Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2017 г. N 01АП-99/17

г. Владимир

28 февраля 2017 г.

Дело N А79-6123/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2017 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новая телефонная компания" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.11.2016 по делу N А79-6123/2016, принятое судьей Васильевым Е.В.,

по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики к обществу с ограниченной ответственностью "Новая телефонная компания"

о расторжении договора и обязании возвратить земельные участки,

и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новая телефонная компания" к администрации города Чебоксары Чувашской Республики

об обязании принять решение о продлении срока аренды земельных участков, подготовить проект договора аренды с предложением о заключении договора аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Групп", Александрова Юлия Евграфовна, Егоров Руслан Владиславович, Филиппов Константин Викторович, Филиппов Максим Викторович, Смирнова Ирина Викторовна, Загороднев Василий Анатольевич, Горшков Павла Федорович, Фадеева Ираида Петровна, ООО "Архитектурно-конструкторское бюро "Полиспроект", Измайлова Алевтина Мисайловна, АО "Чебоксарский речной порт", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике

при участии представителей: от истца - Николаева Д.О. по доверенности N 29/01-6698 от 26.12.2016 (сроком действия до 31.12.2017); от иных лиц - не явились, извещены.

установил.

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новая телефонная компания" о расторжении договора аренды земельных участков от 21.03.2014 N 35/5846-Л, а также обязании ответчика в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу возвратить истцу земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020406:100 и 21:01:020406:102 по акту приема-передачи (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования основаны на статьях 309, 314, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельных участков от 21.03.2014 N 35/5846-Л в части внесения арендной платы.

Определением от 01.08.2016 суд принял к рассмотрению встречное исковое заявление ООО "Новая телефонная компания" об обязании администрации г.Чебоксары в 10-дневный срок с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о продлении ООО "Новая телефонная компания" срока аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020406:100 и 21:01:020406:102 для завершения строительства административно-торгового комплекса на три года, подготовить проект договора аренды указанных земельных участков для завершения строительства административно-торгового комплекса с предложением о заключении договора аренды.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что в период действия договора аренды ООО "НТК" предпринимало меры к освоению участка, в том числе, проведя необходимые подготовительные мероприятия, получило разрешение на строительство и приступило к возведению объекта, заключило договоры долевого участия. Общество надлежащим образом исполняло свои обязательства по договору и имеет право на продление договора аренды указанного земельного участка на новый срок без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Групп", Александрова Юлия Евграфовна, Егоров Руслан Владиславович, Филиппов Константин Викторович, Филиппов Максим Викторович, Смирнова Ирина Викторовна, Загороднев Василий Анатольевич, Горшков Павла Федорович, Фадеева Ираида Петровна, ООО "Архитектурно-конструкторское бюро "Полиспроект", Измайлова Алевтина Мисайловна, АО "Чебоксарский речной порт", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Решением от 11.11.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования администрации удовлетворил, в удовлетворении встречных исковых требований ООО "НТК" отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "НТК" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Доводы заявителя жалобы сводятся к следующему.

Суд первой инстанции не принял во внимание факт заключения ответчиком договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке. Участники долевого участия в строительстве возражали против расторжения договора аренды земельного участка, поскольку это влечет нарушение их прав. Данное обстоятельство влечет невозможность расторжения договора аренды.

ООО "НТК" понесло для освоения земельного участка значительные расходы. Данный факт свидетельствует о стремлении ответчика достичь тех целей, которые он ставил перед собой при заключении договора аренды. Поскольку цель представления земельного участка в аренду не достигнута, строительство не завершено, а невыдача разрешения на строительство повлекла за собой убытки ответчика и невозможность освоения участка, обращение с иском о расторжении договора свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны администрации (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец в судебном заседании возразил против доводов апелляционной жалобы, решение арбитражного суда считает законным и обоснованным, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Третье лицо - ООО "Архитектурно-конструкторское бюро "Полиспроект" в отзыве на апелляционную жалобу, считает, что решение суда подлежит отмене, жалоба - удовлетворению.

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие заявителя жалобы и третьих лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Чувашской Республики от 18.05.2016 по делу N А79-11855/2015, от 27.05.2016 по делу N А79-1411/2016 установлено следующее.

21.03.2014 между администрацией (арендодатель) и ООО "Новая телефонная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков N 35/5846-Л, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельные участки, относящиеся к землям населенных пунктов, расположенные по ул. Энгельса в 1б микрорайоне центральной части в г.Чебоксары:

- с кадастровым номером 21:01:020406:100 площадью 3031 кв.м, в том числе площадью 275 кв.м в охранных зонах канализации;

- с кадастровым номером 21:01:020406:102 площадью 602 кв.м, в том числе площадью 22 кв.м в охранной зоне кабеля связи, площадью 17 кв.м в охранной зоне канализации, площадью 63 кв.м в охранной зоне электрокабеля, для завершения строительства административно-торгового комплекса.

Срок аренды земельных участков устанавливается с 01.01.2013 до 01.01.2016 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды земельных участков от 21.03.2014 N 35/5846-Л является действующим.

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеют преюдициальное значение при рассмотрении спора с участием тех же лиц.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.05.2016 по делу N А79-1411/2016 с ООО "Новая телефонная компания" в пользу администрации взыскано 747 956 руб. 75 коп., в том числе: 602 765 руб. 07 коп. долга по арендной плате за период с 10.05.2014 по 04.12.2015, 145 191 руб. 68 коп. пеней за период с 11.05.2014 по 04.12.2015.

Материалы дела свидетельствуют, что арендная плата за последующие периоды ответчиком также не уплачивалась. Данное обстоятельство ответчик не отрицает.

Претензия администрации города Чебоксары от 19.05.2016, содержащая требование погасить имеющую задолженность по арендной плате и предложение расторгнуть договор аренды, оставлена Обществом без удовлетворения.

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора, в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей в установленные договором сроки, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды земельных участков от 21.03.2014 N 35/5846-Л и обязании ответчика вернуть земельные участки истцу по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено, что со стороны ответчика имеет место систематическое нарушение обязанности по уплате договорных платежей. Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.05.2016 по делу N А79-1411/2016. Взысканная указанным решением суда ответчиком не уплачена, также как и арендная плата за последующие периоды.

Указанное обстоятельство является существенным нарушением условий спорного договора аренды, поскольку истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при надлежащем исполнении ответчиком условий договора. Доказательств обратного ответчик, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представил.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2014 N 35/5846-Л. Также, руководствуясь положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязал ответчика в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения возвратить администрации г. Чебоксары по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020406:100 и 21:01:020406:102.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованности заявленного ответчиком встречного иска, мотивированного тем, что Общество является добросовестным застройщиком и имеет право на продление договора аренды указанного земельного участка на новый срок без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

Как следует из материалов дела, строительство административно-торгового комплекса ответчиком не осуществлено, на земельном участке какой-либо объект, который может быть признан объектом незавершенного строительства, не возведен, право собственности на объект незавершенного строительства за ответчиком не зарегистрировано.

Доказательств, подтверждающих невозможность по объективным, не зависящим от арендатора причинам освоить земельные участки, Обществом не представлено. При этом как усматривается из материалов дела, земельные участки фактически находятся в пользовании Общества с 2007 года.

На основании акта N 181 выбора земельного участка под проектирование и строительство от 08.01.2004, утвержденного распоряжением главы администрации г. Чебоксары от 23.04.2004 N 1319-р "О предварительном согласовании места размещения объекта" 11.09.2007 администрацией г. Чебоксары принято распоряжение N 3031-р о предоставлении Обществу земельных участков по ул. Энгельса в микрорайоне 1б центральной части г. Чебоксары. Администрацией г. Чебоксары и Обществом заключены договоры аренды земельных участков N 376/3512-Л и N 377/3513-Л, в соответствии с которыми Обществу во временное и пользование для строительства административно-торгового центра сроком до 20.06.2008 переданы земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020406:0100 и 21:01:020406:0102. Администрацией города принято распоряжение N 2463-р о продлении Обществу срока аренды земельных участков по ул. Энгельса в 1б микрорайоне центральной части города. 13.08.2008 сторонами заключен договор N 280/3920-Л передачи в аренду земельного участка сроком до 31.12.2009. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 13.03.2009. Распоряжением администрации г. Чебоксары от 04.02.2010 N 331-р постановлено продлить Обществу срок аренды с 01.01.2010 до 01.01.2013. 17.02.2010 сторонами заключен договор N 30-4459-Л аренды земельных участков сроком с 01.01.2010 до 01.01.2013. Государственная регистрация договора произведена 07.04.2010. Вышеуказанные факты также подтверждены материалами дела N А79-2139/2013.

21.03.2014 между Администрацией г. Чебоксары и Обществом заключен договор аренды земельных участков от 21.03.2014 N 35/5846-Л со сроком действия с 01.01.2012 по 01.01.2016.

Принимая во внимание, что спорные земельные участки находились в фактическом пользовании ОООО "Новая телефонная компания" более 9 лет, несостоятельны доводы заявителя апелляционной жалобы о невозможности строительства объекта в трехгодичный срок.

В настоящем случае срок действия договора аренды N 35/5846-Л от 21.03.2014 был установлен до 01.01.2016. На указанную дату действовал Земельный кодекс Российской Федерации с изменениями, внесенными в него Федеральным законом N 171-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 названного Кодекса (в редакции Федерального закона N 171-ФЗ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020406:0100 и 21:01:020406:0102 объектов незавершенного строительства не имеется, право собственности Общества на объекты незавершенного строительства не зарегистрировано.

Иных оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления Обществу без проведения торгов испрашиваемых земельных участков, заявителем жалобы не приведено.

Доводы ответчика со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и решение Арбитражного суда Чувашской Республики по делу N А79-4979/2014 о том, что администрация г. Чебоксары препятствовала ему осуществлять строительство, неосновательны.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 28.10.2014 по делу N А79-4979/2014 был признан незаконным отказ администрации г. Чебоксары в выдаче Обществу разрешения на строительство торгово-административного комплекса с логистическим центром по ул. Энгельса 1б в г. Чебоксары на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020406:100, изложенный в уведомлении N 151 от 11.06.2014, как несоответствующий Градостроительному кодексу Российской Федерации. В решении по данному делу суд, в частности, указал, что в проектируемом здании апартаменты находятся в одном из высотных прямоугольных зданий и не нарушают требований к назначению объекта капитального строительства, так как относятся с категории гостиничных номеров, что также соответствует административному назначению помещений и не противоречит целям предоставления земельного участка.

Вместе с тем как указывает Общество во встречном иске и в апелляционной жалобе, а также следует из материалов дела, 27.01.2015 им было получено разрешение на строительство торгово-административного комплекса с логистическим центром в 1б микрорайоне центральной части г. Чебоксары, по улице Энгельса N RU21304000-8.

Доказательств того, что Общество с указанного времени осуществило какие-либо действия по строительству, либо возникли объективные препятствия к его осуществлению, материалы дела не содержат.

Доказательства реального намерения и наличия реальной возможности осуществления строительства Обществом также не представлены.

Более того, как следует из представленного истцом акта осмотра от 12.10.2016 с фототаблицей (л.д. 47-51 том 2), строительная площадка содержится Обществом в ненадлежащем виде, должным образом не огорожена, стенки котлована не укреплены, что представляет опасность для окружающих. Указанные обстоятельства ответчиком надлежащим образом не опровергнуты.

Намерение арендатора на продление договорных отношений при изложенных обстоятельствах само по себе не влечет за собой обязанности арендодателя на заключение договора на новый срок. Обременение спорных земельных участков правами конкретного застройщика в течение длительного времени, повлекшее изъятие его из свободного оборота, неиспользование участка по назначению в течение длительного времени негативно отражается на интересах муниципального образования.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отклонил встречные исковые требования.

Судом первой инстанции рассмотрены и обоснованно отклонены доводы Общества о том, что расторжение договора аренды приведет к невозможности исполнения обязательств перед контрагентами, как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, возникшего между администрацией г. Чебоксары и ООО "НТК", а также не препятствующее удовлетворению требований администрации г. Чебоксары и отказу во встречном иске, с учетом установленных по делу обстоятельств.

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.11.2016 является законным и обоснованным. Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, по приведенным в ней доводам, не имеется.

Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения и получили надлежащую оценку судом первой инстанции.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств и иное толкование положений закона не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.11.2016 по делу N А79-6123/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новая телефонная компания" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

Д.Г. Малькова Н.В. Устинова