Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2017 г. N 09АП-3243/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24 мая 2017 г. N Ф05-6512/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

06 марта 2017 г.

Дело N А40-192007/15

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.И. Левченко, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамент городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 ноября 2016 года по делу N А40-192007/15, принятое судьёй Павлюка Ю.Б.

по иску ООО "Альфа-стимул"

к Департамент городского имущества г. Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Сидельников Д.А. (по доверенности от 15.12.2015), Баширова И.А. (по доверенности от 10.05.2016)

от ответчика: Салаватова К.Х. (по доверенности от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа-стимул" (далее - ООО "Альфа-стимул") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 84,7 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 15/22 (этаж 1, пом. XIII, комн. 1-3, 5; подвал, пом. XXIV, комн. 1-3).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 ноября 2016 года по делу N А40-192007/15, урегулированы разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "Альфа-стимул" (г. Москва, ОГРН 10277000382522, ИНН 7714271270) и Департаментом городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423, ИНН 770501001), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 84,7 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 15/22 (этаж 1, пом. XIII, комн. 1-3, 5; подвал, пом. XXIV, комн. 1-3), изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта с зачетом стоимости неотделимых улучшений составляет 3 124 765 руб. 62 коп. (три миллиона сто двадцать четыре тысячи семьсот шестьдесят пять) руб. 62 коп. в соответствии с заключением эксперта от 16.06.2016, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2016 по делу N А40-192007/15-40-1596, выполненного Клиновой Н.Д., экспертом ЗАО "Экспертная страховая оценка".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункт 3.4. изложить в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет долга, составляющей не менее 52 079 (пятьдесят две тысячи семьдесят девять) руб. 42 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене предложенной Департаментом городского имущества г. Москвы.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.

Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 29 ноября 2016 года и удовлетворения жалобы.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, правопредшественник департамента) и ООО "Альфа-стимул" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 22.08.2007 N 02-311/07, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 84,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, Волоколамское ш., д. 15/22.

Согласно п.2.1. договора, срок его действия устанавливается до 30.06.2015.

Письмом от 24.09.2015 общество обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в

государственной собственности субъектов Российской Федерации или в

муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Департамент 14.09.2015 направил в адрес истца письмо N 33-5-21099/15-(1)-0 "О подписании договора купли-продажи", в соответствии с которым департамент представляет обществу государственную услугу "Возмездное отчуждение

недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего

предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", а так же прикладывает проект договора купли-продажи нежилого помещения, цена договора составляет 10 192 000 рубля в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости от 24.07.2015 N 773Г/1122, выполненного экспертом ООО "АНБ-Консалт" и

положительным экспертным заключением от 05.08.2015 N 1790/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".

Проект договора купли-продажи арендатору направлен и подписан обществом с учетом разногласий и внесения поправок в проект договора купли-продажи и по цене 2 957 203 руб. в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости от 25.08.2015 N 24082015-01Н, выполненного экспертом ООО "Паритет Актив Групп".

Поскольку стороны не достигли согласия по цене выкупаемого объекта общество, обратилось арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий между сторонами.

В направленном ответчику проекте договора, цена выкупаемых помещений истцом указана исходя из результатов оценки рыночной стоимости помещений, проведенной ООО "Паритет Актив Групп", рыночная стоимость объекта оценки по названному адресу составила 2 957 203 руб. (по состоянию на 24.06.2015).

Определением 11.04.2016 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ЗАО "Экспертная страховая оценка" эксперту Клиновой Наталье Дмитриевне, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости по состоянию на 24.06.2015 (дату поступления в департамент заявления общества с пакетом документов), о стоимости неотделимых улучшений.

Согласно заключению судебной экспертизы от 16.06.2016 рыночная стоимость помещения по состоянию на 24.06.2015 составила 5 388 601,69 руб., стоимость неотделимых улучшений составила 2 263 836,07 руб.

В судебном заседании представитель департамента не согласен с экспертным заключением, считает заключение необоснованным, возражения по заключению не представил.

Назначение судебной экспертизы было произведено в целях устранения выявленных судом противоречий по представленным истцом и ответчиком отчетам об оценке рыночной цены названного объекта недвижимости.

Таким образом, суд находит оценку, проведенную в рамках настоящего дела, достоверной.

Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником

в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте имущества города Москвы", утвержденного Правительством Москвы от 16.07.2002 N 559-ПП, департамент являлся органом исполнительной власти города Москвы,

осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представлял имущественные интересы города.

На основании пункта 1 постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 N 49-ПП "О реорганизации Департамента земельных ресурсов города Москвы, изменении ведомственного подчинения отдельных государственных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы и признании утративших силу отдельных положений правовых актов Правительства Москвы" Департамент имущества города Москвы реорганизован в форме присоединения к Департаменту земельных ресурсов города Москвы. На основании пункта 3 названного постановления наименование Департамента земельных ресурсов города Москвы было изменено на Департамент городского имущества города Москвы.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

ООО "Альфа-стимул" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Задолженность по арендной плате за упомянутое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отсутствует.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что субъект малого или среднего

предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия

соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Письмом от 03.09.2015 истец отправил в адрес департамента подписанный проект договора купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий к нему, отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.08.2015 N 24082015-01Н, выполненного экспертом ООО "Паритет Актив Групп" с сопроводительным письмом о корректировке п.3.1. проекта договора купли-продажи нежилого помещения с указанием данного пункта новой редакции п.3.1., в соответствии с которой цена нежилого помещения составляет 2 957 203 руб., а также обоснование данной редакции - значительное завышение рыночной стоимости объекта.

Департамент представил ответ с сообщением о несогласии с предложенным обществом условием в части изменения цены выкупного нежилого помещения.

До настоящего времени договор не подписан.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Суд, руководствуясь положениями статьи 82 АПК РФ и разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", назначил проведение экспертизы при соблюдении установленного порядка.

При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.

Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.

Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 ноября 2016 года по делу N А40-192007/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.И. Левченко Д.В. Пирожков