Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2017 г. N 19АП-606/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 29 июня 2017 г. N Ф10-2337/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Воронеж

03 марта 2017 г.

Дело N А14-13841/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2017 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Ушаковой И.В.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой Е.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "БРГ Инвест": Завьяловой Н.В., представителя по доверенности от 15.11.2016;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2016 по делу N А14-13841/2016 (судья Сидорова О.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "БРГ Инвест" (ОГРН 1023601554536, ИНН 3666094046) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220, ИНН 3664099440) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "БРГ Инвест" (ООО "БРГ Инвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ТУ Росимущества в Воронежской области, ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 13.04.2016 N 9-з, в части установления выкупной стоимости земельного участка равной 220 247 руб.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2016 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ТУ Росимущества в Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ТУ Росимущества в Воронежской области не явился.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ООО "БРГ Инвест" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 21.05.2001 между ОАО "Электросигнал" (продавцом) и ООО "НК-Инвест" (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения: одноэтажного нежилого здания склада спецоборудования общей площадью 1 519,6 кв.м, литер К, К1, К2, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Электросигнальная, 1.

Переданное покупателю помещение располагалось на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве бессрочного пользования, что подтверждается свидетельством от 13.10.1992 N ВВО-34 00111.

Право собственности "НК-Инвест" на спорный объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.06.2001.

По договору купли-продажи от 15.06.2004 нежилое здание литер К, К1, К2, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Электросигнальная, 1 продано ООО "Инвестгрупп".

По договору купли-продажи от 27.06.2007 нежилое здание литер К, К1, К2 продано обществу с ограниченной ответственностью "БРГ Инвест".

В соответствии с актом N 1541 от 31.10.2007 земельному участку с объектами недвижимости литер К, К1, К2 по ранее существующему адресу ул. Электросигнальная, 1 присвоен почтовый адрес: г. Воронеж, Коминтерновский район, проспект Труда, 48б.

Право собственности истца на нежилое двухэтажное здание общей площадью 1 204,4 кв.м, литре К, К1, расположенное по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, 48б, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АГ N 520272.

05.08.2010 между ООО "Инвестгрупп" и ООО "БРГ Инвест" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка площадью 3 061 кв.м, кадастровый номер 36:34:0209016:0017.

28.04.2015 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0209016:17 общей площадью 3 061 кв.м, на которым расположен объект недвижимого имущества в собственность.

15.04.2016 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 13.04.2016 N 9-з.

Согласно пункту 2.1 проекта договора стоимость участка составляет 8 809 894 руб. 71 коп.

Не согласившись с размером выкупной стоимости участка, истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил определить стоимость участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости - 220 247 руб. 36 коп. Ответчик протокол разногласий к договору не подписал.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя иск, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Истец передал ответчику подписанный проект договора с протоколом разногласий, предложив иную редакцию пункта договора относительно цены выкупаемого имущества, однако протокол разногласий ответчиком подписан не был.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления), продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений установлен статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Закон N 137-ФЗ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 9), определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Как следует из пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Таким образом, такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, необходимо установить факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды до 1 июля 2012 года.

Как следует из материалов дела, нежилое здание общей площадью 1 519,6 кв.м, литер К, К1, К2, располагалось на земельном участке, принадлежащем ОАО "Электросигнал" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, при приобретении объектов недвижимого имущества истец обязан был оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи земельного участка, что соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

ООО "НК-Инвест", предыдущий собственник нежилого здания, обратилось в Администрацию города Воронежа с заявлением о предоставлении земельного участка, занимаемого зданием, в аренду.

24.01.2002 уполномоченным органом принято постановление N 122 "О предоставлении ООО "НК-Инвест" земельного участка, фактически занимаемого складом спецоборудования и разрешении реконструкции складского корпуса под административный офис с торговым помещением по проспекту Труда, 48б". Названным постановлением у ОАО "Электросигнал" изъят земельный участок площадью 0,3061га и предоставлен в аренду ООО "НК-Инвест".

Довод ответчика о том, что постановлением Администрации города Воронежа от 24.01.2012 N 122 было прекращено право бессрочного пользования предыдущего пользователя на земельный участок площадью 0,3061 га в связи с его изъятием и оно не могло быть переоформлено на право аренды, несостоятелен.

С момента государственной регистрации права собственности ООО "НК-Инвест" на нежилое здание (01.06.2001) к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка, следовательно, оно не могло быть прекращено по заявлению ОАО "Электросигнал".

Постановление Администрации города Воронежа от 24.01.2012 N 122 свидетельствует о предоставлении обществу земельного участка в аренду именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В этой связи вывод суда области о том, что земельный участок предыдущему собственнику здания был предоставлен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, обоснован.

Таким образом, определение размера выкупной стоимости земельного участка по льготной цене в размере 220 247 руб. 36 коп. соответствует действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и иную оценку доказательств по делу, не указывают на неправильность выводов суда первой инстанции и не являются основанием к отмене решения.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2016 по делу N А14-13841/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

И.В.Ушакова А.И. Поротиков