Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2017 г. N 19АП-6263/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27 июня 2017 г. N Ф10-2151/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Воронеж

02 марта 2017 г.

Дело N А08-7550/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2017 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Суховой И.Б.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Шевелюхиной М.Д., Плотниковой Е.С.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Соколовой Ольги Владимировны: Побегайло М.Г., представителя по доверенности от 20.03.2016;

от индивидуального предпринимателя Поесковой Галины Ивановны: Поесковой Г.И., Шубина С.В., представителя по доверенности от 16.01.2016 (до перерыва), Андросова В.Д., представителя по доверенности от 16.01.2017 (после перерыва);

от Белгородского фонда поддержки малого и среднего предпринимательства: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Поесковой Галины Ивановны на решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2016 по делу N А08-7550/2015 (судья Линченко И.В.) по иску индивидуального предпринимателя Поесковой Галины Ивановны (ИНН 312307210937, ОГРН312312324100076) к индивидуальному предпринимателю Соколовой Ольге Владимировне (ИНН 312300147210, ОГРН 304312303400021) о взыскании 446 940 руб., третье лицо: Белгородский фонд поддержки малого и среднего предпринимательства,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Поескова Галина Ивановна (ИП Поескова Г.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском (с учетом уточнения) к индивидуальному предпринимателю Соколовой Ольге Владимировне (ИП Соколова О.В., ответчик) о взыскании 1 361 334 руб. 05 коп., в том числе 180 009 руб. 50 коп. за монтаж противопожарного оборудования, 280 780 руб. 07 коп. за проведение ремонтных работ жилого дома, 55 979 руб. 45 коп. за организационные работы, 236 917 руб. 65 коп. за работы по благоустройству придомовой территории, 326 416 руб. 08 коп. за мебель для частного детского садика, 67 043 руб. 42 коп. за игровое оборудование для садика, 214 187 руб. 62 коп. за ремонт и обустройство арендуемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Белгородский областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2016 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Поескова Г.И обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции третье лицо не явилось.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании ИП Поескова Г.И. и ее представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП Соколовой О.В. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды помещения N 2 от 17.07.2013, согласно которому Соколова О.В. (арендодатель) передает, а Поескова Г.И. (арендатор) принимает в аренду жилое помещение - второй этаж жилого дома с кадастровым номером 31:16:00:00:253/1/23:0001/А, расположенного по адресу: г.Белгород, ул.Белинского, дом 12, общей площадью 200 кв.м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Данное имущество используется для круглосуточного ухода и присмотра за детьми - частный пансионный детский садик (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора Соколова О.В. обязалась предоставить Поесковой Г.И. помещение в двухдневный срок по приёмо-сдаточному акту, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент его сдачи в аренду.

Срок аренды помещения устанавливается с 01.08.2013 по 01.07.2014.

01.09.2013 между сторонами подписан договор найма жилого помещения, по которому Соколова О.В. обязуется предоставить Поесковой Г.И. во владение и пользование отдельно стоящий жилой дом для проживания ее семьи сроком до 31.12.2013.

01.04.2014 между сторонами подписан договор аренды жилого помещения, по которому Соколова О.В. передает Поесковой Г.И. в аренду часть жилого дома, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Белинского 12, с прилегающим земельным участком. Указанный дом состоит из 5 комнат и подсобных помещений, общая площадь дома составляет 271,4 кв.м, из которых в аренду сдается 1 этаж площадью 72 кв.м.

При доме имеется земельный участок размером 8,85 соток, гараж и подвал. Указанный дом сдается для проживания семьи Поесковой Г.И., состоящей из 2 человек, сроком с 01.04.2014 по 30.12.2014 включительно.

В соответствии с пунктом 2.3 договора от 01.04.2014 арендатор обязуется использовать дом только в качестве жилья для лиц, указанных в пункте 1.4.

Ввиду наличия задолженности по арендной плате по договору от 01.04.2014 ИП Соколова О.В. 03.06.2014 направила в адрес ИП Поесковой Г.И. претензию о взыскании задолженности.

Ответчик направил истцу повторную претензию от 18.09.2014, в соответствии с которой потребовал уплаты арендной платы в размере 234 000 руб., указав, что в соответствии с пунктом 1.4 договора дом предоставлен для проживания, а не ведения предпринимательской деятельности. Сослался на несогласованное устройство лестницы на второй этаж дома, что привело к ущербу.

На основании пункта 6.2 договора от 01.04.2014 вследствие нарушения пунктов 2.1, 2.2, 2.3 договора с учетом наличия задолженности по арендной плате и использования дома не по назначению, переоборудования дома без согласия арендодателя истец потребовал расторжения договора с 23.09.2014 и освобождения дома в срок до 24.09.2014.

Обращаясь с иском, истец указал, что договор найма жилого помещения от 01.09.2013 и договор аренды жилого помещения от 01.04.2014 заключены по просьбе ответчика и фактически не исполнялись, отношения были урегулированы договором аренды помещения N 2 от 17.07.2013. В установленный двухдневный срок ответчик не передал указанное помещение для использования под частный садик пансионного типа, помещение находилось в аварийном состоянии. Более полугода после заключения договора аренды помещения истцом за свой счёт производился ремонт помещения и приведение его в соответствие с противопожарными и санитарными нормами безопасности. Для подготовки использования помещения в качестве дошкольного образования детей истцом были проведены организационные работы на сумму 55 979 руб. 45 коп., в том числе: дератизация - 1 192 руб.; проверка помещения санэпидстанцией г.Белгорода - 2 994 руб.; обучение персонала в санэпидемстанции - 1 002 руб.; оплата госпошлины для получения лицензии - 6 000 руб.; оплата услуг архитектуры г.Белгорода - 7 000 руб.; реклама на сайте "Белмама" - 4 000 руб.; реклама в газете "Моя реклама"- 9 147 руб.; изготовление буклетов - 5 820 руб.; создание сферической панорамы детского сада - 8 050 руб.; реклама на сайте "Моя реклама" - 774,38 руб.; реклама в журнале "Мамина азбука" - 8 000 руб.; реклама в информационном портале - 2 000 руб.

Проведены работы по благоустройству земельного участка, на котором находилось арендуемое помещение, так как, по утверждению истца, на момент заключения спорного договора аренды на земельном участке находился строительный мусор, тротуарная плитка была в аварийном состоянии, поверхность грунта не была пригодна для прогулки детей, являлась травмоопасной. С целью устранения данных недостатков земельного участка истцом с согласия ответчика завезён на участок грунт - чернозём для выравнивания поверхности участка. На выровненную поверхность участка завезён рулонный газон. На участке установлены приобретенные за счёт истца детские городки и теневой деревянный навес (летняя беседка). Общая стоимость работ по благоустройству территории составила 236 917 руб. 65 коп.

После проведения ремонта истцом за свой счёт приобретена мебель для обеспечения обучения и времяпровождения детей в течение дня их нахождения в детсаде. Общая стоимость мебели составляет 326 416 руб. 08 коп.

Игровое оборудование для работы с детьми в детском частном садике приобретено истцом на общую сумму 67 043 руб. 42 коп.

Хозяйственные товары для ремонта и обустройства арендуемого помещения закуплены за счёт истца на общую сумму 214 187 руб. 62 коп. Указанные расходы были понесены истцом во исполнение обязательств заключенного между истцом и Белгородским фондом поддержки малого и среднего предпринимательства договора о предоставлении субсидии N 7-ДС от 22.10.2013.

Кроме того, истцом произведены затраты в размере 180 009 руб. 50 коп. за монтаж противопожарного оборудования и 280 780 руб. 07 коп. за проведение ремонтных работ жилого дома.

28.03.2015 по требованию ответчика истец освободил арендуемый жилой дом.

Ссылаясь на то, что ответчик не выполнил требования о передаче истцу в установленный срок помещения, пригодного для использования в соответствии с условиями договора, при отсутствии возражений со стороны ответчика истец произвел ремонтные работы по устранению недостатков помещения, связанных с невозможностью эксплуатации помещения в качестве частного детского садика, а также на то обстоятельство, что имущество, приобретенное истцом для организации детского сада, находится в незаконном владении ответчика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу и содержанию статей 309, 409, 422, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора и его условий определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 17.07.2013 второго этажа жилого дома, предоставленного для размещения детского сада, в связи с заключением договора аренды всего жилого дома от 01.09.2013 для проживания семьи фактически прекратил действие, поскольку воля сторон при заключении договора от 01.09.2013 была направлена на изменение условий аренды жилого дома, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Белинского 12.

Договор аренды от 01.04.2014 заключен в отношении помещения площадью 72 кв.м первого этажа, гаража и подвала, расположенных на земельном участке площадью 8,85 соток.

При этом истцом договоры аренды от 01.09.2013 и от 01.04.2014 подписаны без возражений.

Учитывая, что предметом аренды по договору от 01.09.2013 является отдельно стоящий жилой дом, второй этаж которого ранее был передан истцу по договору аренды от 17.07.2013, и при подписании и исполнении договора у истца не возникли сомнения относительно его предмета, довод истца о незаключенности указанного договора судебная коллегия считает неправомерным.

При этом судебная коллегия учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которым, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Доводы истца относительно неисполнения договоров аренды от 01.09.2013 и от 01.04.2014, изложенные в апелляционной жалобе, не подтверждены материалами дела и противоречат позиции ответчика, который заявлял истцу претензии о неисполнении договора аренды от 01.04.2014, а не от 17.07.2013, и в отношении всего жилого дома.

Принимая во внимание, что в претензии от 18.09.2014 в связи с использованием жилого дома не по назначению, переоборудованием дома без согласия арендодателя истец потребовал расторжения договора с 23.09.2014 и освобождения дома в срок до 24.09.2014, договор аренды от 01.09.2013 (срок действия до 31.12.2013) следует считать прекращенным по истечении трех месяцев с даты уведомления об отказе от договора в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а договор от 01.04.2014 следует считать прекращенным с даты истечения срока его действия 31.12.2014.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2.1.1 договора от 17.07.2013 в двухдневный срок после заключения договора арендодатель обязался передать помещение по приемо-сдаточному акту, в котором указывается техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду.

Акт приема-передачи между сторонами не подписан, однако, истец не отрицает факт передачи в аренду указанного в договоре имущества.

Истец утверждает, что имущество принято им с недостатками, не позволяющими использовать арендованное имущество с указанной в договоре целью- для организации частного пансионного детского садика.

Между тем, ответчиком обязательства по устройству жилого дома для указанной цели не приняты, а договор от 17.07.2013 действовал до даты заключения 01.09.2013 нового договора аренды отдельно стоящего жилого дома с целью проживания.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды N 2 от 17.07.2013 жилой дом передан в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для применения положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерны.

Фактически указанные в иске затраты произведены истцом с целью устройства частного пансионного детского садика, в том числе после прекращения договора аренды от 17.07.2013.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 2.1.2 договора аренды от 17.07.2013 арендодатель обязан проводить капитальный ремонт предоставленного помещения с заменой изношенных и дефектных конструкций.

Пунктами 2.2.6, 2.2.8 договора от 17.07.2013 предусмотрена обязанность арендатора своевременно и за счет собственных средств производить текущий ремонт внутри помещения и при необходимости снаружи, если эти ухудшения состояния имущества произошли по вине арендатора, производить уборку арендуемого помещения и его прилегающей территории.

Согласно пункту 3.2 договора от 01.09.2013 наниматель обязуется осуществлять текущий ремонт помещения.

Аналогичные условия предусмотрены пунктом 2.2 договора аренды от 01.04.2014.

Суд области пришел к правомерному выводу о том, что истцом не представлены доказательства того, что произведенные им работы являются капитальным ремонтом и они вызваны неотложной необходимостью.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, положения пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивной нормой. Условия и порядок возмещения арендатору стоимости произведенных им с согласия арендодателя неотделимых улучшений могут быть установлены договором аренды.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора аренды от 17.07.2013 арендатор обязан не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя, за исключением ремонтных работ, производимых арендатором в связи с возникновением аварийных ситуаций, требующих своевременного вмешательства арендатора.

Пунктом 3.6 указанного договора стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора.

Согласно пункту 3.2 договора от 01.09.2013 наниматель обязуется не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя.

Пунктом 2.2 договора аренды от 01.04.2014 предусмотрен запрет на переоборудование и переделку дома и имущества.

Доказательства, подтверждающие отнесение к неотделимым улучшениям смонтированного противопожарного оборудования на сумму 180 009 руб. 50 коп., проведенных ремонтных работ жилого дома на сумму 280 780 руб. 07 коп. и работ по благоустройству придомовой территории на сумму 236 917 руб. 65 коп., истцом не представлены в суд первой и апелляционной инстанций вопреки предложению суда апелляционной инстанции, изложенному в определении от 17.01.2017.

Напротив, ответчик ссылается на возможность демонтажа ряда улучшений.

Согласие ответчика на производство неотделимых улучшений отсутствует.

Затраты истца на приобретение мебели для частного детского садика на сумму 326 416 руб. 08 коп., игрового оборудования на сумму 67 043 руб. 42 коп. не обусловлены нарушением ответчиком положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное имущество ответчик не возражает возвратить истцу.

Судом апелляционной инстанции в определении от 17.01.2017 предложено сторонам с целью урегулирования спора составить акт проверки наличия имущества.

Акты от 24.01.2017 и от 20.02.2017 представлены в материалы дела.

В соответствии с указанными актами часть имущества имеется в наличии, в том числе проверка состояния ряда вещей истцом не произведена, ряд вещей находится в ненадлежащем состоянии, по мнению истца, которое оспаривает ответчик; часть имущества отсутствует.

В отношении отсутствующего имущества ответчик сослался на непредставление истцом доказательств его наличия на дату освобождения жилого дома.

Доводы ответчика судебная коллегия считает обоснованными и учитывает при этом, что обязанность освободить жилой дом после прекращения договоров аренды 31.12.2014, предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ИП Поесковой Г.И. не исполнена. Основания для возложения ответственности за состояние имущества на ответчика отсутствуют.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец имеет право на отделимые улучшения имущества, которые ответчик не возражает передать.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, условия договоров, суд пришел к выводу о том, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал правовых оснований для удовлетворения иска.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2016 по делу N А08-7550/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Поесковой Галины Ивановны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

И.Б. Сухова И.В. Ушакова