Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 г. N 19АП-7905/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 22 июня 2017 г. N Ф10-2303/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Воронеж

27 февраля 2017 г.

Дело N А64-3953/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2017 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Суховой И.Б.,
судей	Щербатых Е.Ю.,
	Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области": Кораблева Д.Н., представителя по доверенности б/н от 14.05.2016;

от открытого акционерного общества "Жилстрой": Саблиной А.И., представителя по доверенности б/н от 17.01.2017;

от Федерального государственного казённого учреждения "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Жилстрой" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 03.11.2016 по делу N А64-3953/2016 (судья Егорова Т.В.), по исковому заявлению акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" (ОГРН 1066829017980, ИНН 6829019572) к открытому акционерному обществу "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) о признании права собственности,

третье лицо: Федеральное государственное казённое учреждение "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" (далее - АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Жилстрой" (далее - ОАО "Жилстрой", ответчик, заявитель жалобы) о признании за АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" право собственности на пятьдесят две квартиры общей площадью 4177,4 квадратных метра согласно технической инвентаризации, что с учетом установленной стоимости за квадратный метр в размере 30 000,00 руб. составляет 125 322 000,00 руб., в 9-этажном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу г. Тамбов, Тамбов-9, ул. Советская, 2А, в/г N 7 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 14.07.2016 Арбитражный суд Тамбовской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Федеральное государственное казённое учреждение "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.11.2016 исковые требования АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" были удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ОАО "Жилстрой" обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы полагает, что при отсутствии оплаты объекта строительства невозможно признание на него права собственности, в настоящем случае оплата не была осуществлена,

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 апелляционная жалоба принята к производству.

Рассмотрение дела откладывалось.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 16.02.2017 представитель Федерального государственного казённого учреждения "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного участника процесса о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 184, 266 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Представитель ООО "Жилстрой" поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1066829017980, о чем в единый государственный реестр юридических лиц 02.03.2006 внесена соответствующая запись (свидетельство серии 68 N 001142023 от 02.03.2006 (т.1 л.д.67, выписка из ЕГРЮЛ от 16.06.2016 (т.1 л.д. 19-21).

Учредителем Общества является Тамбовская область. Данное Общество создано в целях развития системы ипотечного жилищного кредитования, а также удовлетворения потребностей граждан в жилых помещениях. При реализации указанных целей акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" выступает застройщиком, осуществляющим строительство многоквартирных домов, в том числе жилья экономического класса в рамках государственной программы "Жилье для Российской семьи", продавцом готовых квартир, в том числе для государственных и муниципальных нужд по социальным программам (многодетным семьям, детям - сиротам, гражданам - переселенцам из ветхого и аварийного жилья), способствуя при этом выполнению государственной программы по обеспечению граждан области доступным и комфортным жильем. Также Обществом практикуется финансирование строительства иных многоквартирных домов как в целом, так и отдельных площадей в зависимости от нужд администраций города и области.

25.12.2006 между Тамбовской квартирно - эксплуатационной частью района (заказчик) и ОАО "Жилстрой" (инвестор) на основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 15.08.2006 N 3258-р заключен инвестиционный контракт N 01-8/100 о строительстве жилого комплекса на земельном участке, являющемся собственностью Российской Федерации, находящемся в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д.2А, в/г N 7 (т.1 л.д. 29-42). В соответствии с пунктом 2.1 предметом контракта является реализация Инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 8000 кв.м. и складского здания площадью 730 кв.м. на земельном участке Минобороны России площадью 0,6682 га, имеющего адресные ориентиры: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Советская, д.2А, в/г N 7, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Тамбовской КЭЧ (кадастровый номер 68:29:0105004:0043) со сносом 3 зданий и сооружений согласно приложению к контракту, находящихся в оперативном управлении Тамбовской КЭЧ (свидетельство о внесении в реестр федерального имущества от 27.11.2003 N 06800627).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 12.08.2016 по делу N 2-2405/2016 (л.д. 117-121 т. 1) в соответствии с п.2.3 и 6.3.1 инвестиционного контракта инвестор принял на себя обязательство по строительству объекта за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств. В п. 4 стороны достигли соглашения о распределении долей общей площади объекта после завершения строительства.

В соответствии с дополнительным соглашением от 26.01.2013 ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации и ОАО "Жилстрой" в п.8 стороны подтвердили, что на момент его подписания Инвестором выполнены обязательства, в части передачи в собственность Российской Федерации складского здания общей площадью 730 кв.м, а так же квартир общей площадью 504,5 кв.м.

Согласно п. 9 дополнительного соглашения инвестор до завершения строительства обязан передать в собственность Российской Федерации ряд квартир с муниципальной отделкой.

В письмах, направленных в адрес ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации со стороны ОАО "Жилстрой" от 25.07.2013 г., 05.11.2013 г. 29.01.2014 г., общество извещало учреждение о передаче указанных квартир в собственность Министерства обороны РФ, просило назначить должностных лиц, ответственных за приемку указанных квартир. При этом, в соответствии с п. 6.2.8 Инвестиционного контракта Заказчик принял на себя обязательство в течение не более 15 дней с даты поступления, согласовать представленные Инвестором документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на жилые и (или) нежилые помещения привлеченных соинвесторов.

06.12.2010 и 29.12.2011 между ОАО "Жилстрой" (застройщик) и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" (инвестор) заключены договоры о привлечении финансовых средств в жилищное строительство, согласно пункту 1.1 которых предметом договоров явилось привлечение финансовых средств инвестора для участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Советская, д.2А в г. Тамбове с последующим заключением договоров участия в долевом строительстве на каждую квартиру (т.1 л.д. 43-49).

В соответствии с пунктом 1.2 договоров от 06.12.2010 и от 29.12.2011 застройщик с привлечением денежных средств инвестора осуществляет строительство объекта и сохраняет за собой в полном объеме ответственность перед инвестором за работы, проводимые на объекте.

Согласно пункту 1.3 договора от 06.12.2010 инвестор финансирует работы, связанные со строительством объекта в установленном объеме: по ул. Советской, 2А - общей проектной площадью квартир 1701,95 кв.м. на общую сумму 51100000,00 руб. (т.1 л.д.46-48).

Согласно пункту 1.3 договора от 29.12.2011 с учетом дополнительного соглашения к договору от 17.12.2013 N 1 инвестор финансирует работы, связанные со строительством объекта в установленном объеме: по ул. Советской, 2А - общей проектной площадью квартир 2663 кв.м. на общую сумму 79890000,00 руб. (т.1 л.д. 43-45, 49).

Пунктом 2.1.6 вышеуказанных договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство установлено, что подтверждением исполнения обязательств застройщика по окончании строительства в соответствии с требованиями технических и градостроительных регламентов и проектной документации является Постановление администрации г. Тамбова о разрешении ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктами 2.1.7 - 2.1.9 договоров застройщик обязался не позднее 10 дней со дня подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уведомить инвестора о вводе объекта; передать объект строительства инвестору по подписанным сторонами передаточными актами; в течение 2-х месяцев со дня подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обеспечить передачу документов, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на жилые помещения.

В силу пункта 2.1.10 договоров застройщик не приобретает право собственности на оплаченные инвестором квартиры.

Переход права собственности жилых помещений по договорам долевого участия возникает у инвестора с момента полной их оплаты (пункт 2.3 4 договоров).

В силу пункта 5.1 договоры вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

22.04.2014 ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации ОАО "Жилстрой" выдана доверенность на осуществление всех необходимых согласований и утверждение в установленном порядке исходно - разрешительной документации, заключение соответствующих договоров, получение технических условий на подключение к инженерным сетям, согласование и утверждение в установленном порядке проектно - сметной документации и получение всех согласований и разрешений, необходимых для осуществления работ по строительству жилого комплекса в соответствии с инвестиционным контрактом от 25.12.2006 N 01-8/100 на земельном участке, являющемся собственностью Российской Федерации, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д.2А, в/г N 7, с кадастровым номером 68:29:0105004:122, принадлежащем на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (т.1 л.д. 28).

02.07.2015 администрацией города Тамбова ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации выдано разрешение N 68306000-1576-2015 на строительство объекта - 9-этажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0105004:122 (т.1 л.д.26, 27).

На основании постановления администрации города Тамбова от 30.12.2015 N 9655 "О выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" 30.12.2015 администрацией города Тамбова ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации выдано разрешение N 68306000-124-2015 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 9-этажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: г. Тамбов, Тамбов-9, ул. Советская, 2А, в/г N 7, на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0105004:122 (т.1 л.д. 112-116).

Как указано в исковом заявлении, принятые на себя обязательства по финансированию строительства на общую сумму 130990000,00 руб. акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" исполнило в полном объеме. Однако застройщик свои обязательства по заключению договоров долевого участия в долевом строительстве и по передаче квартир в собственность инвестора в указанные в договорах от 06.12.2010 и от 29.12.2011 сроки не исполнил.

Письмами (претензиями) от 09.11.2015 N 02-27/1395, от 22.12.2015 N 02-27/1824, от 22.12.2015 N 02-27/1826, направленными в адрес ответчика и полученными им (что подтверждается почтовой квитанцией о направлении заказного письма от 09.11.2015 и соответствующими отметками о получении писем), АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" известило ОАО "Жилстрой" о необходимости исполнения обязательств по договорам о привлечении финансовых средств в жилищное строительство от 06.12.2010 и от 29.12.2011, предоставления перечня квартир и передачи квартир в соответствии с их общей площадью, предусмотренной указанными договорами (т.1 л.д. 60-64).

Согласно исковому заявлению в ответ на указанные письма ОАО "Жилстрой" в адрес АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" представило перечень квартир в многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения по ул. Советской, д. 2А в г. Тамбове, от фактической передачи квартир уклонилось.

Ссылаясь на то, что зарегистрировать право собственности на спорные объекты во внесудебном порядке не представляется возможным, АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" заявлен настоящий иск.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области, руководствуясь следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными названной статьей, либо иными способами, предусмотренными законом.

По иску о признании права собственности истец должен доказать наличие оснований приобретения права.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ (пункт 59 постановления N 10/22).

При предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу ст. 218 ГК РФ доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание его права собственности.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Как следует из материалов дела и установлено судом, предметом договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство от 06.12.2010 и от 29.12.2011, заключенных между ОАО "Жилстрой" (застройщик) и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" (инвестор) и послуживших основанием для обращения истца в суд, явилось привлечение финансовых средств инвестора для участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Советская, д.2А в г. Тамбове с последующим заключением договоров участия в долевом строительстве на каждую квартиру. Финансирование строительства осуществляется инвестором на общую сумму в размере 130990000,00 руб. Застройщик, в свою очередь, с привлечением денежных средств инвестора осуществляет строительство объекта и сохраняет за собой в полном объеме ответственность перед инвестором за работы, проводимые на объекте. В соответствии с пунктами 2.1.7 - 2.1.9 договоров застройщик обязуется не позднее 10 дней со дня подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уведомить инвестора о вводе объекта; передать объект строительства инвестору по подписанным сторонами передаточными актами; в течение 2-х месяцев со дня подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обеспечить передачу документов, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на жилые помещения.

В силу статей 6, 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемым ими договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.

В соответствии со статями 153, 154, 420 Гражданского кодекса РФ договор представляет собой двухстороннюю сделку, под которой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Воля инвестора, заключающего договор о долевом участии в строительстве, направлена на наступление таких правовых последствий, как приобретение инвестором права собственности на созданный за счет его средств объект.

Таким образом, обязанность АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" по финансированию строительства объекта недвижимости (в частности спорных квартир) противопоставляется обязанности ОАО "Жилстрой" по передаче этому лицу жилых помещений (квартир).

Как разъяснено в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 ""О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54), если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникших между сторонами правоотношений и принимая во внимание положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, суд области указал, что заключенные между сторонами договоры о привлечении финансовых средств в жилищное строительство от 06.12.2010 и от 29.12.2011 по своей правовой природе являются договорами купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Согласно материалам дела и пояснениям сторон многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Тамбов, Тамбов-9, ул. Советская, 2А, в/г N 7, построен, на основании постановления администрации города Тамбова от 30.12.2015 N 9655 30.12.2015 администрацией города Тамбова выдано разрешение N 68306000-124-2015 на ввод данного объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Факт исполнения АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" принятых на себя по договорам от 06.12.2010 и от 29.12.2011 с учетом дополнительного соглашения обязательств по финансированию работ, связанных со строительством объекта по ул. Советской, 2А г. Тамбова в установленном объеме на общую сумму 130990000,00 руб. подтверждается материалами дела, в частности: актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2015 (т.1 л.д. 122), актами о прекращении обязательств с приложением соответствующих платежных поручений (т. 1 л.д.127-133), письмом от 01.08.2016 N 01-0816 (т.1 л.д.143), реестрами платежей по договорам о привлечении денежных средств в жилищное строительство (т.2 л.д. 59-69), актами о прекращении обязательств с приложением соответствующих писем и платежных поручений (т.2 л.д. 70-150, т.3 л.д. 1-154, т. 4 л.д. 1-115), реестрами банковской оплаты (т. 4 л.д. 116-128).

Согласно условиям договоров (пункты 2.1.10, 2.3.4) застройщик не приобретает право собственности на оплаченные инвестором квартиры. Переход права собственности жилых помещений по договорам долевого участия возникает у инвестора с момента полной их оплаты (пункт 2.3 4 договоров).

В связи с указанными обстоятельствами, принимая во внимание условия договоров от 06.12.2010 и от 29.12.2011 (пункты 2.1.7 - 2.1.10, 2.3.4), суд приходит к выводу о наступлении срока исполнения ОАО "Жилстрой" обязательств по предоставлению истцу спорных жилых помещений, а также документов, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на жилые помещения.

Несмотря на то, что АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договоров от 06.12.2010 и от 29.12.2011 в рассматриваемом случае истцом заявлен иск о признании своего права собственности на соответствующие жилые помещения, допустимый при установленных по делу обстоятельствах.

По смыслу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

Так как ОАО "Жилстрой" в нарушение условий договоров от 06.12.2010 и от 29.12.2011 не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области", по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, суд области пришел к выводу о квалификации данного иска как иска о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренного пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем, право собственности ОАО "Жилстрой" в отношении спорных квартир, не регистрировалось, однако данное обстоятельство не может служить достаточным основанием для отказа в удовлетворении настоящего иска, обращение с которым обусловлено именно невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности истца на спорные помещения (квартиры), являющиеся объектом инвестиционной деятельности. Цель, преследуемая истцом при предъявлении настоящего иска, совпадают с той целью, на достижение которой направлена воля сторон при заключении договоров, избранный истцом способ защиты нарушенного права является верным, обеспечивающим восстановление нарушенного права.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.03.2012 N 15961/11 и от 11.03.2014 N 16768/13.

На момент рассмотрения спора процедур несостоятельности (банкротства) в отношении ответчика не введено (дело N А64-372/2013).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области уведомлениями от 21.10.2016 (т.5 л.д. 2-53) сообщило об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации прав на спорные объекты - 52 жилые квартиры с номерами N N : 1, 13, 18, 19, 20, 22, 38, 39, 41, 42, 43, 45, 58, 61, 64, 65, 67, 68, 81, 82, 84, 85, 86, 89, 90, 91, 92, 95, 96, 98, 99, 101, 102, 104, 105, 107, 108, 110, 111, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 129, расположенные по адресу г. Тамбов, Тамбов-9, ул. Советская, 2А, в/г N 7.

С учетом изложенного, поскольку в настоящее время иным способом, иначе как в судебном порядке невозможно установить право собственности истца на спорное имущество, а также, принимая во внимание отсутствие сведений и заявлений других лиц о принадлежности им спорных объектов на праве собственности или ином праве, суд области правомерно счел требования истца обоснованными.

В судебном заседании стороны не отрицали, что квартиры никем не заняты и иных претендентов на них нет.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции истцом были представлены в качестве новых доказательств акты получения АИЖК векселей Сбербанка на 34 250 000 и 30 000 000 рублей.

Данные обстоятельства в части изменений стоимости договора инвестирования уже были учтены в предмете непосредственно самого иска и материалов (доказательств) в рамках его рассмотрения. В материалах дела есть хронология событий, в частности между АО "АИЖК Тамбовской области" и ОАО "ЖИЛСТРОЙ" были заключены:

- 06.12.2010 договор о привлечении финансовых средств в жилищное строительство жилого дома 2А по ул. Советской в г. Тамбове общей проектной площадью квартир 1 701,95 м2 на сумму 51 000 000 рублей;

- 29.12.2011 заключен договор о привлечении финансовых средств в жилищное строительство жилого дома 2А по ул. Советской в г. Тамбове общей проектной площадью квартир 5 570м2 на сумму 167 000 000 рублей;

- 17.12.2013 дополнительное соглашение N 1 которым сумма договора была уменьшена до 79 890 000 рублей.

Учитывая дату подписания дополнительного соглашения и даты составления актов (17.12.2013) передачи векселей, можно сделать вывод о том, что сумма требований АИЖК заявлена именно с учетом уменьшения общей суммы финансирования.

Кроме этого, ответчик не представил данные на 22 860 000 рублей - так как это разница между указанными векселями и суммой, указанной в дополнительном соглашении.

Предметом исковых требований, которые подтверждаются самим ответчиком в форме Перечня квартир с указанием АИЖК в форме "инвестора" и Актом сверки на общую сумму 161 086 006-96 рублей, является признание права особенности на сумму подтверждённых инвестиций 130 890 000 рублей, что согласно условиям договора, при цене за квадратный метр 30 000 рублей, составляет 4363 квадратных метров.

Ответчик не обжалует и не ставит под сомнение сами договоры и представленные доказательства со стороны истца, в том числе выписку ПАО Сбербанк по проведённым расчетам с ответчиком на общую сумму 434 733 592,45 рублей, а с учетом возвратов и обратных выплат на сумму 146 375 551,40 рублей разница в пользу АИЖК составляет 288 358 041,05 рублей.

Несостоятельными являются доводы заявителя жалобы о том, что истцом не представлено доказательств исполнения обязательств по финансированию строительства объекта. Все необходимые документы, в том числе платежные, были представлены суду и исследованы им; указанным финансовым документам дана в решении суда соответствующая оценка как надлежащим по делу доказательствам.

Доводы жалобы о несогласованности предмета договоров также являются несостоятельными, поскольку указанные договоры сторонами исполнялись.

В рамках разрешения вопроса о признании права собственности на жилое помещение суд правомерно исходил из того, что необходимо устанавливать фактическое владение заявителем спорным недвижимым имуществом, при отсутствии подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения в собственность. Факты уклонения от передачи зафиксированы неоднократными обращениями и заявлениями АИЖК, которые остались без ответа.

При отсутствии передаточного акта (или иного аналогичного по содержанию документа) необходимо исходить из того, что права АИЖК могут быть защищены путем заявления требования о передаче жилого помещения (включения в реестр требований должника о передаче жилых помещений), либо требования о признании права собственности на жилое помещение. При этом в силу положений частей 2, 4, 5 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Тем самым, при рассмотрении заявления о признании права собственности на жилое помещение суду (помимо факта получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию) следует разрешить вопрос о том, находится ли данное помещение в законном владении заявителя, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 14520/12, отказ от подписания актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.

Особенно важным при рассмотрении данного дела должен быть факт того, что невозможность квалификации отсутствия передаточного акта в качестве "однозначного" основания для отказа в признании права собственности соответствует выводам, содержащимся в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 24.02.2015 по делу N 305-ЭС14-1186. Судом указано на недопустимость нарушения равенства участников гражданско-правовых отношений при рассмотрении идентичных требований граждан-инвесторов. Соответственно, при рассмотрении такого рода споров судам необходимо установить причины отсутствия передаточного акта или иного документа, выяснить, не являются ли причиной такого отсутствия неправомерные либо юридически некорректные действия застройщика, не носили ли эти действия избирательный по отношению к заявителю характер.

Доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 03.11.2016 по делу N А64-3953/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) - без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Е.Ю. Щербатых А.И. Поротиков