Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2017 г. N 18АП-1215/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24 июля 2017 г. N Ф09-3777/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

07 марта 2017 г.

Дело N А07-12700/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2016 по делу N А07-12700/2016 (судья Нурисламова И.Н.).

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Апогей" (далее - общество "Апогей", общество, ответчик), в котором просило:

-взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 23.11.2012 N 26088, а именно: 904 269 руб. 07 коп. - основной долг по арендной плате, образовавшийся за период с 13.05.2015 по март 2016 г., 165 211 руб. 25 коп. - неустойку за просрочку внесения арендной платы, начисленную за период с 11.03.2015 по 11.03.2016;

-расторгнуть договор аренды от 23.11.2012 N 26088,

-обязать ответчика освободить занимаемое помещение общей площадью 153,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр-т Октября, 62 (исковое заявление - л.д. 6-7).

До принятия решения по существу спора Управление неоднократно уточняло исковые требования в связи с погашением ответчиком спорной задолженности в ходе судебного разбирательства, с учетом последнего уточнения просило расторгнуть договор аренды от 23.11.2012 N 26088 и обязать ответчика освободить занимаемое помещение общей площадью 153,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр-т Октября, 62 (уточненное исковое заявление - л.д. 112).

Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции от 19.12.2016 (резолютивная часть объявлена 13.12.2016) в удовлетворении исковых требований Управления отказано (л.д. 116-121).

С таким решением Управление (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме (л.д. 127).

Доводы апелляционной жалобы Управления сводятся, по существу, к следующему.

Податель жалобы настаивает на том, что в рассматриваемом случае имеются основания для досрочного расторжения договора аренды от 23.11.2012 N 26088, заключенного с обществом "Апогей", и выселения общества из занимаемого помещения в связи с систематическими неплатежами арендной платы. Ссылается, при этом, на положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу которых даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Отмечает, что на момент обращения с иском в арбитражный суд просрочка внесения арендной платы по договору аренды от 23.11.2012 N 26088 составила 13 месяцев, более того, после вынесения решения по существу спора на стороне общества снова образовалась задолженность в сумме 85 327 руб. по состоянию на январь 2017 г.

Кроме того, податель жалобы обращает внимание на то обстоятельство, что в отношении общества "Апогей" Арбитражным судом Республики Башкортостан возбуждено дело N А07-18837/2016 о несостоятельности (банкротстве) и 09.11.2016 введена процедура наблюдения.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу Управления к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 01.03.2017 (14 час. 00 мин.) (определение от 30.01.2017 - л.д. 126).

В приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от общества "Апогей" (вх. N 7448 от 01.03.2017), судом апелляционной инстанции отказано, поскольку данным лицом не выполнены требования части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о направлении отзыва стороне по делу.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 153,7 кв. м, подвал, номера на поэтажном плате 10-19, расположенное по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр-т Октября, д. 62 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.09.2009 серии 04АВ N 186500 - л.д. 26).

23 ноября 2012 г. по результатам аукциона Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) с обществом "Апогей" (арендатор) заключен договор аренды N 26088 (далее также - договор N 26088, л.д. 14-19), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда - подвал 153,7 кв. м, номера на поэтажном плане 10-19, в здании по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр-т Октября, д. 62, литера А, - для использования в целях административной деятельности, торговли, бытовых услуг, иных видов деятельности на срок с 23.11.2012 по 23.11.2017.

В договоре аренды N 26088 оговорены, в числе прочего, следующие условия:

-по результатам торгов годовая арендная плата определена по договору в размере 1 023 940 руб. 68 коп. без НДС; сумма НДС (18%) уплачивается в установленном порядке и составляет 184 309 руб. 32 коп. (пункт 3.1);

-размер арендной платы не подлежит пересмотру в течение срока действия договора (пункт 3.2);

-арендная плата вносится арендатором равными платежами по 85 328 руб. 39 коп. ежемесячно: за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет (пункт 3.3);

-расторжение или прекращение действия договора не освобождает арендатора от необходимости погашения допущенной задолженности по арендной плате и выплаты пени (пункт 3.4);

-настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при возникновении следующих обстоятельств (пункт 5.2): в том числе, в случае неуплаты или просрочки арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных пунктом 3.3 настоящего договора; при этом, частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основание для досрочного расторжения договора (пункт 5.2.4).

Объект аренды передан обществу "Апогей" по акту приема-передачи от 23.11.2012 с указанием на удовлетворительное состояние (л.д. 20).

На решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.02.2013 N 14/21 "О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21 ноября 2012 года N 11/4 "О структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" в структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Комитет по управлению муниципальной собственностью переименован в Управление муниципальной собственности.

На основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" в структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Управление по земельным ресурсам реорганизовано путем присоединения к нему Управления муниципальной собственности, переименовано в Управление земельных и имущественных отношений.

Управление направило в адрес общества "Апогей" уведомление от 21.08.2015 N УЗ-694 с требованием о погашении задолженности по внесению арендных платежей по договору N 26088 (л.д. 21). Данное уведомление получено обществом 04.09.2015 (л.д. 22), оставлено без удовлетворения.

Управление направило в адрес общества "Апогей" уведомление от 25.09.2015 N УЗ-1785 с требованием в течение 10-ти дней со дня получения уведомления подписать соглашение о расторжении договора N 26088, передать объект аренды по акту приема-передачи и оплатить имеющуюся задолженность (л.д. 23). Уведомление получено ответчиком 07.10.2015 (л.д. 24).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору N 26088, Управление обратилось в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами договорных арендных отношений по поводу спорного помещения, возникших из договора N 26088. Приняв во внимание представленные ответчиком в ходе судебного разбирательства сведения погашении спорной задолженности с учетом штрафных санкций, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора N 26088, поскольку нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, устранены в разумный срок, указал, что сохранение договорных правоотношений между истцом и ответчиком не противоречит закону.

Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами возникли из договора N 26088, который по своей правовой природе является долгосрочным договором аренды недвижимого имущества (помещения в здании).

Указанный договор заключен по результатам аукциона, его содержание соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; условиями договора предусмотрен размер арендной платы.

Обстоятельства заключенности и действительности договора N 26088 сторонами не оспариваются (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Одним из принципов гражданского оборота является свобода и стабильность договора (статьи 1, 154, 310, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебное расторжение договора является исключительной мерой и допускается при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), существенном изменении обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенное нарушение договора предполагает ненадлежащее исполнение обязательств соответствующей стороной (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возмездный, при этом, основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

В силу норм части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В рассматриваемом случае истец (арендодатель) направил в адрес ответчика (арендатора) уведомление от 21.08.2015 N УЗ-694 с требованием о погашении задолженности по внесению арендных платежей по договору N 26088, а также уведомление от 25.09.2015 N УЗ-1785 с требованием о расторжении договора и возврате спорного помещения из аренды со ссылкой на ненадлежащие исполнение обязательства по уплате арендных платежей.

Оба уведомления получены ответчиком, на момент подачи иска в арбитражный суд оставлены без удовлетворения.

Из расчета задолженности, приложенного к иску (л.д. 25), следует, что на момент подачи настоящего иска в арбитражный суд просрочка внесения арендной платы имела место быть на протяжении 13-ти месяцев.

Указанный расчет ответчиком не был опровергнут.

Спорная задолженность погашена ответчиком в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, устранены в разумный срок, указав, что сохранение договорных правоотношений между истцом и ответчиком не противоречит закону.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел следующего.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Неоднократное нарушение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей своевременно и в полном объеме, длительный срок просрочки их уплаты (более года, с учетом условия договора N 26088 о ежемесячных платежах), погашение задолженности только после обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим иском позволяет суду сделать вывод о том, что нарушения ответчиком условий договор аренды являются по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными.

Само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления (тем более, в ходе судебного разбирательства) не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Следует отметить, что по утверждению подателя жалобы, после вынесения решения по существу спора на стороне общества "Апогей" снова образовалась задолженность в сумме 85 327 руб. по состоянию на январь 2017 г. Данное утверждение ответчиком не опровергнуто.

Объективных доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении Управление своим правом на расторжение договора аренды, в материалах дела не имеется.

Ссылки ответчика на воспрепятствование ему в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не принимаются судом апелляционной коллегией во внимание.

Из материалов дела не следует, что ответчик относится к субъектам малого или среднего предпринимательства и предпринимал соответствующие меры к реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке названного Закона.

Расторжение договора N 26088 соответствует положениям гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения, каких-либо особенностей в части оснований и порядка расторжения договора аренды в период производства по делу о банкротстве, действующее законодательство о банкротстве не содержит.

В отношении общества "Апогей" Арбитражным судом Республики Башкортостан возбуждено дело N А07-18837/2016 о несостоятельности (банкротстве) и 09.11.2016 введена процедура наблюдения.

Вместе с тем, цели и задачи законодательства о банкротстве не исключают фундаментального принципа защиты прав собственника - в данном случае, публичного собственника спорного помещения - на распоряжение своим имуществом.

Следует отметить, что Управление в качестве органа местного самоуправления с соответствующей компетенцией обязано обеспечить эффективное использование вверенного ему муниципального нежилого фонда, а нахождение спорного помещения во владении неисправного должника таковым не является.

Возможное включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, как отмечено выше, исковые требования в указанной части вытекают из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлены на защиту интересов арендодателя, в связи с чем не нарушают прав и законных интересов кредиторов общества "Апогей".

С учетом изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора N 26088 в порядке статьи 450, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку доказательств возврата арендодателю спорного помещения из аренды ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности исковых требований также в части обязания арендатора вернуть объект аренды арендодателю.

Таким образом, решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). По делу следует принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Управления в полном объеме.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с отменой решения суда первой инстанции и удовлетворением исковых требований относятся на общество "Апогей" как на проигравшую сторону в споре.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2016 по делу N А07-12700/2016 отменить.

Исковые требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 23.11.2012 N 26088.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Апогей" освободить занимаемое помещение общей площадью 153,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, проспект Октября, 62, передав данное помещение Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по акту приема-передачи в течение одного месяца со дня принятия настоящего постановления.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Апогей" в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по иску, 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Н. Пирская