.11.2008 N 274 (в редакции действовавшей в спорный период), требований классификации объекта по "Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ), наружные пристройки к существующим объектам учитываются как отдельные здания, если такие пристройки носят иной функциональный характер, чем объект (здание) в целом. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными зданиями и учитываются соответственно.

Суд приходит к выводу о том, что ответчиком не используются места общего пользования многоквартирного дома, так как материалами дела подтверждено, что спорное здание имеет собственные несущие ограждающие стены, крышу, подвал, отдельный обособленный вход.

Кроме водопроводно-канализационной сети, иное механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое оборудование, связанное с сетями многоквартирного дома в помещениях пристроя не имеется.

Учитывая положения ст.ст. 539, 545, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации и Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 N 167 (далее - Правила N 167), предусматривающих возможность субабонентских отношений, сам по себе факт наличия опосредованного подключения систем водоснабжения общества к сетям многоквартирного не является бесспорным доказательством наличия у спорных объектов недвижимости признаков единого объекта недвижимости.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходи к выводу о том, что принадлежащее ответчику одноэтажное нежилое здание, пристроенное к 5-этажному многоквартирному жилому дому, имеет свой не связанный с МКД фундамент, несущие стену и крышу, ему присвоена отличная от дома литера "А1"; пристрой не имеет общих с многоквартирным домом помещений, здания имеют отдельные выходы на земельный участок; для эксплуатации МКД и спорного нежилого помещения сформированы и поставлены на кадастровый учет самостоятельные земельные участки, имеющие различное разрешенное использование; над кровлей здания ответчика отсутствуют какие-либо помещения примыкающего к нему многоквартирного дома; местами общего пользования многоквартирного дома для доступа в помещение пристроя и его обслуживания ответчик не пользуется, спорный пристрой имеет свои отдельные точки подключения сетей тепло, газо и электроснабжения, разводка сетей внутри здания не входит в систему внутридомовых сетей жилого дома, в отношении спорного нежилого помещения ответчиком заключены самостоятельные договоры с поставщиками коммунальных ресурсов.

Указанные обстоятельства в совокупности подтверждают доводы ответчика о том, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Сальск, ул.Невского 1а, литер А1, является пристроенным самостоятельным, обособленным объектом, а не частью многоквартирного дома, обслуживание которого в спорный период осуществлял истец.

Исходя из изложенного, правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома и удовлетворения заявленных истцом требований, не имеется.

Судебные расходы относятся на стороны по правилам ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2016 по делу N А53-8224/2016 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сальская водоснабжающая компания" (ИНН 6153034520/ ОГРН 1146186000509) в пользу обществу с ограниченной ответственностью "Маркет" (ИНН 6153017644/ ИНН 1026102516857) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов