Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2017 г. N 11АП-1145/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 2 июня 2017 г. N Ф06-20155/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

06 марта 2017 г.

Дело N А65-19500/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи Субочевой Е.С.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 февраля 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 декабря 2016 года по делу NА65-19500/2016 (судья Хасанов А. Р.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Офисный центр "Московская", г.Казань, (ОГРН 1081690071022, ИНН 1655167309)

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674)

с участием в деле в качестве третьих лиц:

Стахеева К.Ю., Васильевой Дании Абзаловны, Васильевой Надежды Николаевны,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи земельного участка N 20334/9 от 18 марта 2016 г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Офисный центр "Московская", г.Казань обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка N 20334/9 от 18 марта 2016 г.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 декабря 2016 года по делу N А65-19500/2016 исковые требования удовлетворены частично. Разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи земельного участка N 20334/9 от 18 марта 2016 с кадастровым номером 16:50:011805:170, расположенный по адресу: г.Казань, урегулировать изложив пункты договора в следующей редакции: П.1.5 Разрешенное использование земельного участка: занимаемый административными офисами. После государственной регистрации права собственности Покупателя разрешенное использование может быть изменено Покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации. П.2.2. Покупатель должен оплатить цену доли в праве на земельный участок, указанную в п. 2.1. в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров договора. П. 4.2.7 С момента государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок нести бремя содержания, включая уплату земельного налога. Риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка переходит на покупателя с момента подписания акта приема-передачи. Добавить п. 4.1.3.: "Передать Покупателю подписанные договора купли-продажи земельного участка в течение 10 (десяти) дней с момента их подписания". Добавить п. 4.1.4: "Передать Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на долю в течение 10 (десяти) дней с момента получения оплаты от Покупателя в размере, установленном в п. 2.1. настоящего Договора"

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано. С МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" взыскано в пользу ООО "Офисный центр Московская", 6000 руб. расходов по госпошлине.

Не согласившись с принятым судебным актом, МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка, занимаемого объектом недвижимости.

29.02.2016 ответчик на обращение истца с просьбой направить в его адрес проект договора купли-продажи 8040/37893 долей земельного участка, занимаемого административными офисами по ул. Московская, д. 13 а, предоставленного постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 27.08.2013 N 7704 в общую долевую собственность за плату направил проект договора N 20334/9 купли-продажи указанного земельного участка.

18 марта 2016 г. договор купли-продажи земельного участка N 20334/9 был подписан истцом с протоколом разногласий и направлен вместе с протоколом разногласий к договору купли-продажи земельного участка N 20334/9 от 18 марта 2016 г. ответчику.

Письмом от 12.04.2016 N 5133/КЗИО исх ответчик указал, что обращение истца с протоколом разногласий к договору купли-продажи от 18.03.2016 г. N 20334/9 доли земельного участка, площадью 1582 кв.м. с кадастровым номером 16:50:011805:170 по ул. Московская 13а находится в Комитете земельных и имущественных отношений г. Казани на стадии рассмотрения, о результатах рассмотрения будет сообщено дополнительно.

06.06.2016, не получив результаты рассмотрения протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка N 20334/9, истец направил в адрес ответчика обращение с просьбой сообщить о результатах рассмотрения вышеуказанного протокола, а именно:

1. в случае подписания протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка N 20334/9 от 18 марта 2016 г. направить в адрес ООО "Офисный центр "Московская" подписанные со стороны ответчика договоры купли-продажи земельного участка N20334/9, протоколы разногласий к договору купли-продажи земельного участка N 20334/9 от 18 марта 2016 г.

2. При отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка N 20334/9 от 18 марта 2016 г. направить отказ в адрес ООО "Офисный центр "Московская". 15 августа 2016 г. ООО "Офисный центр "Московская" от ответчика было получено письмо от 29.07.2016 г. N 11358/КЗИО Исх, в соответствии с которым протокол разногласий был отклонен от согласования.

В протоколе разногласий Обществом указывалось на несогласие с условиями договора.

В письме от 29.07.2016 ответчик сослался на то, что договоры купли-продажи земельных участков заключаются Комитетом земельных и имущественных отношений г.Казани по типовой форме, утвержденной постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 31.12.2015.

Отказ ответчика от внесения изменений в договор послужил основанием для обращения истца в суд.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 445, 421, 1 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.

На основании Решения Казанской городской Думы от 29.12.2010 года N20-3 "О Муниципальном казенном учреждении "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" является органом Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, осуществляет от имени муниципального образования города Казани полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению муниципальным имуществом города Казани и земельными участками, оформляет и выдает договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Казани, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, подготавливает проекты правовых актов Исполнительного комитета г. Казани о передаче земли в аренду, заключает договоров аренды земельных участков, участвует в судах по спорам, связанным с компетенцией МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", в том числе от имени Исполнительного комитета г. Казани.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что разрешение настоящего спора о понуждении к заключению договора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

Суд первой инстанции верно отметил, что анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.

Применительно к спорному случаю в рамках административной процедуры предоставления участка уполномоченный орган местного самоуправления принял о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность.

На момент рассмотрения спора договоры купли-продажи заключены с третьими лицами-2,3. Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

С учётом позиций сторон по каждому из спорных пунктов, а также с учётом письменных уточнений истца, суд первой инстанции правомерно пришёл к следующим выводам.

1. Истец просил изменить п. 1.4.2 договора "Ограничения и обременения земельного участка: производство любых видов земляных работ осуществлять с обязательным проведением охранно-спасательных работ по согласованию с Министерством культуры Республики Татарстан; предоставить возможность доступа с предварительным уведомлением Покупателя организаций и служб к эксплуатации, ремонту инженерных коммуникаций, проложенных на законных основаниях.

В обоснование своих доводов ответчик указал, что внесение изменений и дополнений в п.1.4.2 договора купли-продажи нецелесообразно, поскольку истец делает акцент на возможности предоставления доступа организациям и службам к эксплуатации, ремонту и прокладке инженерных коммуникаций только с предварительным уведомлением Истца, что в свою очередь способно повлечь за собою негативные последствия для неопределенного круга лиц. Так, в частности, если на земельном участке произойдет какая-либо аварийная ситуация, получается, что соответствующие службы не будут иметь возможность своевременно ее устранить, поскольку, прежде чем получить доступ к целому земельному участку с кадастровым номером 16:50:011805:170, соответствующим службам будет необходимо предварительно, письменно уведомить одного-единственного собственника нежилых помещений в административном здании, которому принадлежит лишь долей в праве на указанный земельный участок. Таким образом, возникнет угроза жизни и здоровью неопределенного круга лиц, в частности, тех же самых остальных сособственников. На предварительное уведомление истца потребуется достаточно продолжительное время, которого в экстренных ситуациях может и не быть вовсе. Комитет настаивает на формулировке предоставления беспрепятственного доступа организаций и служб к эксплуатации, ремонту и прокладке инженерных коммуникаций, поскольку она составлена, прежде всего, в интересах жителей города Казани, направлена на возможность своевременного предотвращение негативных последствий аварий, катаклизм, чрезвычайных ситуаций. В том случае, если возникнет необходимость прокладки инженерных коммуникаций через спорный земельный участок, что само по себе носит вероятностный характер, и если у Истца возникнут сомнения по поводу законности такой прокладки, то Истец не лишен возможности прибегнуть к правовым средствам защиты по оспариванию действий соответствующей организации.

Между тем, предложенным условием не регламентировано, каким образом надлежит уведомлять истца.

Более того, указание в договоре такого условия, как предоставить возможность доступа с предварительным уведомлением Покупателя организаций и служб к эксплуатации, ремонту инженерных коммуникаций, проложенных на законных основаниях, устанавливает обязанность осуществить такое уведомление для иных лиц, не являющихся сторонами договора, что в силу ГК РФ недопустимо. Действующее законодательство не предусматривает обязательное предварительное и заблаговременное уведомление такими службами собственников помещений в случае наличия аварийных ситуаций.

2. Истец просил изменить п. 1.5 договора "Разрешенное использование земельного участка: занимаемый административными офисами. После государственной регистрации права собственности Покупателя разрешенное использование может быть изменено Покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации".

В отзыве истца указано, что предоставление покупателя права на самовольное изменение разрешенного использования земельного участка нарушает права и законные интересы иных лиц-собственников нежилых помещений в данном административном здании, с которыми уже заключены договора купли-продажи долей земельного участка, а также собственников, с которыми такие договора будут заключены в последующем.

Данный пункт суд первой инстанции верно нашел обоснованным, поскольку при регистрации права собственности теоретически не исключено право на изменение собственниками разрешенного использования в соответствии с действующим законодательством, несмотря на общую долевую собственность.

Более того, в договоре купли-продажи земельного участка, в том числе в типовой форме, утвержденной Постановлением Исполнительного комитета МО г. Казани от 31.12.2015 N 4726, предусмотрен п. 6.1. В соответствии с п. 6.1. Договора изменение указанного в п. 1.5. настоящего Договора вида разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Таким образом, п. 1.5. Договора в котором указано, что приведенное описание вида разрешенного использования земельного участка является окончательным и не подлежит самовольному изменению Покупателем противоречит п. 6.1 Договора.

В связи с чем, в протоколе разногласий к Договору купли-продажи земельного участка N 20334/9 Истцом было предложено указать, что после государственной регистрации права собственности покупателя разрешенное использование может быть изменено Покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случае же самовольного изменения разрешенного использования и использования не по назначению истец должен быть привлечен к соответствующим видам ответственности, что не идентично предлагаемой формулировкой условия ответчиком.

3. п.2.2 "Покупатель должен оплатить цену доли в праве на земельный участок, указанную в п. 2.1. в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров договора".

Как указал ответчик, обязанность покупателя произвести оплату выкупной стоимости в течение 30 дней с момента подписания договора является обоснованной, направлена на предотвращение возможных негативных последствий для муниципального образования. Принятие п.2.2 в редакции истца и предоставление ему права на оплату выкупной цены после получения подписанного экземпляра договора может создать для истца условия для совершения недобросовестных действий, а именно - осуществление государственной регистрации права собственности на долю земельного участка без соблюдения обязательства по оплате стоимости земли. Таким образом, после фактической передачи доли земельного участка покупателю, у него возникает обязательство по оплате соответствующей доли земельного участка.

Между тем, в данном случае условие оплаты Покупателем в течение 30 дней с момента подписания настоящего Договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров Договора не противоречит Административному регламенту предоставления муниципальной услуги по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденным Постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 08.12.2015 г. N 4301.

Как указал истец, установление в договоре условия оплаты цены Покупателем после получения им подписанных экземпляров Договора со стороны Продавца препятствует созданию со стороны ответчика неблагоприятных последствий для истца, таких как уплата пени, предусмотренной в п. 5.3. Договора за просрочку срока оплаты. Так, Продавец, подписав Договор, может направить его в адрес Покупателя или сообщить Покупателю о подписании договора с нарушением сроков, предусмотренных административным регламентом, что и создаст в соответствии с п. 2.2., 5.3. в редакции Ответчика условия для взыскания с Покупателя пени в связи с просрочкой оплаты цены.

Между тем действующее законодательство не содержат нормы об обязании покупателей земельных участков заблаговременно осуществить оплату до подписания договора сторонами и до получения подписанных экземпляров.

Предлагаемое истцом условие не противоречит Земельному и Гражданскому кодексам РФ в данной части. Ссылка ответчика на Административный регламент, который не может противоречить ГК РФ и ЗК РФ, в данном случае судом не принимается поскольку установленный ответчиком внутренний регламент взаимодействия как его структурных отделов, так и с покупателями, не может подменять право покупателя на оплату при наличии у себя уже подписанного договора.

Поэтому довод ответчика судом не принимается, поскольку ответчик в любом случае не лишен права как взыскания в судебном порядке стоимости, так и на расторжение договора ввиду неоплаты.

4. Истец просил изменить п.2.4 договора на следующую редакцию: "В случае просрочки Покупателем исполнения п.п.2.2, 2.3 настоящего Договора по вине Покупателя при централизованном изменении, введении иной кадастровой стоимости земельного участка, а также иных ставок, нормативов, коэффициентов, учитываемых при расчете стоимости земельного участка, уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации, Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани, Продавец вправе потребовать от Покупателя оплаты, а Покупатель обязуется оплатить стоимость проданной доли в праве на земельный участок по настоящему Договору с учетом этих изменений".

Между тем, просрочка исполнения п.2.2, п.2.3, а именно - сроков оплаты выкупной стоимости, реквизитов оплаты, по смысловой нагрузке изложенных пунктов невозможна по вине Ответчика в принципе, поскольку оплату вносит Покупатель, а реквизиты, даже в случае их изменения, находятся в открытом доступе. Поэтому Комитет никоим образом на просрочку исполнения п.2.2, п.2.3 повлиять не может, неисполнение возможно исключительно по вине Покупателя, а вина в формулировке, отраженной в редакции Комитета, предполагается.

Довод истца о том, что ответчик может нарушить сроки направления (выдачи) Покупателю подписанного Продавцом договора купли-продажи, в связи с чем просрочка оплаты цены возможна и по вине ответчика, обоснованно не принят судом первой инстанции, более того, согласно вышеуказанному условию п.2.2 оплату истец осуществляет в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров договора.

5. Истец просил Добавить п. 4.1.3.: "Передать Покупателю подписанные договора купли- продажи земельного участка в течение 10 (десяти) дней с момента их подписания."

6. Истец просил Добавить п. 4.1.4.: "Передать Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на долю в течение 10 (десяти) дней с момента получения оплаты от Покупателя в размере, установленном в п. 2.1. настоящего Договора."

В обоснование своих доводов истец указал, что по пунктам 4.1.3, 4.1.4 необходимо отметить, что истец включил их в Договор, чтобы конкретизировать сроки исполнения обязательств Продавца по договору купли-продажи для предотвращения задержек их исполнения со стороны Продавца и установления мер ответственности в случае просрочки исполнения обязательств Продавцом.

Так как сроки предоставления Покупателю подписанных договоров купли-продажи земельного участка не установлены законом, а также в отсутствие соглашения между сторонами истец установил разумный, по его мнению, срок для исполнения указанной обязанности Продавцом.

В соответствии с п. 4.2.5 Договора Покупатель обязуется за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на долю в праве на земельный участок, для чего в течение 10 дней с момента получения от Продавца всех необходимых, документов обратиться в орган уполномоченный осуществлять регистрацию перехода права собственности на земельный участок.

Истцом в договор был добавлен п. 4.1.4 в котором был установлен разумный, по мнению истца, срок для предоставления Продавцом необходимых документов для регистрации.

Указанный срок был установлен истцом для пресечения со стороны Продавца задержки в выдаче необходимых документов для регистрации, в том числе доверенности, необходимой для государственной регистрации перехода права собственности (в соответствии со ст. 16 федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон Договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.). Задержка в передаче необходимых документов со стороны Продавца может повлечь к наступлению негативных последствий для истца, а именно во взыскании Продавцом неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Между тем, поскольку по ранее изложенным обстоятельствам судом принята редакция истца в части п.2.2., и оплата по договору происходит в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров договора, суд находит обоснованным внесение данных пунктов в условия договора как конкретизирующие обязанность ответчика по передаче. Непринятие таких пунктов может повлечь расхождения с действующим у ответчика административным регламентом и, как следствие, вызвать обстоятельства, препятствующие заключению договора. Поэтому указание ответчика на регламент (со ссылкой на предварительную уплату суммы по договору до получения подписанных с обеих сторон экземпляров договоров) не может в данном случае идти в разрез права истца уплатить стоимость по договору после получения подписанных экземпляров договоров.

7. Истец просил изменить п.4.2.7 договора на следующую редакцию: "С момента государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок нести бремя содержания, включая уплату земельного налога и риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка".

В части п. 4.2.7 ответчик указывает, что между сторонами подписывается акт приема- передачи, который и свидетельствует о передаче земельного участка покупателю. С момента заключения акта приема-передачи земельный участок фактически находится во владении покупателя, соответственно, покупатель с момента получения вещи несет бремя ее содержания.

Между тем, конкретный срок передачи доли в праве на земельный участок по акту приема-передачи Покупателю в договоре не определен.

В соответствии с п. 4.1.2 Договора Продавец обязуется передать долю в праве на земельный участок Покупателю по настоящему Договору после исполнения Покупателем п.п. 2.2. по настоящему Договору. Таким образом, в договоре установлено только условие передачи доли в праве на земельный участок, а именно после оплаты цены Покупателем.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Учитывая вышеизложенное, истец на основании положений норм ГК РФ обоснованно предложил изменить редакцию п. 4.2.7 Договора в части содержания и в части уплаты земельного налога.

Тем не менее, в силу п.1 ст.459 ГК РФ, по общему правилу, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Между сторонами подписывается акт приема-передачи, который и свидетельствует о передаче земельного участка покупателю. Следовательно, требования истца подлежат удовлетворению по данному пункту в следующей редакции: "С момента государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок нести бремя содержания, включая уплату земельного налога".

Тем не менее, момент перехода риска ГК РФ не связывает с моментом оплаты. Поскольку стороны к соглашению в части перехода риска случайной гибели или случайного повреждения земельного участка не пришли, суд устанавливает, что риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка переходит на покупателя с момента передачи и подписания акта приема-передачи.

8. П. 4.3.2 истец просил изложить в следующей редакции: "До государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок требовать соблюдения Покупателем указанной в п. 1.5. настоящего Договора цели использования земельного участка, а также выполнения Покупателем иных условий владения, пользования и распоряжения земельным участком, указанных в данном договоре".

Истец указал, что продавец не имеет права требовать от Покупателя, будущего собственника, выполнение каких-либо обязанностей перед Продавцом в отношении объекта договора в будущем, кроме надлежащего исполнения обязанностей, связанных с оплатой и принятием объекта договора

В отзыве по пункту 4.3.2 ответчик указал, что и после государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок Истец обязан использовать земельный участок по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования -под административные офисы. В противном случае нарушаются права и законные интересы иных собственников нежилых помещений в административном здании.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В указанном случае необходимо учитывать, что продавцом выступает муниципальное образование в лице Комитета земельных и имущественных отношений МО г.Казани.

Суд первой инстанции верно исходит из того, что действующее законодательство предусматривает право органа муниципальной власти, наделенными соответствующими полномочиями за контролем использования земельными участками, принимать меры в случае нарушения такой цели использования, как привлекать к административной ответственности, так и требовать расторжения договора купли-продажи как сторона договора.

Поскольку муниципальный орган выступает и стороной данного договора, данный пункт не может противоречить действующему законодательству и лишать права ответчика на требование соблюдения покупателем условий договора.

9. Истец просил изменить п. 4.3.3 на следующую редакцию "В случаях неисполнения либо ненадлежащего исполнения Покупателем п.п. 2.2., 4.2.1., 4.2.4. в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора с возвратом полученных от Покупателя денежных средств в порядке и с последствиями, предусмотренными ст. 450.1 ГК РФ. При этом настоящий Договор будет считаться расторгнутым по истечении 15 дней с момента направления Продавцом соответствующего уведомления Покупателя, либо требовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке. Денежные средства, уплаченные Покупателем по настоящему договору, Продавец обязуется вернуть в течение 20 (двадцати) дней с момента направления уведомления Продавцом о расторжении договора (отказа от исполнения)."

По предыдущему пункту и по изложенным выше обстоятельствам у суда отсутствуют основания для исключения п.1.5 из данного условия договора, поскольку такое существенное нарушение условия договора может являться основанием для расторжения договора, у ответчика, как стороны по договору и органа муниципальной власти, имеется право в данном случае требование расторжения договора.

Более того, условие, по которому денежные средства, уплаченные Покупателем по настоящему договору, Продавец обязуется вернуть в течение 20 (двадцати) дней с момента направления уведомления Продавцом о расторжении договора (отказа от исполнения, не может соответствовать первой части данного пункта, поскольку действующее законодательство в случае направления претензии и обращения в суд с иском о расторжении договора не устанавливает обязанность ответчика возвратить заблаговременно стоимость земельного участка истцу.

10.Истец просил Добавить п. 5.5, согласно которому "В случае просрочки исполнения обязательств, предусмотренных в п. 4.1.3., 4.1.4. настоящего Договора Продавец выплачивает Покупателю пени из расчета 1% от цены доли в праве на земельный участок за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются по реквизитам, установленным в разделе 7 настоящего Договора"

В части начисления неустойки, её размера, стороны не пришли к согласию.

Истец полагает, что неустойка установлена по договору в отношении истца, поэтому и в отношении ответчика также должны быть. Между тем, неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором (ст. 329, 330 и 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством, состоящего из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (п. п. 3, 4 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что действующее законодательство не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи земельного участка как возможной меры ответственности.

В соответствии со статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки в данном случае не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.

Неустойка (штраф, пеня), предусмотренная указанными пунктами договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, истец не согласен на уплату неустойки (пени, штрафа).

В силу изложенного, суд, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон обоснованно пришел к выводу о том, что указанный пункт не подлежит включению в договор.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 декабря 2016 года по делу N А65-19500/2016, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 декабря 2016 года по делу N А65-19500/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев