Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2017 г. N 12АП-14051/16

Требование: о понуждении заключить договор купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Саратов

07 февраля 2017 г.

Дело N А57-13979/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,

судей Волковой Т.В., Жаткиной С.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахоновой Д.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 ноября 2016 года по делу N А57-13979/2016 (судья Ванина И.Н.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "КЛИН-2002", с. Таловка, Калининский район, Саратовская область

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, город Саратов,

третьи лица: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, г. Москва,

Администрация Калининского муниципального района Саратовской области г. Калининск,

о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "КЛИН-2002" с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: 64:15:260102:4; 64:15:260103:19; 64:15:260104:47; 64:15:260104:48; 64:15:260104:49; 64:15:260104:50; 64:15:260105:19; 64:15:260105:20; 64:15:260105:21; 64:15:260105:22; 64:15:260101:75.

Решением суда от 01.11.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме, что послужило основанием для обращения в суд с апелляционной жалобой.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 01.06.2016 основным видом деятельности ООО "КЛИН-2002" является выращивание зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области от 30.07.2007 N 640-р по договору аренды ТУФАУФИ (арендодатель) предоставил ОАО "Казачкинское" (арендатор) в аренду на 49 лет земельные участки в составе единого землепользования из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:15:000000:0097, общей площадью 99 726 145,59 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира: Саратовская область, Калининский район, Казачкинское муниципальное образование, совхоз "Казачкинский", с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства. Земельные участки переданы по акту приема-передачи.

Договор аренды от 30.07.2007 N 788 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Общество с ограниченной ответственностью "КЛИН-2002" на основании соглашения от 01.10.2008 года о переводе прав и обязанностей по договору аренды N 788 от 30.07.2007 года в части некоторых земельных участков, является арендатором следующих земельных участков с кадастровыми номерами: 64:15:260102:4 общей площадью 111892,58 кв.м., 64:15:260103:19 общей площадью 306018,85 кв.м., 64:15:260104:47 общей площадью 2968191,66 кв.м., 64:15:260104:48 общей площадью 499998,19 кв.м., 64:15:260104:49 общей площадью 546865,98 кв.м., 64:15:260104:50 общей площадью 29265602,36 кв.м., 64:15:260105:19 общей площадью 1210053,11 кв.м., 64:15:260105:20 общей площадью 10313133,41 кв.м., 64:15:260105:21 общей площадью 22749566,95 кв.м., 64:15:260105:22 общей площадью 1250005,44 кв.м., 64:15:260101:75 общей площадью 16951483,02 кв.м., расположенных по адресу: Саратовская область, Калининский район, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производств. Земельные участки переданы по акту приема-передачи.

Указанное соглашение от 01.08.2008 прошло государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

25 февраля 2015 года истец обратился в ТУ Росимущества в Саратовской области с заявлением на основании п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о выкупе вышеуказанных земельных участков по цене, определяемой п. 1 ст. 5.1 Закона Саратовской области от 21.05.2004 года N 23-ЗСО "О земле".

Одновременно с указанным заявлением истцом в адрес ответчика направлен проект договора купли-продажи земельных участков (копия заявления и проект договора прилагается к настоящему заявлению).

Кроме того, 02 марта 2015 года, истом были дополнительно представлены в адрес ответчика документы, подтверждающие исключительное право истца на приватизацию указанных земельных участков.

Также с данным заявлением в адрес ответчика были направлены подлинные экземпляры кадастровых паспортов Земельных участков.

Тем самым истец принял все меры для упрощения и ускорения процедуры предоставления земельных участков ответчиком в собственность истца.

Поскольку до настоящего момента ответчиком, для которого заключение договора обязательно в силу закона, с ООО "КЛИН-2002" договор купли-продажи спорных земельных участков так и не был заключен, истец обратился в суд с требованиями в порядке искового производства о понуждении Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области к заключению договора.

Оценивая заявленные требования суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 1 Закона N 101 -ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения с заявлением о выкупе и на момент принятия оспариваемого отказа) земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Таким образом, у гражданина или юридического лица возникает право на приобретение в собственность арендуемого им участка из земель сельскохозяйственного назначения при наличии в совокупности двух условий: с момента заключения договора аренды прошло не менее трех лет, земельный участок использовался надлежащим образом в соответствии с его целевым назначением.

Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).

В материалах дела содержатся сведения, подтверждающие использование истцом в период действия договора аренды земельных участков по целевому назначению, в подтверждение чего представлен: акт об итогах сева под урожай за 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 г.г. с указанием площади обрабатываемого земельного участка, справка отдела сельского хозяйства и продовольствия Администрации Калининского муниципального района от 11.10.2016 N 9, в которой сообщается валовый сбор и урожайность по сельскохозяйственным культурам ООО "КЛИН-2002" за 2011 -2015 г.г., справкой Администрации Калининского муниципального района от 22.07.2016 об использовании ООО "КЛИН-2002" земельных участков по назначению, свидетельства, почетные грамоты и благодарственные письма за 2012-2015 г.г., врученные главой администрации Калининского муниципального района ООО "КЛИН-2002" за большой вклад в развитие сельского хозяйства района.

Кроме того, данные обстоятельства подтверждаются представленным в материалы дела Администрацией Калининского муниципального района отзыве на иск, а также справкой Администрации Калининского муниципального района Саратовской области от 27.01.2017, согласно которой земельные участки с кадастровыми номерами: 64:15:260102:4 общей площадью 111892,58 кв.м., 64:15:260103:19 общей площадью 306018,85 кв.м., 64:15:260104:47 общей площадью 2968191,66 кв.м., 64:15:260104:48 общей площадью 499998,19 кв.м., 64:15:260104:49 общей площадью 546865,98 кв.м., 64:15:260104:50 общей площадью 29265602,36 кв.м., 64:15:260105:19 общей площадью 1210053,11 кв.м., 64:15:260105:20 общей площадью 10313133,41 кв.м., 64:15:260105:21 общей площадью 22749566,95 кв.м., 64:15:260105:22 общей площадью 1250005,44 кв.м., 64:15:260101:75 общей площадью 16951483,02 кв.м. непрерывно используются ООО "КЛИН-2002" надлежащим образом для выращивания сельскохозяйственных культур с 2008 года.

Таким образом, как правомерно указал суд первой инстанции, с момента заключения и передачи ООО "КЛИН-2002" прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков N 788 от 30.07.2007 года прошло более шести лет, ООО "КЛИН-2002" использовало и использует данные земельные участки надлежащим образом, по назначению - для сельскохозяйственного производства, в связи с чем у истца возникло право на приобретение в собственность арендуемого им участка из земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящем случае ответчик выступает стороной (арендодателем) заключенного договора аренды земли сельскохозяйственного назначения.

При этом пункт 4.1.2 договора аренды предполагают расторжение договора и изъятие земельного участка в случае его нецелевого использования арендатором.

Однако, в течение всего срока аренды арендодателем не было предъявлено претензий к арендатору по нарушению условий договора аренды, в том числе по нецелевому использованию земельного участка.

В силу изложенного отсутствие утвержденного в установленном законом порядке перечня документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, не являлось препятствием для реализации ответчиком своих прав как стороны договора аренды и исполнения обязанности по контролю за использованием вверенного имущества путем проведения осмотров арендуемой сельскохозяйственной земли и подготовки по результатам осмотров соответствующих актов на предмет соблюдения арендатором требований закона и назначения земельного участка.

Доказательства ненадлежащего использования Обществом арендуемых земель ответчиком в материалы дела не представлены.

При этом представленные истцом доказательства свидетельствуют об обратном.

В пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Введенный в Закон N 101-ФЗ механизм защиты арендаторов, отвечающих установленным требованиям, направлен на создание условий для устойчивого землепользования и предполагает формирование группы таких собственников, которые ранее уже зарекомендовали себя в качестве исправных арендаторов. Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (пункт 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ).

Суд установил, что Общество отвечает критериям, установленным положениями пункта 4 статьи 10 Закона N 101 -ФЗ, во время владения данными земельными участками арендатор использовал их надлежащим образом и по назначению, для сельскохозяйственного производства.

При таких обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, у ответчика имеется обязанность по заключению с ООО "КЛИН-2002" договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При регулировании условий договора, подлежит применению закон, действовавший, по состоянию на 25.02.2015 года.

Обращение ООО "КЛИН-2002" с заявлением о выкупе спорного земельного участка, является выраженной волей истца, на реализацию его права на выкуп земельного участка.

При этом, действовавший в то время закон предоставлял истцу право на выкуп указанного земельного участка по льготной цене, и в установленном законом порядке истец выразил волю на реализацию данного права.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, общим (основным) принципом действия закона во времени является распространение его на отношения, возникшие после его введения в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на отношения, которые возникли до введения соответствующих норм в действие, т.е. придать закону обратную силу (определения от 21 июня 2011 года N 778-О-О, от 29 мая 2014 года N 1082-О и др.).

Применяя указанные разъяснения Конституционного суда к длящимся отношениям участников гражданского оборота и органов государственной власти и местного самоуправления суды исходят из того, что применимым законом к данным отношениям, является тот, который действовал на момент возникновения правоотношения, то есть на момент первоначального обращения заявителя в государственный или муниципальный орган.

К заявлению ООО "КЛИН-2002" о выкупе земельных участков, был приложен проект договора, содержащий в себе все существенные условия будущего договора купли-продажи, и условие о цене.

При таких обстоятельствах, данное заявление имело все признаки оферты.

Суды, применяя нормы о заключении договора, однозначно исходят из того, что условия договора определяются редакцией закона, действовавшей на момент направления оферты (подачи заявления) (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.08.2009 N Ф03-3763/2009 по делу N А51-12659/2008, Постановление ФАС Поволжского округа от 03.04.2014 по делу N А65-12590/2013).

Таким образом, к спорным правоотношениям применимы нормы закона, в редакции, действующей на момент подачи истцом заявления от 25.02.2015 года, согласно которой:

В соответствии п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции от 28.12.2013 N 446-ФЗ, действовавшей на момент подачи заявления о выкупе используемого земельного участка) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Статьей 5.1 Закона Саратовской области от 21.05.2004 года N 23-ЗСО "О земле" (в редакции от 30.09.2014 N 121 -ЗСО) установлено, что цена земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, приобретаемого в собственность в порядке, определяемом пунктом 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", устанавливается в размере десяти процентов кадастровой стоимости этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Ответчик не представил в материалы дела доказательств принятия мотивированного решения по заявлению ООО "КЛИН-2002", а обосновывает свое уклонение от заключения договора отсутствием указаний со стороны Федерального агентства по управлению государственным имуществом. Аналогичный довод нашел свое отражение и в апелляционной жалобе.

Между тем, как правомерно указал суд первой инстанции, приведенные доводы не основаны на действующем законодательстве, ответчик является уполномоченным органом по рассмотрению заявления о выкупе земельного участка.

Поскольку до настоящего момента ответчиком не принято решение по заявлению истца, договор купли-продажи спорных земельных участков не заключен, в то время, как заключение договора для Территориального управления по управлению государственным имуществом в Саратовской области обязательно в силу закона, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об обоснованности требований истца, и, как следствие, удовлетворения последних.

С учетом изложенного при совокупности указанных выше обстоятельств суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 ноября 2016 года по делу N А57-13979/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

Т.В. Волкова С.А. Жаткина