Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2017 г. N 18АП-1562/17

Требование: о взыскании долга и пени, о взыскании платежей, о возврате излишне уплаченных денежных средств, о государственной регистрации договора, о расторжении договора, об обязании возвратить имущество по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Челябинск

09 марта 2017 г.

Дело N А07-9918/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Благоустройство" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.12.2016 по делу N А07-9918/2015 (судья Шамсутдинов Э.Р.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Благоустройство" - Суходольский А.В. (доверенность от 01.12.2016).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Благоустройство" (далее - общество "Благоустройство", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 за период с 26.08.2014 по 01.04.2015 в сумме 2 969 979,41 руб., пени за период с 13.09.2014 по 30.04.2015 в сумме 77 211,21 руб., о расторжении договора аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 и обязании общества "Благоустройство" передать имущество, переданное по данному договору аренды городскому округу город Нефтекамск (т. 1 л.д. 8-11).

Определением суда от 14.05.2015 исковое заявление Комитета принято к производству, делу присвоен номер А07-9918/2015, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан.

Общество "Благоустройство" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету о взыскании 3738966 руб. 96 коп. излишне уплаченной арендной платы за 2011-2013 гг. (т. 1 л.д. 71-73).

Определением суда от 22.05.2015 исковое заявление общества принято к производству, делу присвоен номер А07-10920/2015.

Определением от 18.06.2016 по делу N А07-9918/2015 Арбитражный суд Республики Башкортостан объединил дела N А07-9918/2015 и N А07-10920/2015 в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу номера А07-9918/2015 (т. 1 л.д. 85-86).

В ходе рассмотрения указанного дела стороны неоднократно уточняли заявленные требования, Комитет отказался от иска к обществу "Благоустройство" в части взыскания задолженности по арендной плате за 3 квартал 2015 года в сумме 914 680,03 руб. и пени за период с 11.07.2015 по 13.07.2015 в сумме 413,48 руб. в связи с добровольной оплатой ответчиком суммы долга (т. 2 л.д. 68-70), данный отказ от иска был принят судом (т. 2 л.д. 100-102), а по ходатайству общества "Благоустройство" по своему иску к Комитету судом первой инстанции в качестве соответчика была привлечена Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (т. 2 л.д. 124-125).

Окончательно Комитет просил суд взыскать с общества "Благоустройство" задолженность по арендной плате за 4 квартал 2015 года в сумме 914 680 руб. 03 коп., пени в сумме 15 919 руб. 19 коп., расторгнуть договор аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 и обязать общество возвратить имущество, переданное по данному договору аренды.

Общество "Благоустройство" просило суд взыскать с Комитета и Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан 4 344 646,30 руб. излишне уплаченных арендных платежей за период со 2 квартала 2014 года по 2 квартал 2016 года (т. 6 л.д. 27).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.12.2016 (резолютивная часть от 12.12.2016) иск Комитета удовлетворен частично, с общества взыскана задолженность в сумме 914 680 руб. 03 коп., пени в сумме 15 919 руб. 19 коп., расторгнут договор аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008, заключенный между Комитетом и обществом "Благоустройство", и на последнего возложена обязанность передать Комитету имущество в части 228 единиц объектов аренды, поименованных в резолютивной части решения суда.

В удовлетворении требования Комитета о расторжении договора аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 и обязании общества "Благоустройство" передать Комитету в части следующего имущества: административно-бытовое здание (АБЗ), административно-бытовое здание, база на 50 машин, здание гаража, здание диспетчерской и склад материальный - судом отказано.

В удовлетворении исковых требований общества "Благоустройство" к Комитету и Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан о взыскании 4 344 646 руб. 30 коп. судом первой инстанции также отказано.

С указанным решением суда в части удовлетворенных исковых требований Комитета не согласилось общество "Благоустройство" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции в указанной части отменить.

Апеллянт не согласен с взысканием с ответчика арендной платы за 4 квартал 2015 года. Полагает, что судом не учтено, что в отношении объектов недвижимости ответчиком в судебном порядке (дело N А07-20896/2015) реализуется преимущественное право на приватизацию в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), в силу чего на основании п. 1 ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ и п.п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" начисление арендной платы по данным объектам должно быть прекращено.

Апеллянт считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что согласованный договором размер арендной платы не подлежит снижению с учетом изменения суммы амортизационных отчислений, определяемых в соответствии с Положением о бухгалтерском учете (ПБУ N 6/01), утвержденным приказом Министерства финансов России от 30.03.2001 N 25н. Судом дано неверное толкование условиям договора аренды, который не устанавливает согласованный размер арендной платы как фиксированный и не подлежащий изменению, а условия пунктов 1.8., 1.9., 3.2.2. договора предусматривают объем прав и обязанностей сторон договора, в зависимости от объема амортизационных отчислений. Выводы суда по делу N А07-17099/2013 не имеют преюдициального значения, поскольку суд не проверял и не давал оценку размеру арендной платы. Выводы суда первой инстанции о том, что общество "Благоустройство" признало размер согласованной договором арендной платы, не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку в таком размере обществом платежи не производились. Также не основан на материалах дела вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды не зарегистрирован, поскольку государственная регистрация договора произведена 24.04.2013, и вопрос о государственной регистрации договора судом перед сторонами не обсуждался.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Комитета и Администрации не явились.

С учетом мнения представителя ООО "Благоустройство" и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель общества "Благоустройства" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Как следует из письменных материалов дела, 01.04.2008 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Благоустройство" (арендатор) подписан договор аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 (т. 1 л.д. 21-26), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель на основании постановления Главы Администрации городского округа город Нефтекамск от 01.04.2008 N 995 передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи во временное владение и пользование муниципальное имущество: казна городского округа город Нефтекамск в ведении (на балансе) которого находится муниципальное имущество, согласно приложениям N 1, 2 к договору, общей балансовой стоимостью 29 479 729 руб. 52 коп., общей остаточной стоимостью 9 340 081 руб. 09 коп. по состоянию на 31.12.2007.

В материалы дела представлены приложения N 1 (список нежилого фонда) и N 2 (список основных средств) к указанному договору аренды (т. 1 л.д. 94, 95).

Дополнительным соглашением N 1 от 04.09.2012 к договору аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 стороны внесли изменения в преамбулу договора, установив, что арендодателем является Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан в лице Комитета, исключили из перечня иного имущества муниципальное имущество балансовой стоимостью 1 822 494,52 руб., а также изложили п. 1.1. договора в новой редакции, согласно которой арендодатель на основании постановления Главы Администрации городского округа город Нефтекамск от 01.04.2008 N 995 передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи во временное владение и пользование следующее муниципальное имущество, в том числе недвижимое имущество, расположенное по адресам:

- административно-бытовое здание (техпаспорт литера А) - г. Нефтекамск, ул. Заводская 26;

- административно-бытовое здание (техпаспорт литера А) - г. Нефтекамск, ул. Индустриальная 12;

- база на 50 машин (техпаспорт литера А1) - г. Нефтекамск, ул. Индустриальная 12;

- здание гаража (техпаспорт литера З) - г. Нефтекамск, ул. Индустриальная 12;

- здание диспетчерской (техпаспорт литера И) - г. Нефтекамск, ул. Индустриальная 12;

- склад материальный (техпаспорт литера Б, Б1) - г. Нефтекамск, ул. Индустриальная 12,

и иное движимое имущество в количестве 240 единиц согласно приложениям N N 1, 2 к договору (т. 6 л.д. 79-80).

Дополнительным соглашением N 2 от 27.09.2012 к договору аренды (т. 6 л.д. 81) стороны предусмотрели право арендатора посезонно ставить неиспользуемое арендованное имущество на консервацию, а дополнительным соглашением N 3 от 17.10.2013 (т. 6 л.д. 82) - исключили из перечня арендованного имущества две единицы техники - КАМАЗ-5511, гос. номер В349ОВ, и трактор МТЗ-82.

В ходе судебного заседания стороны пояснили суду первой инстанции, что на момент рассмотрения дела во временном владении и пользовании ответчика по указанному договору аренды находится имущество в количестве 234 единиц согласно списку арендованного имущества, в том числе недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, ул. Индустриальная, 12, и г. Нефтекамск, ул. Заводская, 26 (список - т. 1 л.д. 29-35).

Право собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан на переданное в аренду недвижимое имущество подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серия 04АД 816286 от 11.12.2013, свидетельством о государственной регистрации права серия 04АД 817294 от 27.12.2013, свидетельством о государственной регистрации права серия 04АД 895634 от 26.03.2014, свидетельством о государственной регистрации права серия 04АД 895635 от 26.03.2014, свидетельством о государственной регистрации права серия 04АД 895636 от 26.03.2014, свидетельством о государственной регистрации права серия 04АД 895637 от 26.03.2014, свидетельством о государственной регистрации права серия 04АД 896896 от 04.04.2014, свидетельством о государственной регистрации права серия 04АД 896897 от 04.04.2014 (т. 1 л.д. 36-43), а на движимое имущество - выпиской из реестра муниципального имущества городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан N 443 от 18.08.2015 (т. 2 л.д. 115-122).

В соответствии с п. 1.3. договора аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае если срок аренды установлен в один год или более). Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2008, и действуют по 31.12.2017 в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 2.1. договора аренды расчет арендной платы за владение и пользование имуществом производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

Арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления денежных средств по соответствующим реквизитам (пункт 2.4 договора аренды).

В пункте 4.1.1. договора аренды предусмотрено, что при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п.п. 2.7., 5.3. договора аренды при отказе арендатора от внесения, невнесение или частичное невнесение им арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (частичное внесение арендной платы приравнивается к её невнесению).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2014 по делу N А07-17099/2013 частично удовлетворены исковые требования Комитета к обществу "Благоустройство", с последнего взысканы сумма долга по арендной плате по договору аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 в размере 155 111 руб. 90 коп. и пени в сумме 684 000 руб. (т. 1 л.д. 45-51).

Комитет претензией исх. N 946 от 17.03.2015 (т. 1 л.д. 16, 18) известил общество о необходимости погашения задолженности по договору аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008, в том числе по арендной плате по состоянию на 11.03.2015 в сумме 1 962 185 руб. 90 коп., и предупредил о том, что в случае непогашения задолженности в добровольном порядке Комитете обратится с требованием о взыскании задолженности в принудительном порядке, расторжении договора и обязании возвратить имущество.

В связи с неисполнением требований указанной претензии и увеличением периодов образования задолженности по договору аренды Комитет направил обществу новую претензию исх. N 1262 от 16.04.2015 (т. 1 л.д. 20, 19), в которой помимо требования об уплате долга предложил арендатору расторгнуть договор аренды.

Ненадлежащее исполнение обществом "Благоустройство" обязательств арендатора по договору аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Общество "Благоустройство", полагая, что размер арендной платы по договору аренды был рассчитан Комитетом неверно в части определения размера амортизационных отчислений, используемого в формуле расчета годовой арендной платы, с нарушением требований Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств", утвержденного приказом Министерства финансов России от 30.03.2001 N 25Н, в связи с чем арендатором была допущена переплата по аренде, обратилось в суд с самостоятельным иском.

Признавая обоснованными требования Комитета о взыскании арендной платы, а также отклоняя иск общества "Благоустройство" о возврате излишне уплаченной арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у арендатора обязанности по оплате арендной платы в размере, указанном в договоре, при отсутствии оснований для снижения арендной платы за счет амортизационных начислений, поскольку порядок расчета амортизационных начислений определяет бухгалтерский учет имущества и не влияет на объем гражданских прав и обязанностей сторон по договору, и, кроме того, объем амортизационных начислений, зафиксированный в договоре аренды, определял исключительно обоснованность годовой арендной платы муниципального имущества в соответствии с муниципальной методикой определения годовой арендной платы. Суд также указал, что ответчик согласился с размером арендной платы, оплачивал её в добровольном порядке, задолженность по арендной плате, рассчитанная по аналогичным ставкам за предыдущий период, была взыскана решением суда по делу N А07-17099/2013. В силу существенного нарушения договора аренды ответчиком ввиду систематической неоплаты арендной платы суд принял решение о расторжении договора аренды и возврате имущества арендодателю в количестве 228 единиц. Оснований для возврата недвижимого имущества, переданного на основании дополнительного соглашения от 04.09.2012, суд не усмотрел, поскольку в отношении данного имущества судом в рамках дела N А07-896/2015 за обществом "Благоустройство" признано преимущественное право приватизации имущества в порядке реализации Федерального закона N 159-ФЗ.

Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы его апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что между Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан в лице Комитета (арендодатель) и обществом "Благоустройство" (арендатор) с учетом дополнительных соглашений N 1 от 04.09.2012 (т. 6 л.д. 79-80), N 2 от 27.09.2012 (т. 6 л.д. 81), N 3 от 17.10.2013 (т. 6 л.д. 82) был оформлен договор аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 (т. 1 л.д. 21-26), по условиям которого на срок по 31.12.2017, за плату, определяемую на основании Методики определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, обществу по акту приема-передачи во временное владение и пользование было передано недвижимое имущество, расположенное по адресам:

- административно-бытовое здание (техпаспорт литера А) - г. Нефтекамск, ул. Заводская 26;

- административно-бытовое здание (техпаспорт литера А) - г. Нефтекамск, ул. Индустриальная 12;

- база на 50 машин (техпаспорт литера А1) - г. Нефтекамск, ул. Индустриальная 12;

- здание гаража (техпаспорт литера З) - г. Нефтекамск, ул. Индустриальная 12;

- здание диспетчерской (техпаспорт литера И) - г. Нефтекамск, ул. Индустриальная 12;

- склад материальный (техпаспорт литера Б, Б1) - г. Нефтекамск, ул. Индустриальная 12,

и движимое имущество согласно приложениям N N 1, 2 к договору аренды.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривалось, что на момент рассмотрения дела во временном владении и пользовании ответчика по указанному договору аренды находится имущество в количестве 234 единиц согласно списку арендованного имущества, в том числе недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, ул. Индустриальная, 12, и г. Нефтекамск, ул. Заводская, 26 (список - т. 1 л.д. 29-35).

Договор аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 исполнялся сторонами, о чем свидетельствует оформление ими вышеуказанных дополнительных соглашений к договору (т. 6 л.д. 79-80, 81, 82), оплата обществом "Благоустройство" арендной платы по договору (платежные поручения, т. 1 л.д. 56, т. 2 л.д. 23-28, т. 5 л.д. 153-161).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.04.2013, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (т. 2 л.д. 20 оборот), а также установлено арбитражными судами при рассмотрении дела N А07-20896/2015 по заявлению общества "Благоустройство" к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, Комитету о признании незаконным бездействия Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, выразившегося в несовершении действий, предусмотренных Федеральным законом N 159-ФЗ (т. 6 л.д. 131-137).

Действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в настоящем деле, не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ), а также оценены арбитражными судами при рассмотрении дел N А07-17099/2013 и N А07-20896/2015 (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных отношений по аренде ответчиком имущества, переданного ему в рамках договора аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008.

Выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 не прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, в связи с чем является незаключенным, на что обращает внимание общество "Благоустройство" в поданной апелляционной жалобе, не соответствуют фактическим обстоятельствам, однако не привели к принятию по существу неправильного судебного акта.

Суд первой инстанции обоснованно отметил в обжалуемом судебном акте, что само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды не опровергает факта наличия обязательственных правоотношений между сторонами, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу разъяснений, изложенных в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

В п. 2.1. договора аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 арендодатель и арендатор установили, что расчет арендной платы за владение и пользование имуществом производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

В п. 2.2. договора аренды сторонами допущена возможность пересмотра размера арендной платы согласно издаваемым нормативным правовым актам о переоценке основных фондов и других материальных ценностей, а также арендодателю дано право пересматривать размер арендной платы в одностороннем порядке при изменении коэффициентов или Методики определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан.

Указанная Методика на момент заключения договора аренды была определена решением Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 20.02.2008 N 1-24/10 "Об управлении и распоряжении имуществом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан".

Таким образом, стороны пришли к соглашению о том, что арендная плата по договору аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 определяется на основании муниципальных нормативных актов.

В обоснование заявленных исковых требований Комитет указал на ненадлежащее исполнение обществом "Благоустройство" обязательств арендатора по договору аренды и наличие задолженности по арендной плате за 4 квартал 2015 года в сумме 914 680 руб. 03 коп.

Согласно представленному расчету (т. 6 л.д. 143, 144) задолженность ответчика по арендной плате рассчитана истцом на основании Методики определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, утвержденной решением Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 24.09.2014 N 3-27/03, по формуле (аналогичной использованной арендодателем в момент заключения договора аренды на основании решения Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 20.02.2008 N 1-24/10):

Апл = К1 x (Ам + НА + НС + ДФВ x (ОА - НДС)) x (1 + Ср) x (1 + Кндс),

где Апл - арендная плата;

К1 - коэффициент, учитывающий территориально-экономическую зону расположения арендуемого объекта муниципального нежилого фонда,

Ам - годовая сумма амортизационных отчислений;

НА - нематериальные активы;

НС - незавершенное строительство;

ДФВ - долгосрочные финансовые вложения;

ОА - оборотные активы;

НДС - налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям;

Ср - ставка рефинансирования, устанавливаемая Центральным банком Российской Федерации в текущий период времени;

Кндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Возражений против применения указанной методики обществом "Благоустройство" суду первой инстанции заявлено не было, однако ответчик не согласился с примененным показателем Ам (годовая сумма амортизационных отчислений).

Оценив возражения апеллянта относительно применения указанного показателя, арбитражный апелляционный суд находит их необоснованными.

Из названных муниципальных нормативных актов - решения Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 20.02.2008 N 1-24/10 "Об управлении и распоряжении имуществом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан", решения Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 24.09.2014 N 3-27/03 - следует, что несмотря на введение в формулу расчета показателя Ам (годовая сумма амортизационных отчислений), порядок его расчета в данных актах определен не был.

Ссылка апеллянта на то, что в силу п. 1.6. договора аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 годовая сумма амортизационных отчислений должна определяться в соответствии с Положением о бухгалтерском учете (ПБУ N 6/01), утвержденным приказом Министерства финансов России от 30.03.2001 N 25н, основаны на неправильном буквальном и системном толковании условия указанного пункта договора, так как в данном пункте речь идет только об учете арендованного имущества в соответствии с Положением о бухгалтерском учете (ПБУ N 6/01), но не об определении размера арендной платы или отдельных элементов формулы расчета арендной платы, тогда как подобные вопросу сторонами урегулированы в п.п. 2.1. - 2.7. договора аренды.

По тем же мотивам суд апелляционной инстанции отклоняет ссылки общества на п.п. 1.8., 1.9., 3.2.2. договора аренды, так как условия, содержащиеся в них, регулируют вопросы улучшения арендованного имущества, его восстановления и ремонта и не устанавливают размер или порядок определения арендной платы.

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, если при заключении договора аренды от 19.05.2006 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Из материалов дела следует, и сторонами не оспаривается, что при исполнении условий договора аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 они руководствовались вышеуказанной методикой, которая была приведена в расчетах арендной платы, являющихся приложением к договору, что указывает на ее согласование в качестве договорного условия.

Из материалов дела также следует, что при определении списка нежилого фонда и списка основных средств, передаваемых в аренду обществу "Благоустройство", по состоянию на 31.12.2007 (т. 1 л.д. 94, 95-104, т. 5 л.д. 5, 6-14), стороны договора аренды согласовали размер годовой суммы амортизационных отчислений (показатель Ам) - 652 883,59 руб. для нежилого фонда, 3 415 089,33 руб. для основных средств.

Таким образом, применительно к п. 4 ст. 421 ГК РФ, разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и в отсутствие установленного в муниципальных нормативных правовых актах порядка расчета показателя Ам (годовая сумма амортизационных отчислений) арендодатель и арендатор своим обоюдным соглашением установили значение данного показателя.

Доказательства того, что указанный размер отчислений в период 4 квартала 2015 года (период взыскания Комитетом задолженности по арендной плате, признанный судом обоснованным и оспариваемый в апелляционном порядке ответчиком) в разрезе отдельных видов нежилого фонда и основных средств изменился по соглашению сторон в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ, и данное изменение не было учтено Комитетом при расчете задолженности по арендной плате, обществом "Благоустройство" суду первой инстанции представлено не было.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правильности расчета Комитетом взыскиваемой с общества задолженности и отклонил соответствующие возражения общества.

Доводы апеллянта о снижении суммы амортизационных отчислений, определяемых в соответствии с Положением о бухгалтерском учете (ПБУ N 6/01), утвержденным приказом Министерства финансов России от 30.03.2001 N 25н, противоречат согласованной воле сторон об установлении размера годовой суммы амортизационных отчислений (показатель Ам) и положениям п. 2 ст. 452 ГК РФ, в силу которых соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Довод апеллянта о том, что общество "Благоустройство" не признавало размер согласованной договором арендной платы, противоречит материалам дела. Так, в частности, платежным поручением N 430 от 05.08.2015 (т. 6 л.д. 71) общество произвело оплату арендной платы за 3 квартал 2015 года в сумме 914 680,03 руб. (сумма в платежном поручении указана с учетом оплаты пени в сумме 5 168,57 руб. - назначение платежа), что соответствует размеру ежеквартальной арендной платы, рассчитанной Комитетом с учетом вышеуказанного размера годовой суммы амортизационных отчислений (показатель Ам) (т. 6 л.д. 143, 144).

Указанное опровергает утверждения апеллянта о том, что оплата производилась обществом безотносительно размера арендной платы, согласованного в договоре.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

По смыслу норм ст.ст. 606, 614 ГК РФ, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что обществом "Благоустройство" суду не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, требования Комитета в части взыскания с ответчика суммы основного долга удовлетворены судом правомерно.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В пункте 4.1.1. договора аренды стороны достигли в письменной форме соглашения об установлении договорной неустойки, предусмотрев, что при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды за 4 квартал 2015 года, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика неустойку в размере, заявленном истцом.

Арбитражный суд находит необоснованным довод апелляционной жалобы общества о том, что начисление арендной платы по объектам недвижимого имущества, переданным в аренду ответчику по договору аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008, должно быть прекращено в силу реализации обществом преимущественного права на приватизацию в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, подтвержденного в судебном порядке (дело N А07-20896/2015).

В силу положений ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Из разъяснений, содержащихся в п.п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Доказательства заключения между сторонами договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества и последующей государственной регистрации перехода права, с момента которого в силу указанных правовых норм и разъяснений прекращается обязательство по внесению арендной платы, сторонами в материалы дела не представлены. Следовательно, оснований для вывода о прекращении названного обязательства у суда апелляционной инстанции не имеется. Ссылка на наличие у ответчика убытков в силу прекращения, по мнению апеллянта, его обязанности по оплате арендной платы в размере взысканной арендной платы, отклоняется, поскольку, как отмечено судом, соответствующая обязанность у ответчика до момента заключения договора купли-продажи не прекращается, в силу чего оснований для вывода об освобождении ответчика от оплаты арендной платы при рассмотрении настоящего спора не имеется. Ответчик не лишен права на защиту своих законных интересов, связанных с причинением ему указанных убытков, в самостоятельном порядке.

Выводы суда первой инстанции относительно расторжения договора аренды муниципального имущества без права выкупа N 212 от 01.04.2008 и возложения обязанности передать Комитету имущество в части 228 единиц объектов аренды, поименованных в резолютивной части решения суда, основаны на нормах ст.ст. 450, 619, 622 ГК РФ и фактических обстоятельствах дела, по существу апеллянтом не оспариваются (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).

Решение суда первой инстанции в обжалуемой обществом "Благоустройство" части является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.12.2016 по делу N А07-9918/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Благоустройство" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина