Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2017 г. N 07АП-478/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 июня 2017 г. N Ф04-2003/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Томск

3 марта 2017 г.

Дело N А45-7585/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2017 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой,

судей: Е.И. Захарчука, И.И. Терехиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.И. Хасанзяновым,

при участии:

от истца: без участия (извещен);

от ответчика: Ванькова Е.Н. по доверенности N 1 от 01.01.2017 (по 31.12.2017), паспорт;

от третьего лица: без участия (извещен);

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий и общества с ограниченной ответственностью "Гарант плюс" (07АП-478/2017(1,2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.11.2016 по делу N А45-7585/2016

(судья Б.Б. Остроумов)

по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)", г. Москва

к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант плюс", г. Новосибирск

о взыскании 4 590 259 руб. 38 коп.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью "ГРОСС-КОНСАЛТ", г. Москва,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" (далее - ФГУП "ФТ-Центр", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант плюс" (далее - ООО "Гарант плюс", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате задолженность по договору аренды N 95-р от 23.12.2011 г. в размере 4 590 259, 38 рублей за период с 01.12.2015 г. по 31.03.2016 г.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.11.2016 (резолютивная часть объявлена 24.11.2016) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 575 911 рублей 36 копеек задолженности, 5 765 рублей 23 копеек государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано, с истца в пользу ответчика взысканы судебные расходы по оплате экспертизы в размере 157 410 рублей.

Не согласившись с решением суда, ООО "Гарант плюс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, вынести судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, возложить на истца обязанность по возмещению судебных расходов, ссылаясь, в том числе на то, что истцом в материалы дела не представлено доказательств добросовестного исполнения пункта 3.2.5 договора в полном объеме, а именно отсутствует доказательство отправки Уведомления в Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, что является нарушением условия договора; в связи с отсутствием обязательной государственной регистрации уведомления, оснований для расчета задолженности с учетом изменения размера арендной ставки, указанной в уведомлении, не имеется; поскольку изменение арендной платы основано на недостоверном отчете об оценке, выводы последнего не могут быть положены в обоснование позиции Истца; подача настоящего иска является ничем иным как злоупотребление правом; по состоянию на 01.03.2015 г. ответчик не мог знать о том, в каком размере необходимо вносить арендную плату.

ФГУП "ФТ-Центр", также не согласившись с вынесенным решением, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принят новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что письмо было направлено Арендатору 20.02.2015 г., обязанность по внесению арендной платы в новом размере возникла с 01.03.2015 г.; истец воспользовался своим правом по увеличению размера арендной платы согласно договору и исполнил механизм увеличения последней надлежащим образом; увеличение размера арендной платы по Договору было осуществлено в соответствии с его условиями. Более подробно доводы обоснованы в жалобе.

От лиц, участвующих в деле, в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционные жалобы не поступили.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в его апелляционной жалобе, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалоб, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 95-р федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Новосибирской области и принадлежащего предприятию (арендодателю) на праве хозяйственного ведения от 23.12.2011 г., в соответствии с условиями которого Арендодатель передал во временное владение и пользование Арендатора комплекс объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу г. Новосибирск, ул. Станционная, 38, общей площадью 48 761, 1 кв.м.

В соответствии с п. 2.1. договора, договор заключен на 15 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации, которая была произведена 10 февраля 2012 года (согласно отметке государственного регистратора на договоре).

В соответствие с п.4.2.1 договора ежемесячная арендная плата по договору составляет 854 621, 49 рублей в месяц (в т.ч. НДС 18%).

Ставка арендной платы была определена на основании отчета N 163/10-11 от 12.10.2011 г. и отчета N 163/10-11 от 12.10.2011 г. об определении рыночных годовых ставок арендной платы.

Согласно п. 3.2.5. договора аренды, Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы по Договору, но не чаще 1 (одного) раза в год на основании данных, полученных по результатам проведенной независимой оценки. Уведомление об изменении ставки арендной платы Арендодатель направляет Арендатору и в Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области заказным письмом с уведомлением о вручении.

Согласно п.4.3. Договора внесение ежемесячной арендной платы производится Арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовым платежом за текущий месяц до десятого числа текущего месяца в сумме, предусмотренной в п.4.2.1. Договора.

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства оплаты арендной платы по этой ставке, включая месяцы, за которые истец просит взыскать задолженность (за период с 01.12.2015 по 31.03.2016). Указанное подтверждается также подписанными между сторонами и скрепленными печатями актами сверок за период 1 полугодие 2016 года, и за период 2015 год.

Письмом от 13.02.2015 г N 69-СФО Арендодатель уведомил Арендатора о том, что на основании проведенной оценки прав пользования и владения на условиях аренды в год нежилыми помещениями, расположенными по адресу: ул. Станционная, 38, общей площадью 48 761,1 кв.м. (отчет ООО "ГРОСС-КОНСАЛТ" N 1375/14-Н 19.12.2014 г.) с 01.03.2015 г. арендная плата по договору 95-р от 23.12.2011 г., будет составлять 1 242 511, 50 руб. (в т.ч. НДС).

Ссылаясь на то, что ответчик не согласен с увеличением арендной платы на 45,4% и оплачивает аренду по старой ставке 854 621, 49 рублей, в связи с чем, за период с 01.12.2015 по 31.03.2016 ответчик оплатил только за декабрь 2015 сумму в размере 379 786,62 руб., общая сумма задолженности составляет 4 590 259, 38 рублей, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционных жалоб, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно статье 606 настоящего Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки

В целях определения рыночной стоимости права аренды имуществом по договору аренды от 23.12.2011 на дату 23.11.2011, 01.03.2015 и на текущую дату, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Оценка и бизнес-планирование" Герман А.Н.

Согласно экспертным заключениям N А45-7585/2016/01 от 24.08.2016, N А45-7585/2016/02 от 24.08.2016, N А45-7585/2016/03 от 24.08.2016), эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость права пользования имущественным комплексом по договору аренды N 95-р от 23.12.2011 г. на дату 23.11.2011 составляет 11512658 руб. в год (т.8), на дату 01.03.2015 г. определена в размере 11 983 192 рублей в год (998 599 руб. 33 коп. в месяц) (т.6 л.д.98-99).

Давая оценку доводам сторон, учитывая выводы судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанная Арендодателем в уведомлении об увеличении арендной платы, определенной отчетом ООО "ГРОСС-КОНСАЛТ" N 1375/14-Н от 19.12.2014 г. ставка арендной платы в 1 242 511, 50 руб. несомненно, на 25%, превышает рыночную ставку арендной платы на дату увеличения Арендодателем арендной платы (01.03.2015) 998 599 рублей 33 копеек.

При этом, как верно отметил суд первой инстанции, данные отчета ООО "ГРОСС-КОНСАЛТ" N 1375/14-Н 19.12.2014 г., на основании которого истец увеличил арендную плату в одностороннем порядке, не могут быть признаны достоверными, так как факт его несоответствия установлен показаниями эксперта ООО "Оценка и бизнес-планирование" Герман А.Н., допрошенного в судебном заседании, ответившего на все вопросы суда, представителей истца и ответчика, прямо указавшего причины, по которым отчет не может являться достоверным, а также ответом на письмо СО ООО "Российское общество оценщиков" N13170/315-КО от 15.12.2015, что согласно результатов внеплановой проверки отчета N1375/14-Н, выявлено нарушение действующих законов и стандартов оценки.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, учитывая, что арендодателю предоставлено право на основании договора аренды в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы, принимая во внимание позицию п.22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, установив ставку арендной платы на момент ее изменения, которая соответствует рыночной, и она превышает ставку, определенную при заключении договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению в части.

Судом установлено, что арендная плата ответчиком была уплачена в размере 854 621,49 руб. ежемесячно, платежными поручениями от 11.12.2015, от 11.01.2016, от 10.02.2016, от 09.03.2016 с назначениями платежей за конкретные месяцы (декабрь 2015, январь 2016,февраль 2016,март 2016).

Ответчиком представлены доказательства частичной оплаты задолженности в размере 3 418 485,96 руб. (854 621,49х4), данное обстоятельство истцом не оспаривалось.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения исковых требований, исходя из рыночной ставки арендной платы, определенной экспертом в размере 998 599 рублей 33 копеек в месяц, в связи с чем, задолженность за период 4 месяца - декабрь 2015, январь 2016,февраль 2016,март 2016 составляет 575 911 рублей 36 копеек, которая правомерно взыскана судом.

Довод ответчика о том, что подача настоящего иска является ничем иным как злоупотребление правом, отклоняется как несостоятельный, поскольку обращение истца в суд за судебной защитой является его правом и основано на согласованных сторонами условиях договора. При этом судом на основании судебной экспертизы установлен и сам факт обоснованности увеличения арендной платы.

Доводы ответчика о том, что истцом в материалы дела не представлено доказательств добросовестного исполнения пункта 3.2.5 договора в полном объеме, а именно отсутствует доказательство отправки Уведомления в Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, что является нарушением условия договора, что изменения в договор не были зарегистрированы отклоняются как основания для отмены решения суда.

В п. 3.2.5 договора аренды, стороны указали, что обязанность Арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения Арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты его отправки заказным письмом.

Таким образом, само по себе отсутствие доказательств о направлении Арендодателем уведомления в адрес Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области не влияет на возникновение у Арендатора обязанности по оплате арендной платы в новом размере.

Ответчик факт получения уведомления не отрицал.

Доводы о необходимости, каким-либо образом закреплять увеличение арендной платы в одностороннем порядке государственной регистрацией, были предметом оценки суда первой инстанции и отклоняется апелляционным судом, поскольку такого порядка ни договором аренды, ни законом не предусмотрено. При увеличении арендной платы, Арендодатель действовал в соответствие с договоренностями сторон в рамках договора аренды.

Доводы истца о том, что истец воспользовался своим правом по увеличению размера арендной платы согласно договору и исполнил механизм увеличения последней надлежащим образом, и увеличение размера арендной платы по Договору было осуществлено в соответствии с его условиями, не могут быть признаны в качестве основания для взыскания арендной платы в заявленном размере, учитывая, что размер рыночной ставки арендной платы, определенной судебной экспертизой составляет 998 599 рублей 33 копеек в месяц, в то время как размер заявленный истцом существенно выше, не соответствует рыночному и основан на недостоверном отчете об оценке.

Также апелляционный суд отклоняет и расчеты ответчика со ссылками на необходимость расчета арендной платы с учетом коэффициентов (0,04%), поскольку указанный довод ни обоснован ни условиями договора, ни экспертным заключением, ни какими-либо иными доказательствами.

Суд апелляционной инстанции полагает, что другие доводы апелляционных жалоб не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционным жалобам подлежит отнесению на их подателей.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.11.2016 по делу N А45-7585/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.И. Захарчук И.И. Терехина